[Real Estate] 연내 서울·수도권 재개발 분양..동대문(청량리4구역)·은평 분양가(수색증산뉴타운) 통제에 기대감 UP
부동산인포에 따르면 올 9월 이후 연말까지 서울·수도권에서 재개발 정비사업을 통해 아파트 1만1764가구가 분양된다. 지난해 같은 기간(4552가구)에 비해 2.6배 늘어난 물량이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “재개발은 주로 원도심 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳에서 노후주택을 정비하는 사업인 만큼 해당 지역 내 새 아파트 수요가 많은 편이다. 최근 아파트값 상승세가 가파른 반면 서울·수도권에서는 고분양가를 규제하는 분위기라 시세 대비 저렴하게 새 아파트를 마련하려는 예비 청약자 간 경쟁이 치열할 것”이라고 말했다.
재개발 아파트 단지는 서울 도심에 위치하고 역세권인 경우가 많다. 신도시·택지지구와 달리 교육, 쇼핑, 교통, 편의시설 등 생활 인프라가 갖춰져 있기 때문에 실수요자 만족도가 높은 편이다. 여기에 재개발을 통해 주변 기반시설이 새롭게 조성되는 만큼 입주 시점에 생활 환경이 개선되는 효과를 누릴 수 있다. 서울 도심 지역 재개발 아파트 단지는 대형 건설사 브랜드 등 장점을 갖춘 곳이 많다. 실제 올해 분양 예정인 재개발 아파트 중에는 삼성물산, GS건설, 대림산업, 롯데건설 등 10대 건설사가 시공하는 곳이 대부분이다.
재개발 아파트에 투자하는 방법은 크게 분양을 앞둔 물량을 일반분양받거나 조합원 입주권을 사는 방법으로 나뉜다. 연내 아파트 일반분양 물량이 쏟아지지만 청약에 나서기 전에 분양가를 주변 아파트 시세와 비교해볼 필요가 있다. 아무리 입지가 좋은 대형 건설사 브랜드 아파트라도 분양가가 주변 시세보다 지나치게 높은 물건을 덜컥 잡았다 낭패 볼 수 있다. 특히 최근 서울·수도권 인기 지역 집값이 급등한 만큼 적정 분양가를 더욱 보수적으로 판단하는 것이 좋다. 분양받는 대신 조합원 입주권을 사면 선호 층, 동·호수를 골라 투자할 수 있다. 반면 일반분양을 앞두고는 조합원 입주권 구하기가 쉽지 않을뿐더러 일반분양가 이상의 웃돈이 붙어 있는 경우도 적잖다.
무엇보다 강화된 부동산 규제에 따라 분양가 기준 9억원을 초과하는 주택은 중도금 대출을 받을 수 없고 특별공급에서도 제외된다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “현금이 부족한 수요자들은 중도금 대출이 가능한 단지나 면적형 위주로 청약하고 자금 조달 계획도 어느 때보다 철저히 따져봐야 한다”고 조언했다.
또한 이들 단지 중 일부는 분양 시기를 미루며 눈치싸움에 돌입한 모습이다. 정부의 고분양가 억제에 따라 건설사들이 HUG(주택도시보증공사)와의 분양가 협의를 진행하면서 분양 시기를 고심하고 있기 때문이다. 특히 지난 8·27 대책을 통해 새로 투기지역에 추가된 서울 동대문구 지역 분양 예정 단지들은 연내 분양이 불투명해졌다.
연내 분양되는 재개발 단지 중 눈여겨볼 만한 곳은 어딜까.
대림산업은 서울 동대문구 용두동 일대 3만7699.8㎡에 ‘e편한세상청계센트럴포레’ 분양에 나선다. 용두5구역을 재개발하는 아파트다. 지하 3층~지상 18층 8개 동, 총 823가구(전용 51~109㎡) 중 임대주택을 제외한 403가구가 일반분양분이다. 지하철 1·2호선 신설동역 역세권이다. 청계천이 가깝고 이마트, 동대문, 왕십리 일대 상업시설을 쉽게 이용할 수 있다. 당초 10월 중 분양이 예정돼 있었으나 HUG와 분양가 줄다리기가 끝나지 않으면서 일정이 11월로 미뤄졌다.
e편한세상청계센트럴포레 조합원 분양가는 3.3㎡당 1639만원이었다. 일반분양가는 3.3㎡당 2380만원 수준인 것으로 알려졌지만 이보다 낮아질 가능성도 있다. 용두4구역을 재개발한 ‘용두롯데캐슬리치’(2015년 입주) 전용 84㎡는 지난 8월 7억8500만원(10층)에 계약서를 썼다. 청계천을 사이에 두고 용두5구역과 마주 보고 있는 ‘텐즈힐’(왕십리뉴타운1구역, 2015년 입주) 전용 84㎡D타입은 같은 달 12억5000만원(6층)에 주인을 찾았다.
당초 올 상반기 분양이 계획됐다 몇 차례 분양 일정이 미뤄진 동대문구 전농동 ‘롯데캐슬Sky-L65’도 기대를 모으는 단지 중 하나다. 전농동 청량리4구역을 재개발해 짓는 주상복합아파트로 총 1425가구 중 일반분양 물량이 무려 1253가구다. 동대문구 일대 랜드마크 단지인 래미안크레시티는 전용 84㎡ 매매가격이 10억원을 돌파했는데 청량리4구역은 청량리 일대 아파트 단지 중에서도 가장 입지가 좋다는 평가를 받는다. 하지만 HUG 규제로 분양가는 3.3㎡당 2300만원(전용 84㎡ 기준 7억8000만원)을 넘지 못할 것으로 보인다. 당첨만 되면 최소 2억원 이상 시세차익을 기대할 수 있다.
서울 은평구 수색증산뉴타운에서는 2개 단지에서 아파트가 연달아 공급될 예정이다. SK건설은 수색9구역에서 총 753가구(전용 59~112㎡)를 짓는 ‘DMC SK뷰’를 11월 분양한다. 이 중 251가구가 일반분양 물량이다. GS건설은 인근 증산2구역에서 총 1386가구 규모의 자이아파트를 분양한다. 이 중 461가구가 일반분양분이다. 두 아파트 모두 지하철 6호선·경의중앙선·공항철도 환승역인 디지털미디어시티역 역세권 단지다.
HUG는 수색9구역 분양가로 수색4구역 분양가격 대비 110% 수준인 3.3㎡당 1890만원을 제시한 것으로 알려졌다. 수색9구역 조합 측이 인근 지역 평균 매매가를 기준으로 주장한 2200만원보다 3.3㎡당 300만원가량 저렴하다. HUG 요구대로 분양가가 책정된다면 전용 84㎡ 분양가는 6억2000만~6억4000만원대다. 주변 시세를 감안하면 3억원가량 저렴한 편이다. 증산2구역 분양가도 수색9구역 수준으로 책정될 것으로 보인다. 다만 증산2구역은 당초 올 12월 분양될 예정이었으나 HUG와 분양가를 확정하지 못하면서 분양 일정이 내년 상반기로 미뤄졌다.
이외에 경기·인천 등 수도권에서도 재개발 사업을 통해 새 아파트가 공급된다.
삼성물산은 10월 경기 부천 송내1-2구역에서 전용 59∼114㎡ 831가구의 ‘래미안부천어반비스타’를 분양한다. 497가구가 일반분양분이다. 1호선 중동역을 이용할 수 있고 일반분양 물량 주택형 대부분이 중소형으로 구성됐다. 같은 달 쌍용건설은 인천 부평구 산곡2-2구역을 재개발한 ‘부평쌍용예가’를 분양한다. 지상 최고 23층 전용 39~119㎡ 11개 동, 총 811가구 규모다. 이 중 절반인 420가구가 일반분양 몫이다. 단지 인근에 지하철 7호선 석남연장선 산곡역(가칭)이 오는 2020년 개통할 예정이다. 포스코건설은 11월 경기 의정부시 가능2구역에 전용 39∼97㎡ 420가구 더샵 브랜드 아파트를 분양한다. 317가구가 일반분양분이다. 직동근린공원이 인접해 조망권과 주거환경이 쾌적하다.
[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제1979호 (2018.10.17~10.23일자) 기사입니다]
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