1기 신도시 재건축 단지를 뽑는 선도지구 공모에 15만3000가구가 신청하며 높은 경쟁률을 기록했다. 6대 1에 육박한 경쟁률을 기록한 가운데 추가 분담금과 공공기여도, 사업성이 사업 변수로 작용할 것이란 의견이 나온다.
1일 국토교통부의 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 선도지구 공모 접수 결과에 따르면, 5개 신도시 162개 구역 중 99곳(61.1.%)이 신청한 것으로 조사됐다. 가구 수로는 23만2600가구 중 15만3000가구(65.8%)다. 선도지구 선정 기준 물량 2만6000가구의 5.9배가 신청한 셈이다. 국토부와 지방자치단체는 기준 물량의 최대 1.5배씩, 총 3만9000가구까지 정할 수 있다. 접수된 지역의 주민 동의율은 평균 90.7%에 달하는 것으로 조사됐다.
분당 신도시의 경우, 선도지구 공모 대상인 특별 정비 예정 구역 67곳 중 양지마을(구역 번호: 30구역), 시범단지삼성한신(20·S3구역) 등 총 47곳이 공모에 참여했다. 참여 규모는 선정 규모 8000가구(최대 1만 2000가구) 대비 7.4배인 총 5만 9000가구에 달한다. 제출된 구역 평균 동의율은 90.7% 수준이다.
일산 신도시는 공모 대상 특별 정비 예정 구역 47곳 중 강촌마을(38구역), 백마마을(40구역) 등 총 22곳이 공모에 참여했다. 이는 선정 규모 6000가구(최대 9000가구) 대비 5배인 총 3만 가구 규모이며 평균 동의율은 84.3% 수준이다.
평촌 신도시는 공모 대상 특별 정비 예정 구역 19곳 중 은하수․샛별마을(A-4구역), 샛별한양 1·2·3(A-2구역) 등 총 9곳이 공모에 참여했다. 선정 규모 4000가구(최대 6000가구) 대비 4.4배인 총 1만 8000가구가 참여의사를 밝혔다. 제출된 구역들의 평균 동의율은 86.4%다.
중동 신도시의 경우 공모 대상 특별 정비 예정 구역 16곳 중 미리내마을(8구역), 반달마을 A(16구역) 등 총 12곳이 공모에 참여했다. 선정 규모 4000가구(최대 6000가구) 대비 6.6배인 총 2만 6000가구가 참여하며, 제출된 구역들의 평균 동의율은 80.9% 수준이다.
산본 신도시의 경우 공모 대상 특별 정비 예정 구역 13곳 중 퇴계1,2차·율곡주공(3-1구역), 장미·백합·산본주공(11구역) 등 총 9곳이 공모에 참여했다. 이는 선정 규모 4000가구(최대 6000가구) 대비 4.9배인 총 2만 가구 규모다. 제출된 구역들의 평균 동의율은 77.6% 수준이다.
제출된 제안서상 동의율을 기반으로 산출, 추후 검증을 거쳐 달라질 수 있다. 각 지자체는 제안서 검증과 국토부 협의를 거쳐 오는 11월 최종 지구를 선정할 계획이다. 선정된 지구는 특별법에 따라 신속하게 재건축을 추진할 수 있게 된다. 2027년 착공, 2030년 입주가 정부 목표다.
업계 전문가들은 신도시 재건축 사업이 앞으로 순탄하지만은 않을 것으로 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “선도지구에 선정될 경우 처음이기 때문에 많은 지원이 이뤄질 것이란 기대감에 동의율이 높은 것으로 보인다”고 설명했다. 이어 “현재 지원책들은 거의 대출성 지원”이라며 “재건축 진행 후 정산할 때 추가 분담금 등으로 인해 갈등이 생길 수 있다. 공사비도 그렇고 적게 나올 요인이 없다”고 우려했다.
김효선 NH 농협은행 부동산 수석전문위원도 “선도지구가 선정되지 않을 경우 사실상 재건축 여부가 불투명하다 보니 많은 신청이 접수된 것 같다”면서도 “추후 사업성과 이주대책 등 착공 과정에서 난관이 예상된다”고 밝혔다. 그러면서 “가장 중요한 건 사업성이다. 최근 부동산 시장이 사업을 하기 불리한 환경”이라고 설명했다. 아울러 김 위원은 “지역별로 공공기여도 같은 부분도 다르게 적용되며 주민 갈등이 이어질 수 있다”며 “정부 계획대로 하기엔 어려운 부분이 있을 수 있다”고 내다봤다.
건설업계도 1기 신도시의 사업성에 대해서는 불투명하게 평가했다. 한 대형 건설사 관계자는 “구체적인 선정안이 나와봐야겠지만 1기 신도시는 용적률이 좋은 단지들은 아니다”며 “사업성이 더 나은 지역들도 재건축 진행이 더딘 상황”이라고 밝혔다. 이어 “여러 단지가 함께 재건축을 진행하는 선도지구 사업 특성상 소유권자들의 분쟁이 많을 수 있다”며 “선정 후 재건축 실행까지 꽤 긴 시간이 걸릴 것”이라고 진단했다.
또 다른 대형 건설사 관계자는 “교육이나 교통 등 인프라 개선이 없는 상태로 용적률만 올려 사업을 진행하는 것은 바람직하지 않다”며 “용적률을 500% 올리면 사업성은 높아지겠지만 거주 환경이 좋지 않다”고 우려했다.
