우선 분양바닥을 이해해야 저 사기를 완벽하게 이해할 수 있다. 마지막엔 전세사기 예방법도 씀.
당연히 글은 노잼이고 매우 길 것임. 의식의 흐름대로 쓸 것이니 개떡같아도 찰떡같이 이해하길 바람.
나는 현재 시행사에서 디벨로퍼일은 한다. 해당 사업지의 수지분석 문서를 만드는게 주업무임.
내가 만든 자료를 보고 신탁사나 쩐주가 시행사업자한테 돈을 꿔줄지, 사업을 보증할지 등등을 결정하는 것임.
이 글은 신축빌라에 관해 다루지만 구축빌라라고 그 구조가 다르진 않음(신축빌라구조에 지역재개발호재를 끼얹는 수법이 추가되는 것만 다름)
건설분양판은 기본적으로 시행-시공-분양으로 이루어짐.
'무릉도원 자이' 라고 하면 이 사업의 기획 및 진행을 하는 것은 GS건설이 아니고 시행사다.
시행사가 나 같은 사람을 써서(이 바닥은 정직원이 없고 다 프리로 일함) 사업계획 제안서를 만들고 건설사에 PT해가며 할 수 있는 가장 좋은 건설사를 찾는 것. 위의 이미지에서는 건축주가 시행사가 되겠지.
이제 건설사가 정해졌으니 이걸 팔아야 하겠지? 그럼 그 일을 하청주는데 그게 분양 대행사다.
물론 대한민국이니까 원대행-대대행-대대대행 이렇게 간다.
보통 사업진행을 할때 외형(채당10억 100세대면 천억이라고 치면) 1천억이면 자잘한거 패스하고 금융비 350억, 건설비 400억, 분양비 150억 정도 들고 수익을 대충 10%언더로 본다. 사업지가 중규모 이하일때는 쩐주몫 5%.
이 비율은 저 위의 이미지에도 비슷하게 적용됨. 수천세대 대단지나 5개동 30세대 귀염둥이 빌라나 비슷하다는 이야기임.
물론 GS타이틀을 달면 분양쪽 파이가 줄어들고(고객들이 알아서 오니까) 건설사가 동네 듣보 종건(종합건설사)이면 분양쪽 파이가 커지겠지?
이제 빌라로 가자.
건축주는 빌라를 지어서 돈을 벌고 싶은데 당연히 내 돈만 가지고는 모자람.
쩐주를 찾아서 기본 자금을 빌림 - 이 돈을 기본으로 대출을 받음.
빌라따위가 아파트도 아니고 선분양이 될리가 없으니 빌라를 짓기 시작함.
이 와중에 공사대금중 일부는 못난이호실(안팔리는 호실-조망이 없다거나 후진 세대)로 퉁치는 양아치 짓을 함.
다 지어가면 팔아먹어야 하니 분양팀을 대려옴. 빌라를 파는 애들을 '컨' 이라고 함.
컨 = 컨설팅 = 명함에 무슨무슨하우징 찍혀있으면 컨이다.
자격같은건 당연히 없고 계약을 체결하면 돈을 받음. 계약을 못하면 일만 존나하고 수입이 빵원임.
이 자들은 자격증이 있는 것도 아니고 가진것은 말빨뿐이니 어디서 공신력을 땡겨와야 하겠지?
여기서 공인중개사가 끼어듬. 당연히 공짜는 아니고 영업은 컨이 다 하지만 몫은 중개사가 더 크다.
다시 기획단계로
무릉동에 사업을 하는데 무릉동 구축빌라 시세가 2억이야.
그럼 신축빌라는 무적권 4억++다. 대지비나 건설비가 얼마던 4억++임. 그래야 이 사업이 됨.
2억짜리 동네에 4억짜리를 파니까 쉽지 않겠지? 그러니 컨이 필요한 것.
4억을 가진 사람은 빌라따위 쳐다보지도 않으니 타겟은 돈이 없는 사람들임.
그래서 분양팀은 광고를 하는데 끕이 낮으니 네이버롤링배너나 직방같은데 못하고 불법광고를 한다.
전봇대나 신호등 기둥에 불법광고물을 부착함.
'실입주금 3천만원으로 신축빌라 3룸'
이런식이다.
3천으로 4억짜리 집을 입주한다는게 상식적으로 개소리지만 돈이 없는 사람들이 컨들의 간사한 꼬임에 빠지면 답이 없다.
여기서 기적의 계산법이 들어감.
2억짜리 동네니까 신축이라 해도 최대치는 3억인데 호구가 3억짜리 계약서들고 대출받으러 가봐야 2억도 안나옴.
실입주금 3천으로 호구를 힘들게 땡겨왔는데 호구의 3천+가능한 대출금 해도 3억이 안되잖아?
하지만 집을 4억으로 뻥튀기하면 3천+대출금 하면 3억이 되겠지(대출은 퍼센티지로 나오니까)
여기서 감평사가 한통속이 된다. 이 감평사는 당연히 대출금융기관(1~2금융기관은 당연히 이런 짓을 안함)와 연결이 되어 있슴.
그 동네 신축빌라가 최대 대출이 60%라고 치면 3억일때는 1억8천이 나오지만 4억으로 뻥튀기를 했으니 2억4천 나옴.
그럼 호구의 3천에 대출금 2억4천 합이 2억7천. 모자라는 3천은 고금리 계약금대출을 땡기게 꼬심.
이 과정에서 아무리 호구라해도 의문이 생기겠지만 그것은 공모한 공인중개사 및 법무사의 담당업무.
이 과정을 일단 이해가 쉽게 압축하면
호구에게서 4억이 들어옴.
이 중 분양팀에 보통 20%가 지급됨. 8천만.
분양팀은 이 중에 보통 60%정도를 컨에게 줌. 4천8백만.
컨은 이 돈을 중개사와 반띵함. 2천4백만씩.
중개사는 이 돈을 보조원과 반띵함(보조원이 주도적으로 했을 경우). 분양팀(그래도 나름 법인이니까)은 VAT포함 지급하지만 대부분 보조원 이용하여 당연히 탈세.
건축주는 80%의 돈을 쩐주와 나눠가짐.
사실 여기까지는 크게 문제가 없어. 시세가 정해지지 않은 물건을 호구에게 존나 비싸게 판 것 뿐이니까.
문제는 호구도 나름 생각이 있으니 매입을 안하고 '전세'를 원함. 매입을 하는 호구는 거의 없슴.
바닥에서는 동시패션이라고 함. 분양과 전세를 같이 한다는 뜻임. 이제부터는 범죄의 영역임.
고갱님 당연히 전세도 가능합니다. 라고 하고 매매가 4억이지만 전세가도 3억5천이라고 함. 전세가율이 정신나갔지만 어차피 돌려받으시니까~ 하면서 꼬심. 호갱에게 전세대출을 받게 함.
전세를 주려면 여기까지 안보이던 집주인이 필요하네?
여기서 등장하는게 위의 이미지의 빌라왕 임. 보통 빌라왕(바지 주인)의 몫은 건당 100만~200만임.
정상적인 인생을 사는 사람은 저 돈 받고 깡통전세의 주인이 되는 짓은 안할테니 정말 하루하루가 급한 사람(노숙자)이나 지병이 깊어 미련이 없는 사람들이 함. 이제는 빌라왕건이 갭투자와는 관계가 1도 없다는 것이 이해될 것.
호구가 건넨 3억5천의 전세금은
분양팀이 3천먹고 + 중개사&보조원이 3천먹고 + 중간에 낀 감평사법무사대출직원이 1천먹고
건축주가 2억8천 먹고 1억 건설사주고 1억5천 쩐주주고 본인이 3천먹음
다 자기몫을 나눠먹고 나니 잠깐만 이건 전세금인데?
이제 저 호갱은 대출이자를 매달 갚아야 하고 저 집에서 절대 탈출할 수 없게 됨.
웃긴건 모 방송프로그램에서도 이 동시패션 물건을 취급한 적이 몇번 있슴. 알고했는지 모르고 했는지는 모르겠고.
1. 보다시피 빌라왕건은 갭투자와는 전혀 상관이 없다.
2. 계약서 기반이라 범죄를 입증하기 꽤나 힘들다.
3, 중개사, 감평사, 법무사, 대출기관까지 엮여 있어 더 힘들다.
4. 빌라왕 수백수천채는 한 조직(?)에 의해서 일어난 것이 아니다. 이 조직들은 현장별로 이합집산하기때문에 빌라킹 김씨가 수백채의 주인이면 수십개의 조직에 의해서 모아진 숫자임.
5. 이 수법은 채신기법도 아니고 수십년된 전통있는 수법임.
6. 요즘 천호동에 기승임.
7. 구축은 이 시스템에 '이동네에 재개발호재(거짓말이겠지)가 있으니' 하면서 꼬시는 것. 가로주택정비사업으로 보통 꼬셨는데 박원순 가고나서 이걸로 꼬시지는 않음. 이건 어찌보면 갭투자의 영역.
결론 : 한번 들어가면 못 나온다 + 평생 은행의 노예로 살아야 한다
그리고 다 읽은 놈들은 이제 알겠지만 저 전세사기꾼 일당중에 100만원에 명의 빌려준 바지사장(빌라왕, 건축왕)말고 다른 자들의 혐의를 입증하는건 현행법상 불가능에 가깝다. 사기의 의도는 명백한데 서류는 깨끗하기 때문임.
실제로 두창이가 격노해서 잡는 척만했지 바지사장말고는 다 풀려났슴.
추가.
특정 물건이 정상인지 아닌지는 누구한테 물어봐야 할까?
계약이 성사되면 돈을 버는 놈한테 물어봐야 하냐, 계약이 좆됐을때 돈을 잃는 놈한테 물어봐야 하냐?
사실 모든 부동산사기는 위의 질문을 하면 안걸린다. 당연한것 아닌가.
계약이 성사되면 돈을 버는 놈 = 중개사, 사업시행자, 잔금 빌려주는 자, 및 앞의 사람들의 업무를 보증하는 자. + 영업팀
계약이 좆되면 돈을 잃는 놈 = 서울보증보험을 위시한 보증하는 자.
당연히 아래 놈들은 똥같은 물건 들고가면 사뿐하게 거부함.
추가.
그래서 깡통전세 분양사무실(보통 해당 빌라 상가자리에 틈)이 열리면 2.5~3금융권 담당자가 영업하러 오고.
하루 날 잡아서 컨들을 불러모으고 차비조로 1~2만원을 주며 해당물건 스펙을 적은 것을 나눠주는데(호갱 대려오라고)
이 날 오전은 일대의 교통이 마비될 정도로 일대의 컨들이 다 몰림. 이 날을 광고하는 그들만의 앱이 있슴.
존나 길어서 미안한데 다 읽은 놈들은 이 사기를 이해한거고,
아니면 계속 빌라왕, 건축왕 타이틀에 속는거고.
다 그런거지.
