6억 vs 5억 6000만 .. 서울 아파트값 평균 왜 다를까

국민은행, 중개업소 매물이 기반
표본 6432개로 시세 산정
감정원은 현장 돌며 2236곳 평가
실거래가 중시, 호가 최대한 배제
"국민은행, 고가 아파트 반영 많아"
시장 흐름은 '중위가격' 확인해야

‘6억17만원’ vs ‘5억6595만원’

서울의 평균 아파트값은 얼마일까. KB국민은행이 최근 발표한 지난달 말 기준 서울 아파트의 평균 매매가는 6억17만원이었다. 서울의 평균 아파트값이 6억원을 처음 넘었다는 점에서 이 통계는 화제가 됐다.

그러나 정부 공식 통계기관인 한국감정원이 산출한 통계는 이와 달랐다. 감정원에 따르면 지난달 말 기준 서울 평균 아파트값은 5억6595만원이었다. 이 때문에 수요자들 사이에선 ‘어느 통계를 믿어야 하느냐’는 의문도 나온다.

자료: 한국감정원·KB국민은행

5일 본지가 한국감정원과 KB국민은행이 발표하는 월간 서울 평균 아파트값 통계를 분석한 결과, 두 기관의 시세 격차는 과거부터 존재해 왔다. 하지만 최근 더 벌어지는 모양새다. 2014년 1월 통계를 보면 감정원이 조사한 서울 평균 아파트값은 4억9099만원으로 국민은행 시세(4억8396만원)보다 높았다. 가격 차이도 700만원 수준에 그쳤다. 이후 2년여간 비슷한 흐름을 이어가다 2016년 1월 국민은행 시세(5억5282만원)가 감정원 시세(5억5135만원)를 앞질렀고, 이후 격차는 점차 벌어졌다.

두 기관이 발표한 통계 결과가 이처럼 다른 이유는 뭘까. 우선 표본 차이 때문이다. 국민은행은 서울 아파트값 조사 때 6432개의 표본 아파트를 대상으로 한다. 감정원은 이보다 4000여 개 적은 2236곳에서 가격을 뽑고 있다. 이를 볼 때 국민은행 자료가 보다 정확할 것 같지만, 감정원 측도 서울의 주요 아파트 대부분을 표본에 넣어 시세 동향을 파악하는 데 무리가 없다고 주장한다.

표본 중 고가 아파트의 비율이 영향을 미칠 수 있다. 강여정 감정원 주택통계부장은 “국민은행 표본에 상대적으로 비싼 아파트가 많아 평균 가격이 높게 나오는 것으로 보인다”고 말했다. 국민은행이 2016년 1월 표본을 개편하면서 감정원 시세와 격차가 커진 것도 이런 주장을 뒷받침한다.

자료: 한국감정원·KB국민은행

조사 방식에도 차이가 있다. 국민은행은 협약을 맺은 부동산 중개업소에서 제공하는 시세를 바탕으로 가격을 산출한다. 중개업자가 온라인상의 조사표에 아파트 가격을 직접 입력하는 구조다. 기본 데이터를 중개업소가 제공하는 만큼 호가(부르는 값) 중심의 시세가 반영된다는 평가가 많다. 황재현 국민은행 가치평가부 부동산정보팀장은 “중개업소 입력 내용을 자체 ‘필터링’ 하기 때문에 일반적인 호가를 그대로 반영하진 않는다”고 말했다.

국민은행 직원들은 중개업자가 입력한 가격을 실거래가와 비교한다. 거래된 물건은 그 가격을 통계에 반영하고 거래가 없는 경우엔 종전 실거래가, 다른 주택형의 거래금액 등을 고려해 시세를 산정한다.

감정원의 경우 소속 직원들이 직접 현장을 돌면서 시세를 조사한 뒤, 국토부 실거래가와 비교하는 모니터링 과정을 거친다. 실거래가를 중시하고 호가는 최대한 배제하는 게 특징이다. 거래가 없는 매물의 경우 국민은행과 마찬가지로, 개별 단지 상황 등을 고려해 ‘거래 가능한’ 적정 시세를 추정한다.

전문가들은 조사 기관마다 표본과 조사원 등이 다른 만큼 통계 간 괴리가 있을 수밖에 없다고 지적한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “주택 통계는 수치보다는 시장 흐름을 파악하는 참고 자료”라며 “과도하게 의존할 필요는 없다”고 말했다.

수요자 입장에선 상황에 맞게 두 기관의 통계를 활용하는 게 좋다. 기관별로 세부적인 통계자료가 조금 다르기 때문이다. 서울 평균 아파트값을 구별로 확인하려면 감정원 통계를 활용하는 게 좋다.

이에 반해 국민은행은 서울을 강북(14개 구)과 강남(11개 구)으로 나눠 평균 집값을 조사한다. 구별로는 따로 집계하지 않는다. 대신 주택 규모별로 아파트 매매가격을 확인할 수 있다. 대형(전용면적 135? 이상), 중대형(95.9~135? 미만), 중형(62.8~95.9? 미만), 중소형(40~62.8? 미만), 소형(40? 미만) 등 다섯가지로 구분된다.

한편으론 시장 흐름을 보려면 평균가격보단 중위가격을 확인하는 게 낫다는 지적도 나온다. 중위가격은 아파트 매매가격을 일렬로 나열했을 때 가운데에 있는 가격으로, 중앙가격이라고도 한다. 평균가격은 일부 고가 아파트가 가격을 끌어올릴 수 있지만, 중위가격은 그 영향을 덜 받는다.

이 때문에 중위가격이 평균가격보다 대체로 낮다. 지난달 기준 서울 아파트 중위가격은 감정원이 5억2458만원, 국민은행은 5억9916만원으로 각각 조사했다.

황의영 기자 apex@joongang.co.kr

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