노량진뉴타운, 강남보다 비싸지만… [감평사의 부동산 현장진단]

주거 지형 크게 바뀔 서울 서남부권

서울 지하철 7호선 장승배기역 5번 출구를 나와 고개를 돌리니 규모는 작지만 잘 꾸며진 신축 아파트가 눈에 띈다. 2016년 준공한 ‘상도파크자이’다. 총 7개동, 471가구로 구성됐다. 규모는 크지 않지만 장승배기역 초역세권에 위치했으며 주변에는 각종 관공서와 기반시설이 잘 갖춰졌다.

상도파크자이 정문 방향 골목으로 들어가니 맞은편에는 흰색 펜스로 둘러쳐진 부분이 있다. 노량진2구역을 재개발하는 ‘드파인아르티아(2029년 11월 준공 예정)’다. 경사진 골목을 따라 조금 더 올라가니 왼쪽에는 상도파크자이 정문이 보인다. 맞은편에는 토목 공사가 한창 진행 중인 공사 현장이 있다. 서울 동작구 노량진동 일대를 재개발하는 노량진6구역(라클라체자이드파인)이다.

올해 4월 견본주택을 열고 본격적인 청약 일정에 들어가며 서울 부동산 시장에서 가장 주목받는 단지로 떠올랐다.

라클라체자이드파인은 장단점이 확실한 단지다.

장점은 빠른 사업 속도. 6구역은 노량진뉴타운 8개 구역 중 가장 사업 속도가 빠르다. 올해 4월 중 청약 일정을 마친 후 이르면 2028년 말 입주 가능하다. 통상적으로 뉴타운이나 신도시가 조성될 경우 가장 먼저 입주하는 단지는 장점이 많다. 다른 구역 분양 시기가 늦어질수록 공사비 상승 등이 반영돼 분양가가 상승하는 경우가 많다.

입지 측면에서도 나쁘지 않다. 장승배기역 초역세권 단지로 역에서 가장 먼 동도 도보 10분 이내 거리에 위치한다.

또 하나 주목할 점은 규모다. 1구역을 제외하면 노량진뉴타운에서 가구 수가 가장 많다. 노량진뉴타운 서남부 지역을 대부분 차지하는 6구역은 일반분양 물량 또한 많은 편이다.

물론 현장에서 확인할 수 있는 뚜렷한 단점도 적잖다.

대표적인 것이 지형이다. 약간의 경사는 피할 수 없을 것으로 보인다. 부지 모양이 반듯하지 않으며 교통 중심인 노량진역에서 비교적 거리가 멀다는 점은 아쉽다. 결정적으로 일반분양가가 높아 실수요자 반응이 엇갈린다. 라클라체자이드파인 전용 59㎡ 분양 가격은 21억~22억원대, 84㎡는 25억원대로 책정됐다. 타입별 분양 최고 가격은 전용 59㎡의 경우 22억880만원, 전용 84㎡ 25억8510만원이다. 분양가상한제 적용 대상에 포함되지 않아 요즘 분양하는 강남권 단지보다 높은 분양가로 책정됐다.

서울 동작구 노량진6구역 공사 현장. 이곳에 총 1499가구 규모 아파트 단지 ‘라클라체자이드파인’이 들어설 예정이다. (윤관식 기자)

윤곽 드러내는 노량진뉴타운

6구역 시작으로 분양 본격화

서울 서남부권 주거 지형을 바꿔놓을 것으로 기대되는 노량진뉴타운 주택 공급이 본격화되며 업계 관심이 쏠린다.

노량진뉴타운은 노량진·대방동 일대 74만여㎡로 2006년 재정비촉진지구로 지정됐다. 총 8개 구역으로 나눠 사업을 추진 중이며 아파트 총 9032가구를 짓는다.

약 4~5년 전만 해도 노량진뉴타운은 최종 공급으로 이어질지 의문이 많았다. 워낙 복잡하고 다양한 이해관계가 얽혀 있어 사업이 제대로 진행될지 미지수였다. 그럼에도 재개발이 성공하면 ‘최고 입지’라는 평가를 받기도 했다. 구역별로 약간의 부침은 있었지만 노량진뉴타운 대부분 구역이 사업 막바지에 이르는 중이다.

노량진뉴타운이 시장 관심을 받았던 이유는 단연 교통이다. 여의도와 용산, 강남, 종로 등 주요 업무지구와 모두 가깝다. 일부 구역은 서울 지하철 1·9호선 환승역인 노량진역과 가깝고 나머지 구역은 지하철 7호선 장승배기역 역세권 단지다. 1호선과 7호선, 9호선을 함께 이용할 수 있으며 지리적으로 서울 중심에 위치해 어떤 업무지구로 이동하든 출퇴근이 편리하다. 북서쪽으로 여의도, 북동쪽으로 용산·광화문, 동남쪽으로 강남까지 이어져 있어 직주근접 최상의 입지다.

일부 구역 아파트 고층에서는 한강 조망도 가능하며 한강변 생활권을 누릴 수 있다는 것이 장점이다. 입지가 좋은 만큼 구역별로 대형 건설사가 시공사로 참여했다. 8개 구역 모두 디에이치·아크로 등 하이엔드 브랜드를 적용한다.

그중에서도 GS건설과 SK에코플랜트는 노량진뉴타운에서 처음으로 분양에 나서는 ‘라클라체자이드파인’ 견본주택 문을 열었다. 라클라체자이드파인은 서울 동작구 노량진6구역 재개발 정비사업을 통해 지하 4층~지상 28층, 14개동, 총 1499가구 규모로 조성된다.

조합원·임대물량 등을 제외한 전용 59~106㎡ 369가구를 일반분양한다. 입주는 2028년 11월 예정이다. 6구역 외에도 2구역과 8구역 역시 연내 분양할 것으로 기대된다.

고분양가 논란…결과는?

대장주 1구역 속도에도 영향

라클라체자이드파인 분양가가 서울 다른 지역과 비교해 높게 책정된 만큼 실수요자 역시 계산기를 두드리는 데 분주한 모습이다.

라클라체자이드파인은 인근 흑석뉴타운을 참고해 분양가를 산정한 것으로 보인다. 흑석뉴타운 랜드마크 단지인 ‘아크로리버하임’은 전용 84㎡ 실거래 가격이 이미 30억원을 훌쩍 돌파했다. 올해 1월에는 전용 59㎡가 26억6000만원에 거래되기도 했다. 아크로리버하임은 한강변과 인접했고 일부 동·호수는 한강 조망이 가능하다. 아크로리버하임과 비교하지 않더라도 흑석11구역(흑석써밋더힐) 예상 분양가 또한 전용 84㎡ 기준 28억원 전후로 예상된다. 지난해 6월 준공한 흑석자이 역시 올해 3월 전용 84㎡가 25억4000만원에 거래됐다. 즉 라클라체자이드파인은 흑석뉴타운 최고가 단지가 아닌 중간 정도 위치의 아파트 시세를 반영해 분양 가격을 산정한 것으로 추정된다.

부동산 업계는 라클라체자이드파인이 높은 분양가에도 불구하고 완판 가능성이 있다고 내다본다. 겉으로 보이는 분양가는 높지만 주변 시세와 비교하면 나름 경쟁력을 갖췄기 때문이다. 라클라체자이드파인과 인접한 상도파크자이는 올해 1월 전용 84㎡가 22억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 두 단지 입지는 거의 유사하지만 상도파크자이의 경우 단지 규모가 작다는 점이 아쉽다. 준공연도나 고급화 등 세부적인 부분도 차이가 난다. 라클라체자이드파인이 입주하면 두 단지 시세 차이는 상당할 것으로 예상되는 만큼 주변 시세를 반영해 분양가를 산정한 것으로 보인다.

지난 6개월 동안 서울에서 분양한 다른 단지 청약 결과도 참고할 만하다. 지난해 10월 서울 동작구 ‘힐스테이트이수역센트럴’ 전용 84㎡가 22억원대에 분양했다. 1순위 청약에서 76가구 모집에 2만4832명이 접수돼 평균 경쟁률이 약 326.7 대 1로 집계됐다. 지난해 10·15 부동산 대책 이전에 분양해 규제가 덜 적용된 만큼 실수요가 대거 몰리긴 했지만, 같은 동작구란 점에서 노량진뉴타운과 비교 대상이 된다.

또 다른 사례도 있다. 올해 3월 분양한 영등포구 신길동 ‘더샵신길센트럴시티’의 경우 전용 84㎡ 분양 가격은 약 18억원대로 책정됐다. 더샵신길센트럴자이는 1순위 청약 결과 31.9 대 1 경쟁률을 기록했다. 다만 강남, 용산 등 서울 주요 지역 분양과 비교해, 당첨만 되면 수억원 이상 시세차익이 기대되는 ‘로또 단지’가 아님은 분명하다.

지난 3월 분양에 나선 서초구 잠원동 ‘오티에르반포’의 경우 전용 59㎡ 기준으로 약 20억원 전후에 분양 가격이 책정됐다. 주변 시세의 절반 가격으로 라클라체자이드파인보다 약 2억원 싸다. 물론 강남권의 경우 분양가상한제 적용 대상이 된다는 점에서 직접적인 비교 대상이라고 보긴 어렵다. 그럼에도 청약 가점이 높은 사람이 노리기엔 다소 아쉬운 단지임은 분명하다. 향후 보유세 인상 등 규제 영향으로 서울 부동산 시장 변수가 많다는 점 역시 불안 요소다.

결국 가성비 좋은 단지는 아니지만 현금 여력이 있고 청약가점이 아주 높지 않은 실수요자에겐 ‘괜찮은 선택지’라는 결론이 나온다.

업계 한 관계자는 “라클라체자이드파인은 1만여가구가 들어서는 노량진뉴타운에서 가장 먼저 입주한다는 점이 매력적”이라며 “노량진뉴타운의 입지적 장점이나 주변 시세 등을 고려하면, 청약가점 50~60점대 현금 보유자들이 노려볼 만하다”고 말했다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2355호(2026.04.15~04.21일자) 기사입니다]

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