백수도 4억 대출 나온다…주담대 받는 '신용카드 비밀'

■ 추천! 더중플-VOICE:세상을 말하다

「 “이 집은 은행 것이지, 내 것이 아니다”

대다수 사람들이 내 집 마련을 위해 대출을 받으며 이렇게 말한다. 적절한 대출은 내 인생의 물꼬를 트는 ‘구원’이지만, 잘못된 대출은 씻을 수 없는 ‘후회’로 남는다. 대출은 결국 정보 싸움이다. 이 전투에서 지는 순간, 매달 내 월급의 상당 부분이 은행의 ‘전리품’으로 전락한다. 정부 정책에 의해 많이 좌우되는 은행 대출의 세계에서 우리가 잘 모르는 ‘대출의 왕도’가 따로 있을까.

더중앙플러스 ‘VOICE:세상을 말하다’ (https://www.joongang.co.kr/plus/series/101)에선 13년 차 대출 전문가 김은진 ㈜ 레오비젼·레오대출연구소 대표 인터뷰를 통해 우리가 잘 안다고 생각하면서도 쉽게 놓치는 대출 요령과 대출 정보를 상세히 전했다. 김 대표가 직·간접적으로 관여한 대출액은 약 3조원. 검토한 대출 서류는 약 2만장이라고 했다. 그는 수많은 강의·방송에 나섰고, 고객을 위해 부동산 대출 관련 컨설팅을 해왔다.

지난달 김은진 (주)레오비젼·레오대출연구소 대표가 중앙일보 VOICE팀과 인터뷰하고 있다.

최근 정부의 전방위적인 가계대출 규제와 실수요자 대출 계획이 맞물려 ‘똑똑한’ 대출이 절실해지고 있다. 대출 정책이 시시각각 바뀌는 요즘, 김 대표가 전한 대출의 비책은 뭘까. 김 대표는 인터뷰에서 “대출은 공부를 통해 아는 만큼 보인다”며 “은행을 상대로 좋은 질문을 할 수 있을 때까지 공부는 필수”라고 강조했다.
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① “돈 빌리려면 오후에 가라” 대출의 신이 픽한 은행 2곳

대출은 단순히 ‘빚’에 불과할까. 김 대표가 그동안 만나 왔던 부자들은 대출을 어떻게 대했을까. 보통 사람들은 수억원씩 돈을 빌리면 겁부터 난다. 어떤 마음가짐이 필요할까. 김 대표는 “대출은 정수기 ‘렌털(rental)’과 같은 개념으로 접근해야 한다”라며 “‘대출은 다음 매수인이 갚는 거지, 본인이 갚는 게 아니라는 것을 명심해야 한다”고 강조했다. 그는 인터뷰에서 ‘돈’이 아닌 ‘시간’ 레버리지의 중요성을 강조했다. 어떤 의미일까.

대출을 받을 때 꼭 마주해야 할 곳은 바로 은행이다. 돈 빌리는 입장에선 규정을 앞세운 은행 직원 말에 토를 달기 어렵다. 하지만 은행 직원의 말이 틀린 경우도 있다. 이럴 때 고객인 우리는 어떻게 은행을 상대해야 할까.

이밖에 김 대표는 “투자 목적의 아파트 1층 매수를 비롯해 여러 구체적인 상황에 따라 나의 대출에 유리한 은행이 따로 있다”며 “각 시중은행 별 특성을 잘 아는 게 중요하다”고 말했다. 김 대표는 인터뷰에서 자신의 대출 한도가 ‘방공제’라는 이유로 왜 조금씩 줄어드는지, 각 시중은행별 주택담보대출 집행 과정엔 어떤 특성이 있는지 자세히 설명했다.

정부 규제가 연말까지 이어지며 올해 목표치를 다 채운 은행들 역시 이런 규제 흐름에 발맞춰 가산금리를 올리는 등의 방식으로 가계대출을 조이고 있다. 하지만 내년부터 은행들은 다시 ‘대출 실적 쌓기’에 나설 수 있다. 그렇다면 대출을 위한 최적의 시기는 1년 중 구체적으로 언제일까.

■ 대출받는 최적의 시기, 1년 중 ‘이때’를 노려라 〈上〉

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“돈 빌리려면 오후에 가라” 대출의 신이 픽한 은행 2곳
https://www.joongang.co.kr/article/25281842
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② 백수도 ‘4억 주담대’ 된다, 신용카드 이렇게 긁어라

누구나 주거래 은행이 한 곳쯤 있다. 주택담보대출을 받을 때 먼저 기대감을 갖고 살펴보는 곳도 결국 주거래 은행인데, 그게 결국 최선의 선택일까. 어쩌면 ‘우대고객’이라는 칭찬에 갇혀 주거래 은행의 ‘배신’을 미처 깨닫지 못할 수도 있다. 주거래 은행은 나의 대출에 어떤 의미를 갖고 있을까.

집을 살 땐 한 푼이라도 더 대출이 나왔으면 한다. 이 대출한도를 결정하는 건 KB시세와 부동산원 시세 등이다. 은행마다 반영하는 기준이 다른데, 어떤 은행이 어떤 기준으로 집의 시세를 반영할까. 시세가 합당하지 않다면 내 의견을 반영할 수도 있다고 한다. 그 방법은 뭘까.

최근 시중은행의 ‘대출 조이기’로 인터넷은행과 보험사, 지방은행에 ‘대출 원정’을 가는 일이 잦아졌지만, 제2금융권도 대출 상황이 녹록지 않다. 게다가 생소한 기관에서 큰돈을 대출받는 건 부담스러운 일이다. 시중은행을 제외한 보험사, 인터넷은행, 지방은행 등은 대출에서 각각 어떤 특·장점이 있을까. 또 은행 여러 곳에 주택담보대출을 동시에 신청하는 경우도 있는데, 내게 유리하다면 이 전략을 쓰는 게 괜찮을까.

소득은 대출의 전제이자 대출한도를 결정짓는 중요한 기준이다. 그런데 소득이 없는 경우에 주택담보대출이 필요한 경우도 있다.

Q : 소득이 없으면 주택담보대출이 불가능한가.
은행에서 “소득이 없어서 대출이 안 된다”라는 이야기를 듣는 분들이 많다. 은행에서 가장 싫어하는 게 연체이기 때문이다. 은행에선 증빙소득이 없는 사람이 오면 “대출이 안 된다”고 말하는 경우가 굉장히 많다. 그런데 소득이 없다고 대출이 안 되는 게 아니다.

그래픽 신다은

우선 전업주부의 경우를 보자. 남편 소득을 합산하지 않고 전업주부가 단독으로 대출을 받고 싶다면 첫째, 소득이 아예 없어야 한다. 대체소득을 활용하려면 소득이 없는 게 제일 중요하다. 대신 본인 명의 신용카드를 많이 써야 한다. 신용카드를 1년에 약 2600만원을 썼다면 연봉 5000만원 소득자로 인정해 준다. 빚이 없다면 연봉의 약 8배인 4억원가량 대출이 나온다.

그래픽 신다은

신용카드 사용액이 2600만원이 안 되는 경우 대체소득은 얼마일까. 반대로 만약 신용카드 사용액이 1억원이 넘는다면 훨씬 더 많은 소득을 인정받고 대출을 일으킬 수 있는 걸까. 김 대표는 “최대한도가 정해져 있다”며 “신용카드 사용액 외에 건강보험료 납부액과 ‘KCB 소득예측모형’을 통해서도 대체소득을 인정받을 수 있다”고 밝혔다. 건보료나 KCB 모형에선 구체적으로 어떻게 소득 기준을 책정했을까.

김 대표는 “이직·퇴사시기와 대출 시기가 맞물리거나, 소득이 일정하지 않은 프리랜서들이 주택담보대출을 받을 때 반드시 유의해야 할 점이 있다”고 강조했다. 이 밖에도 유주택자 부모와 한집에 사는 자녀가 주담대를 받을 때 필요한 세대 분리 방법도 밝혔다.

■ 주부·프리랜서, 이직·퇴사자, 소득없이 주담대 받는 요령〈中〉

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백수도 ‘4억 주담대’ 된다, 신용카드 이렇게 긁어라
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③ DSR 40%, ‘마통’에 숨겨진 치명적 비밀

집을 사기 위한 대출의 주요 변수는 대출 한도와 금리다. 소득이 늘어나면 대출한도는 올라간다. 근데 금리는 다르다. 특정 ‘우대금리’ 등을 제외하면 내가 바꿀 여지가 별로 없다. 은행마다 대출금리가 달라 더욱 헷갈린다. 같은 은행도 지점마다 다른 금리를 말해주는 경우도 있는데, 그 이유는 무엇일까. 어떤 은행, 어느 지점을 찾아가야 최적의 금리를 받을 수 있을까. 또 요즘같이 금리가 출렁거리는 시기, 고정금리와 변동금리 중 어떤 걸 선택해야 할지도 헷갈린다. 앞으로 내릴 가능성이 있는 변동금리를 선택하는 게 나을까.

대출의 또 다른 ‘복병’은 DSR(총부채원리금상환비율)이다. 수년 전에도 DSR 규제는 있었지만 왜 최근에서야 DSR이 대출의 가장 큰 고민거리가 됐을까. 관심 밖으로 밀려난 DTI(총부채상환비율)는 여전히 신경 써야 할 기준일까. 김 대표는 “DSR에 영향을 주는 것은 대출 기간과 금리”라며 “DSR을 산정할 때 중요하게 파악해야 할 것은 마통(마이너스통장) 등의 신용대출”이라고 강조했다. ‘마통’은 왜 DSR 산정 과정에서 치명적일까.

김 대표는 인터뷰에서 소득을 늘리지 않고 DSR을 낮춰 유리한 조건으로 대출받는 요령을 상세히 전했다. 또 신용카드 사용액이나 건강보험료 등을 활용한 ‘추정·대체소득’은 DSR 산정 과정에서 어떻게 인정되는지, 소득이 상대적으로 낮은 청년층을 위한 ‘장래소득’ 산정은 DSR 계산에 어떻게 반영되는지 등을 설명했다. 이밖에 청약주택 담보대출 시 유의할 점과 경락잔금대출(경매주택대출) 약정의 허점은 무엇인지도 전했다.

■ 소득 안 늘리고 DSR 낮추는 방법〈下〉

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“월급 적은 여보가 돈 빌리자” 대출 금액 늘린 부부의 기술
https://www.joongang.co.kr/article/25285012
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「 정보원과 ‘깊은 연애’를 했다…20년 국정원 요원 고백〈上〉
https://www.joongang.co.kr/article/25269360

“호텔방 금고 절대 믿지마라” 전직 국정원 요원의 경고〈下〉
https://www.joongang.co.kr/article/25270829

“세무서, 죽을 때까지 본다”…자식 1억 빌려줄 때 남길 증거
https://www.joongang.co.kr/article/25261213

이게 건망증이야? 치매야?…이 질문 해보면 안다〈上〉
https://www.joongang.co.kr/article/25254613

부모님 치매에 걸렸다면? 집안에서 이곳은 불 꺼라〈下〉
https://www.joongang.co.kr/article/25256139

휴대폰부터 내 명의로 바꿔라, 부모님 장례 뒤 1개월 내 할 일〈上〉
https://www.joongang.co.kr/article/25228873

“극락 갈래” 3억 뿌린 부모…장례 6개월내 꼭 해야할 일〈下〉
https://www.joongang.co.kr/article/25230445
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