[Real Estate] 알짜 재개발 구역 찾아라..노량진 1·3, 북아현 2구역 잠재가치 높아
지금처럼 불안정한 부동산 시장에서 새 아파트는 주거 만족도를 높여줄 뿐 아니라 자산가치 방어에도 도움이 된다. 일례로 아파트 가격이 급등했던 참여정부 시절에 유일하게 서울 아파트 가격이 떨어진 해가 있다. 바로 2004년이다. 각종 규제 때문에 강남 재건축 단지를 중심으로 아파트 가격이 하락했지만 준공 3년 이하 신축 아파트는 오히려 가격이 올랐다.
새 아파트를 얻는 방법은 여러 가지다. 청약은 일반 사람들이 가장 손쉽게 접근할 수 있지만 청약가점이 높지 않은 신혼부부나 자녀 수가 적은 가구는 서울에서 청약 당첨이 사실상 불가능해졌다. 지난해 8·2 대책 이후 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택은 모두 가점제를 적용하기 때문이다. 서울 내에서 분양하는 단지는 대부분 가점이 최소 50점 이상(84점 만점) 돼야 당첨 가능하다. 일부 사람들은 프리미엄을 주고 분양권을 구입하기도 한다. 하지만 요즘 서울 아파트 분양권 가격은 천정부지로 올랐다. 강북 지역에서도 최소 3억원 이상 프리미엄을 줘야 분양권 구입이 가능하다. 재건축이나 재개발 등 정비사업에 투자하는 방법도 있다. 하지만 이마저도 재건축 단지는 안전진단 강화와 초과이익환수제 등 규제로 사업 추진이 연기되는 곳이 늘었다. 결국 남은 것은 재개발 투자다.
김광석 리얼투데이 이사는 “재개발 투자는 부동산 투자 방법 중 가장 어려운 축에 속한다”면서도 “각종 인터넷 카페나 책 등을 통해 재개발을 전문적으로 공부하는 사람이 늘면서 요즘 조금씩 대중화되고 있다”고 말했다.
▶재개발 투자의 장점
▷청약 경쟁 피할 수 있어
재개발 투자는 구역 내 오래된 빌라나 단독주택을 구입한 뒤 조합원 지위를 획득해 분담금을 내고 새 아파트를 받는 과정에서 수익을 얻는 활동이다. 사업 진행 과정은 구역 지정 → 추진위원회 설립 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 분양 → 이주와 철거 → 입주 등을 거친다.
한때 서울시 내 재개발 구역은 약 300여개에 이른 적이 있다. 하지만 사업이 진행돼 입주까지 완료한 구역이 있는가 하면 구역 해제된 곳도 많아졌다. 서울클린업시스템에 따르면 현재 서울 재개발 구역 중 추진위원회나 조합이 설립된 곳은 230개. 이 중 분양을 완료했거나 조합 해산 혹은 청산, 사업이 일시 정지된 지역을 제외하고 순수하게 현재 사업을 추진 중인 구역은 123개에 불과하다(6월 13일 클린업시스템 기준).
서울 도심 안에는 미개발 토지가 없다. 새 아파트 공급을 위해서는 재건축이나 재개발 같은 정비사업밖에 남지 않았다. 지금 남은 재개발 구역이 서울 새 아파트를 얻을 수 있는 마지막 기회가 될 수 있다는 얘기다.
서울 재개발 지역 중 가장 알려진 곳은 한남동과 성수동이다. 두 지역은 워낙 널리 알려져 있는 만큼 투자금액이 비교적 많이 든다. 한남동과 성수동 모두 3.3㎡당 대지지분 가격이 1억원을 넘어섰다. 이 지역에 투자하려면 초기 자금만 6억~7억원이 필요하다. 투자자금이 여유 있는 사람이면 한남동이나 성수동이 매력적이겠지만 일반 사람들에게는 부담스럽다.
한남동과 성수동을 제외한 지역 중 눈길을 끄는 곳은 북아현뉴타운과 노량진뉴타운이다. 구체적으로 북아현2구역과 노량진1·3구역, 6구역 등이 알짜 물건으로 꼽힌다.
북아현뉴타운은 최근 잇따른 분양과 함께 가치가 급등했다. 북아현1-3구역을 재개발한 ‘e편한세상신촌’은 분양가격 대비 약 2배 가까이 가격이 올랐다. 현재 나온 매물들은 전용 84㎡ 기준 약 13억원에 호가가 형성됐다.
북아현2구역은 북아현뉴타운 5개 구역 중 가장 가치가 높은 지역으로 평가받는다. 지하철 2호선과 5호선 환승역인 충정로역과 맞닿아 있고 서울 최고 중심부라고 할 수 있는 서울시청과도 도보 30분 거리다. 마포구에서 가장 입지가 좋다고 평가받는 염리3구역(마포프레스티지자이)과 비교해도 뒤지지 않는다는 평가다.
현재 북아현2구역 내 재개발 물건은 프리미엄이 약 4억원 초중반에 형성됐다. 매매 시세는 대지지분에 따라 약 6억~7억원 수준. 전세나 대출을 제하고 실제 필요한 투자금액은 약 4억~5억원이다. 북아현동 A공인중개사사무소 관계자는 “북아현2구역은 더블 역세권으로 투자자뿐 아니라 실수요자에게도 인기가 많다”며 “지난해부터 꾸준히 프리미엄도 오르고 있다”고 분위기를 전한다.
다만 북아현2구역은 입주까지는 다소 시간이 걸릴 전망이다. 현재 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 기다리고 있으며 준공까지 약 6~7년 소요될 것으로 예상된다.
노량진뉴타운도 주목할 만하다. 노량진 뉴타운은 총 8개 구역으로 구성됐다. 입지만 보면 1구역과 3구역이 가장 낫고 사업 진행 속도는 6구역이 가장 빠르다. 6구역은 현재 프리미엄이 약 3억원 중반대에 형성됐다. SK건설과 GS건설 컨소시엄을 시공사로 선정한 6구역은 노량진역보다 7호선 장승배기역이 더 가깝다. 노량진뉴타운에서 입지가 좋은 편은 아니지만 사업 속도가 빨라 프리미엄이 가장 높게 형성됐다. 이미 사업시행인가를 받고 관리처분인가를 기다리고 있다. 이르면 5~6년 내 입주가 가능하다는 점이 매력적이다.
노량진뉴타운 대장주는 1·3구역이다. 1호선과 9호선 환승역인 노량진역과 가깝고 일부 한강 조망이 가능한 단지도 있을 것으로 기대되기 때문이다. 현재 1구역과 3구역은 프리미엄이 약 3억원 형성됐다. 입지는 좋지만 사업 속도가 느리다는 점 때문에 아직 다른 구역과 비교해 저렴한 편이다.
노량진동 B공인중개사사무소 관계자는 “30대 젊은 사람들이라면 1·3구역, 40~50대에게는 6구역을 추천하고 있다”며 “1·3구역은 입주까지 7~8년 이상 소요될 것으로 예상된다. 사업 진행 속도에 따라 프리미엄이 1년에 1억원씩 오르고 있다”고 말했다.
▶투자 시 주의할 점은
▷지분가치 따른 별도 분담금 주의
많은 사람이 재개발 빌라에 투자하면 ‘내 헌 집을 새 아파트로 바꿔준다’고 생각하는 경우가 많다. 하지만 지분가치에 따라 분담금을 별도로 내야 하는 경우가 대부분이다. 금전적인 측면에서 이득이 크지 않을 수 있다는 점을 명심하고 투자해야 한다. 최근 분양가상한제로 인해 주요 단지 분양가격은 주변 시세의 80%로 공급되고 있다. 일반분양 가격이 프리미엄을 감안한 조합원 분양가격보다 저렴할 때도 있다.
그럼에도 재개발 조합원 자격을 취득하려는 이유는 무엇일까. 일반분양으로 전환했을 때 동·호수를 선점할 수 있고 청약 경쟁을 피할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 별도 청약통장이 필요 없고 1주택 이상 다주택자도 투자할 수 있다. 다만 투자 초기 목돈이 많이 들고 조합에 따라 사업 진행 속도가 천차만별이라는 점은 조심해야 한다.
거주를 목적으로 한다면 다소 비싸더라도 사업시행인가를 받고 감정평가까지 마무리한 구역에 투자하는 것이 바람직하다. 사업시행인가를 획득한 구역은 어지간하면 사업이 그대로 진행될 가능성이 높다. 감정평가도 마무리되면 추가 분담금이 어느 정도일지 윤곽이 나온다.
재개발 투자는 부동산 가격 상승기에 주목받는다. 일반분양 가격이 계속 오를 것으로 예상되면서 더 큰 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 하지만 부동산 시장이 급격히 식어버리면 보다 오랜 기간 돈이 묶이거나 큰 손해를 볼 수도 있다.
올해 1월 24일 이후 사업시행인가를 획득한 구역은 관리처분인가를 받으면 조합원 지위 양도가 불가능해졌다는 점도 유념해야 한다.
가령 노량진뉴타운에서 1·3구역은 아직 사업시행인가를 받지 않았다. 만약 1·3구역 물건을 구입한다면 관리처분인가 이후 매도가 불가능하다.
지난 1~2년 새 서울 재개발 물건 지분 가격은 많이 올랐다. 이제 서울 재개발 구역 중 프리미엄이 1억원 미만인 곳은 없다. 그나마 은평구 수색동, 관악구 봉천동, 동대문구 이문동 등이 상대적으로 저렴한 구역이다. 1억~2억원대 프리미엄을 주면 구입 가능하다. 업계 한 관계자는 “재개발도 규제가 늘면서 초기 부담 금액이 커졌다”며 “공부를 많이 하고 장기적 관점에서 투자할 시점”이라고 조언했다.
[강승태 기자 kangst@mk.co.kr / 사진 : 최영재 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제1963호 (2018.06.20~06.26일자) 기사입니다]
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