‘서울 아파트값 강남 따라간다’는 옛말… 외곽이 상승세 주도

서울 아파트 거래 지형 재편

사진=권현구 기자

최근 서울 부동산 시장의 상승세는 외곽지역이 이끌고 있다. 강남 3구(강남·서초·송파)가 하향 곡선을 그리고 있음에도 상승세가 이어지는 것이다. 대출 규제, 세대교체 등으로 15억원 이하, 비 한강 벨트 지역의 거래 비중이 높아지면서 서울 부동산 시장의 거래 지형도 바뀌는 모양새다.

29일 국민일보가 국토교통부 실거래가 공개시스템 수치를 분석한 결과, 이달 들어 서울에서 거래된 아파트의 87.0%가 15억원 이하인 것으로 집계됐다. 전체 2342건(해제거래 제외) 가운데 15억원 이하 거래가 2037건이었다. 지난해 3월 이 비중이 67.3%였던 것과 비교하면 약 20% 포인트 늘었다. 10·15 대책으로 주택담보대출 한도가 제한되고, 실거주 의무가 생기면서 15억원 이하 매물에 실수요자들이 몰린 것이다.

강남 3구와 한강 벨트의 거래 비중을 살펴보면 이런 흐름은 더욱 뚜렷해진다. 지난해 3월 거래된 9798건 중 강남 3구에서는 2412건이 거래되며 24.4%를 차지했다. 한강 벨트 비중은 62.8%로 절반을 넘었다. 하지만 올해 3월은 전체 2342건 중 강남 3구가 219건으로 9.4%에 불과했다. 한강 벨트 비중 역시 30.5%로 작년과 비교해 절반 아래로 내려왔다.

대부분의 거래는 15억원 이하 아파트가 많은 서울 외곽에 몰렸다. 이날까지 신고된 3월 서울 아파트 매매는 노원구(370건), 성북구(161건), 구로구(136건), 강서구(134건), 은평구(129건) 순으로 많았다. 지난해 3월은 송파구(908건), 강남구(842건), 서초구(662건), 강동구(593건), 성동구(583건) 순이었던 것과 대비된다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 강남 3구를 비롯한 한강 벨트에서 절세 매물이 나오는 것과 달리 강력한 대출 규제로 거래가 쉽게 성사되지 않는 영향이 큰 것으로 풀이된다. 한국부동산원이 발표한 3월 넷째 주(23일 기준) 주간아파트가격동향에 따르면 강남 3구와 강동구가 포함된 동남권의 집값 상승률은 -0.10%로, 2월 마지막 주부터 5주째 마이너스를 기록 중이다.

반면 외곽지역은 상승 폭이 전주보다 커졌다. 노원구는 0.14%에서 0.23%로 크게 뛰었고, 구로구(0.14→0.20%), 중랑구(0.09→0.13%), 강서구(0.14→0.17%), 은평구(0.15→0.17%) 등도 상승 폭이 확대됐다. 주담대를 최대로 활용할 수 있으면서 보유세 부담도 크지 않은 지역들이다.

그간 집값 풍향계 역할을 하던 강남 3구의 흐름이 다른 지역들로 번지던 것과는 다른 양상이다. 이에 부동산 시장을 움직이는 두 축인 30·40대와 고령층이 처한 상황이 과거와 달라졌기 때문이란 분석이 나온다. 고가주택을 보유한 고령층은 현금이 많지 않아 양도세, 보유세 등 세금에 민감하게 반응하며 ‘주거 다운사이징’을 택했고, 맞벌이가 많은 30·40대는 공공분양이나 청약의 가능성을 낮게 보면서 외곽지역의 기존 주택 매입에 나섰다는 것이다. 여기에 강력한 대출 규제까지 더해지며 이런 현상이 강해진 것으로 풀이된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “대출 규제 완화 등 정책 변수가 있어 이런 변화가 구조적 추세로 굳어질지는 지켜봐야 하지만, 올해까지는 이런 흐름이 이어질 가능성이 높아 보인다”고 말했다.

정진영 기자 young@kmib.co.kr

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