"장특공제 폐지하면 서울시민 절반 피해" 국힘 주장 '대체로 거짓' [오마이팩트]

[팩트체크] '아파트 보유자 절반'을 침소봉대… '실거주 1주택자' 등 제외하면 주택 보유자 20% 이하

[김시연 기자]

▲ 29일 KB부동산이 발표한 3월 전국 주택가격 동향에 따르면 지난 16일 조사 기준으로 이달 서울 아파트 매매가는 1.43% 상승했다. 반면 강남구(-0.16%)는 2024년 3월(-0.08%) 이후 2년 만에 가격이 상승을 멈추고 하락 전환했다. 사진은 이날 서울 강남구 한 아파트 단지의 모습. ⓒ 연합뉴스

이재명 대통령이 지난 18일 자신의 X 계정에 '거주 여부와 무관한' 부동산 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 단계적 폐지를 언급하면서 "장특공제 폐지는 실거주 1주택자에게 세금폭탄'이라는 주장은 논리모순이자 명백한 거짓선동"이라고 밝혔지만, 국민의힘 등 야당은 이른바 '세금폭탄론' 공세를 더 강화하고 있다(관련기사 : 이 대통령 "장기보유특별공제 폐지가 세금폭탄? 명백한 거짓선동" https://omn.kr/2hucz).

김재섭 국민의힘 의원은 22일 자신의 페이스북에 "장기보유특별공제를 마치 투기 특혜인 양 몰아가는 것은 서울의 현실을 한참 모르는 이야기"라면서 "서울의 집값 중위 가격이 12억을 넘는 것을 고려하면, 서울 시민들 절반 정도가 장특공제 폐지 피해 대상이 된다"라고 주장했다.

앞서 국민의힘 소속 오세훈 서울시장도 21일 KBS 1라디오 <전격시사>에 출연해 "집값이 지금 중위 가격이 서울이 12억"이라면서 "그러면 이 세법 규정과 관련해 보면 서울 시민들은 절반 이상 이사하면 재산이 날아간다"라고 주장했다.

실제 장기보유특별공제를 폐지할 경우 서울 시민 절반 정도가 피해를 보는 게 사실인지 따져봤다.

▲ 김재섭 국민의힘 의원은 22일 자신의 페이스북에 “장기보유특별공제를 마치 투기 특혜인 양 몰아가는 것은 서울의 현실을 한참 모르는 이야기”라면서 “서울의 집값 중위 가격이 12억을 넘는 것을 고려하면, 서울 시민들 절반 정도가 장특공제 폐지 피해 대상이 된다”고 주장했다. ⓒ 김재섭의원페이스북

[검증 방법] 국민의힘은 '장특공제 완전 폐지' 전제... 이 대통령은 '실거주 1주택자' 예외 인정

부동산을 구입한 가격보다 비싸게 팔 경우 차익에 대해 부동산 양도소득세를 내야 한다. 다만 1세대 1주택자의 경우 매도가격 12억 원 이하는 양도세를 부과하지 않고 있고, 12억 원을 초과하더라도 초과분에 대해서만 과세하면서 장기보유특별공제를 적용해 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%씩 최대 80%(10년 거주시)를 공제해주고 있다.

국민의힘 주장은 '1주택 장특공제 폐지'를 전제로 하고 있지만, 이재명 대통령은 '비거주 장기보유자'의 공제 혜택은 단계적으로 축소 또는 폐지하되 '실거주 1주택자'는 예외라고 했다. 이에 국민의힘 주장대로 장특공제를 완전 폐지하는 경우와 실거주 1주택자를 제외한 경우로 구분해서 분석했다.

장특공제 폐지해도 '서울시민 절반' 아닌 '아파트 소유자 절반'... 공동주택 1/4 불과

국민의힘은 '서울시 집값 중위가격 12억 원'이라면서 마치 서울시민 절반이 장특공제 폐지 피해 대상인 것처럼 주장했지만, 이는 서울시 전체 집값이 아닌 아파트 중위가격이었다.

KB부동산 데이터서브에서 집계한 2026년 3월 기준 서울 아파트 매매중위가격은 전년 대비 2억 원 오른 12억 원이었지만, 단독주택과 연립주택까지 포함한 서울시 주택종합 매매중위가격은 전년 대비 5천만 원 오른 7억 5천만 원으로 아파트 중위가격의 62% 수준에 그쳤다.

<조선일보>도 지난 20일 이 데이터를 인용하면서 "서울 아파트 보유자 절반 이상이 장특공제 폐지로 인해 세금 부담이 늘어나게 될 것으로 보인다"라고 보도했다.

국가데이터처 '2024년 주택소유통계'에 따르면, 서울시 개인소유주택 273만6773호 가운데 아파트는 157만3491호로 57.5%를 차지하고 있지만 서울시 전체 집값을 대표하지 않는다.

국토교통부에서 지난 3월 17일 발표한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면, 아파트 외에 연립주택, 다세대주택까지 포함한 서울시 공동주택 약 278만 호의 중위가격은 공시가격 기준 4억 100만 원이었다. 올해 시세 반영률 69%를 감안하면 서울시 공동주택 시세 중위가격은 약 5억 8천만 원으로 추정된다.

또한 서울시 공동주택 가운데 공시가격 9억 원(시세 약 13억 원)을 초과하는 주택은 약 60만8894호로, 전체 공동주택의 약 22%로 추정된다. 1주택자 양도세 부과 기준이 시세 12억 원인 것을 감안해도, 장특공제 폐지 영향을 받는 공동주택은 그 절반 수준인 1/4 정도라고 볼 수 있다.

조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장(감정평가사)은 23일 "서울시 아파트 중위가격 12억 원은 (표본으로) 고가 아파트를 많이 반영했기 때문이고, 국토교통부 공시가격 기준으로 서울시 공동주택 80%는 9억 원 이하"라면서 "2억 원에 구입해서 20년을 거주하며 보유해도 3억 원도 안 되는 주택에 살고 있는 분들이 대다수이고, 그나마도 유주택자 기준이지, 무주택자도 40%나 된다"고 지적했다.

아파트 보유자 가운데 장특공제 영향 받는 '비거주 보유자'는 15% 추정

국민의힘 주장대로 12억 원 초과 아파트 보유자가 절반이라도 해도, '실거주 1주택자'를 제외할 경우 실제 장특공제 폐지 영향을 받는 '비거주 보유자' 비중은 더 줄어든다.

국가데이터처에서 지난해 11월 발표한 '2024년 주택소유통계'에 따르면, 서울시 소재 개인소유주택(273만6773호) 가운데 동일 시군구 거주자가 소유한 주택이 190만5846호로 약 69.6%였고, 서울시 내 다른 시군구 거주자가 소유한 주택이 36만6932호(13.4%), 서울 이외 다른 시도 거주자의 소유 주택이 46만3995호(17.0%)였다.

1주택 실거주자는 자신이 소유한 주택 소재지에 거주할 가능성이 높기 때문에, 다른 구나 다른 시도에 거주하는 30% 정도는 다주택자이거나 실거주자가 아닐 가능성이 크다. 따라서 이 가운데 절반이 매매가 12억 이상 주택이라고 가정해도 장특공제 폐지 영향을 받는 건 전체 주택의 15% 정도라고 추정할 수 있다.

"대통령은 실거주 1주택자 손보겠다고 한 적 없는데"... '허수아비 치기' 논란

▲ 이재명 대통령이 16일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에서 발언하고 있다. 2026.4.16 [청와대통신사진기자단] ⓒ 연합뉴스

지난 8일 윤종오 진보당 의원이 장특공제를 폐지하되 3년 이상 보유 주택 양도시 최대 2억원을 세액공제하는 소득세법 개정안을 대표발의했지만, 함께 발의한 10명 가운데 민주당 의원이 2명 포함됐을 뿐 민주당 당론은 아니었다. 더구나 더불어민주당은 이미 지난 20일 장특공제 폐지를 검토하고 있지 않다고 분명히 밝혔다(관련기사 : 장특공제 폐지 논란 일축한 민주당 "세제 개편 검토 안한다" https://omn.kr/2huzx ).

이 때문에 최근 국민의힘의 장특공제 공세가 실체 없는 상대를 겨냥한 '허수아비 때리기' 아니냐는 지적도 나오고 있다.

이태경 토지+자유연구소 부소장은 22일 <오마이뉴스>에 "지금까지 학계에서도 실거주 1주택자만 장특공제를 유지하고 비거주자 혜택을 줄이는 쪽으로 개선 방향을 논의해 왔고, 장특공제 자체를 없애자는 건 소수 의견이었다"라면서 "대통령이든 누구든 실거주 1주택자를 손보겠다는 얘기를 한 적도 없는데 국민의힘이 민주당 당론도 아닌 진보당 법안을 가지고 논의하는 건 허수아비 치기와 비슷하다"고 지적했다.

그는 "서울 시민 절반이 피해를 본다는 주장도 국민의힘의 침소봉대"라면서 "서울시의 경우 그동안 국민주택 평형 기준 12억 원 정도 주택이 많이 늘어나 장특공제를 폐지할 경우 양도세를 더 내야 하는 사람이 늘어나는 건 맞지만, 실거주 1주택자가 많기 때문에 서울시 아파트 보유자 절반이 아닌 20% 밑으로 떨어질 것"이라고 밝혔다.

국민의힘 일부 정치인은 '서울시 아파트 중위가격 12억 원'이란 통계를 근거로 장특공제를 폐지하면 서울시민 절반이 피해를 본다고 주장했지만, 아파트 외에 다른 공동주택이나 단독주택을 포함하면 그 비중이 서울시 주택 보유자의 1/4 수준으로 줄어들고, 이 대통령이 예외로 규정한 '실거주 1주택자'를 제외해도 15% 수준으로 줄어든다. 따라서 "서울시민 절반이 장특공제 폐지 피해 대상"이라는 국민의힘 주장은 일부 사실을 부풀려 과장했다고 판단해 '대체로 거짓'으로 판정한다.

[오마이팩트] 국민의힘 (김재섭 국회의원, 오세훈 서울시장 등) "서울 시민들 절반 정도가 장특공제 폐지 피해 대상이 된다"