부럽게도 방이 2개인 빌라에 살고 있더라고요. 그것도 전세로... 물어봤더니, 정부지원 전세대출을 받았다고 합니다. 아~ 전 왜 그걸 몰랐을까요? 그런데 요즘 빌라는 전세사기가 심하다던데 괜찮을까요?

어른이 되어 가는 과정, 집 구하기

황수정 씨처럼 타 지역에 취업이 되어 고향을 떠날 수밖에 없는 상황이 되면, 제일 먼저 겪게 되는 난관이 바로 거주 문제일 것입니다.

집 고르기부터 등기부등본 확인, 계약서 작성 등 챙겨야 할 것이 너무나 많은 데다가, 월세라도 적지 않은 보증금이 필요합니다.

그래서 부모님의 도움 없이 사회 초년생이 혼자 힘으로 거주 독립을 한다는 게 쉬운 일이 아닙니다. 어른이 된다는 것, 참 어려운 것 같습니다.

그나마 다행인 것은 우리나라에는 전세제도가 있고, 이 전세보증금도 정부에서 저렴한 금리로 지원해 주기 때문에 월세로 인한 주거비 부담을 줄일 수 있는데요. (사실 전세제도는 우리나라에만 있는 것은 아니고, 이와 비슷한 제도가 인도와 볼리비아 등에도 있다고 합니다.)

하지만 집 없는 사람들의 사랑을 받고 있는 전세제도는, 근래에 불미스러운 일로 큰 논란을 일으키고 있습니다.

• ‘무자본 갭투자’로... 420억대 전세사기 일당 184명 검거

• 피해자 대부분 2030 사회초년생·대학생·신혼부부 등

얼마 전 뉴스의 헤드라인인데, 부동산 컨설팅 업체와 공인중개사 일당이 서울, 인천, 경기 파주 등 수도권 일대에서 빌라 200여 채를 사들인 후 임차인 200명에게서 전세보증금 420억 원을 가로챘다는 내용입니다.

이들은 빌라 전세가가 매매가보다 높아지는 역전세 상황을 노려 이른바 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 범행을 저질렀습니다.

안타깝게도 피해자 대부분이 20~30대로, 이 중 80% 정도는 전세보증금 반환보증보험에 가입했지만, 나머지 피해자들은 가입돼 있지 않아 보증금도 받기 어려운 처지라고 합니다.

이에 경찰 관계자는 거래질서를 어지럽히고 서민들의 삶의 기반을 무너뜨리는 중대 범죄인 전세사기 범죄에 대해 강력하게 단속하겠다고 하는데요.

하지만 사기범이 처벌을 받게 된다고 해도, 세입자들 모두가 보증금 전부를 돌려받을 수 있는 것은 아니어서, 청년 세입자들은 더욱 조심해야 합니다.

보통 시세의 60~80%에서 전세가가 형성되고, 시세가 오른 만큼 전세가 오르거나 전세가 오른 만큼 시세가 오르는 정상적인 상황에서는 전세제도가 아무 문제 없어 보입니다.

그리고 일반적으로 집주인은 ‘전세금은 전세금으로 갚는다’는 인식을 가지고 있습니다. 심지어 이를 이용해서 집을 투자하는 사람이 전세금과 시세의 차익만큼만 지불하고 투자할 수도 있습니다. 이걸 갭(Gap)투자라고도 하죠.

하지만 시장이 거꾸로 가면 문제가 발생하기 시작합니다. 일단 전세가가 하락하기 시작하여 전세금을 전세금으로 돌려줄 수 없는 상황, 즉 역전세 현상이 발생하면 집주인이 차액을 더해서 내줘야 하는데 적지 않은 돈이라 그렇지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

다시 말해 임대인*과 임차인 간의 분쟁이 발생하는 것입니다.

* 임대인: 집을 소유하고 있고, 보증금을 받고 집을 빌려주는 사람을 말하며, 임차인(세입자)은 임대차계약을 통해 임대인의 집에 들어가는 사람을 말함

이런 경우 계약연장과 함께 그 집에 살면서 집주인이 차액을 돌려주지 못하는 경우 거꾸로 차액의 이자 만큼을 집주인이 임차인에게 지불하는 경우(역월세)도 발생합니다.

그나마 이렇게라도 수습이 되면 다행이지만, 또 다른 문제가 발생할 수 있습니다.

이사를 가야 하는 임차인이 현재 살고 있는 집에서 전세보증금을 돌려받지 못하면, 이사 가는 쪽도 문제가 생깁니다. 다른 집으로 새로 임차를 가든 주택을 구매하든 돈을 받아야 하는 쪽도 누군가와 연결되어 있기 때문입니다.

한마디로 도미노 현상이 발생하는 것이죠. 하지만 이게 끝이 아닙니다. 급기야는 전세사기 문제도 터졌습니다.

이는 시세를 정확하게 알 수 없는 빌라를 갭투자로 수백 채 보유한 임대인(집주인)이 중개업자와 짜고 시세보다 높은 전세계약을 임차인과 한 것인데, 만기에 주택가격이 하락하면서 전세금을 돌려주지 못하는 깡통주택(깡통전세)이 발생한 것입니다.

그래서 다른 나라에서는 전세제도를 잘 이해하지 못합니다. 은행도 아닌 집주인을 어떻게 믿고 그런 거액을 맡기느냐 하는 것입니다.

우리나라에서도 주거제도의 선진화를 위해 전세제도를 폐지해야 한다고 얘기하는 사람이 있습니다만, 전면적인 월세화는 주거비용의 큰 상승을 불러일으킬 가능성이 높아서 쉽지 않은 일이기도 합니다.

때문에 정부에서는 전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안을 발표하며 여러 대책을 내놓고 있습니다. 하지만 가장 중요한 것은 피해를 당하지 않는 것, 즉 예방이 우선입니다.

세입자로 살아가면서 매번 집을 구하는 일은 많은 과정을 거쳐야 하므로 어려운 일입니다.

필자인 저도 40대 후반에 내 집을 마련하기까지 대여섯 번의 이사를 하면서 많은 우여곡절을 겪었습니다. 예전 일이긴 하지만, 2년 만에 전세보증금을 5천만 원이나 올려달라는 집주인도 있었죠.

그리고 가장 불안한 것은 보증금의 안전 문제였습니다. 전 재산이 보증금인데 이걸 날리면 어떻게 하나...라는 두려움에 밤잠을 설치기도 했었습니다.

그나마 시세가 정확한 편이고 거래가 활발해서 정보수집이 용이한 아파트들은 어느 정도 대비가 가능할 수 있습니다.

하지만 빌라처럼 정보의 비대칭이 심한 시장에서는 본인이 철저하게 점검하지 않으면 피해를 볼 수 있습니다.

그래서 전세계약 전에 ▲주택의 상태 ▲적정전세가율 ▲선순위권리관계 ▲임대인 세금 체납 여부 등 4가지를 반드시 체크하셔야 하는데요.

안심전세 앱에서는 매매시세부터 전세가율까지 주택시세 통합 제공, 집주인의 정보(체납사실, 전세보증 사고 이력 등) 공개 등 전세계약 전 필수로 확인해야 하는 정보를 한 번에 제공하고 있기 때문에 편리하게 이용할 수 있습니다.

또한 전세계약 후에도 등기변동 사항을 알려주고, 공인중개사 정보조회도 가능하므로 악성 임대인 외에도 무자격 공인중개사까지 확인할 수 있습니다.

하지만 소중한 내 재산을 지키기 위해서는 어쩔 수 없는 것 같습니다. 돈을 버는 것도 중요하지만, 지키는 것도 그만큼 중요합니다.

이렇게 복잡한 전세사기 예방법은 국토교통부 전세사기 예방 홈페이지에서 편리하게 확인하실 수 있습니다. 또한 전세피해 지원센터의 원스톱 지원 서비스, 전세사기 대책 등 유용한 정보도 함께 제공되고 있으니 잘 살펴보시기 바랍니다.
https://www.molit.go.kr/2023leasefraud/main.jsp

물론 가능합니다. 중소∙중견기업에 재직 중인 청년들을 위해 전월세 보증금을 저리(1.5%)로 대출해 주는 중소기업 취업청년 전월세보증금대출 제도가 있습니다.

게다가 대출기간도 최초 2년에서 4번의 연장이 가능하므로, 10년까지 이용할 수 있습니다.

대출한도는 1억 원(임차보증금 2억 원 이하)이며, 외벌이 가구 또는 단독세대주인 경우 소득이 3,500만 원(맞벌이 가구 부부합산 5,000만 원) 이하여야 합니다.

이 경우에는 대출한도가 2억 원(임차보증금 3억 원 이하)이며, 전세보증금의 80% 이내에서 대출이 가능합니다. (만 25세 미미만 단독 세대주는 1억 5천만 원)

다만 대출금리는 중소기업 취업청년 전월세보증금대출보다 조금 높은데 연 1.8~2.7%입니다.

계약기간이 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 다음의 3가지 제도를 이용하시면 됩니다.

내가 누군가에게 어떤 서류를 전달할 때 ‘내용증명’으로 보내면 우체국에서는 그 서류가 전달되었는지뿐만 아니라 그 내용까지도 증명을 해주며, 실제 법적 공방이 오갈 때도 증거로서 작용할 수 있습니다.

임차권과 보증금에 대한 권리를 보호받기 위해 신청하는 것으로, 보증금에 대한 우선변제권*이 설정되어 집주인이 다음 세입자를 입주시키는 것이 힘들게 됩니다. (등기부등본 을구에 ‘주택임차권’ 명기됨)

*우선변제권: 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미하며, 세입자가 우선변제권을 가지면 집주인의 채무로 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 됨

지급명령*이란 간이소송절차로 전세금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧아서 한 달 안에도 가능할 수 있습니다. 또한 비용 역시 적게 들기 때문에 경제적으로도 유리합니다.

*지급명령: 민사분쟁에서 채권자에게 금전 또는 동일한 종류의 것으로 대체될 수 있는 대체물이나 수표와 같은 유가증권을 지급하라는 청구에 대해 변론이나 판결 없이 곧바로 지급명령을 내리도록 하는 것으로 독촉절차라고도 함

이외에도 보증보험을 통해 보증금을 보호받을 수 있는데, 이를 전세보증금반환보증이라고 합니다.

단 압류, 가압류 등 소유권에 대한 권리침해 상황이 발생한다면 보증보험 가입이 불가능하므로, 최대한 빨리 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.

대출을 지원해 주는 제도 외에도, 사회적 보호가 필요한 사람들과 서민들이 주거안정을 누릴 수 있도록 정부에서는 주거복지서비스도 시행하고 있는데요.

대표적인 서비스로는 서민∙중산층의 주거안정을 위한 ‘임대주택 공급’을 들 수 있으며, 자세한 정보는 국토교통부와 한국토지공사에서 운영하는 ‘마이홈(www.myhome.go.kr)’에서 확인하실 수 있습니다.

본인의 현재 자격이나 소득요건으로 고려해 볼 수 있는 지역을 선별해 주는 ‘자가진단 서비스’와 주거복지 관련 상담 서비스를 제공하는 지역별 주거복지센터의 정보도 제공하고 있으니, 자력으로 주거 문제를 해결하기 어려운 분들은 이를 잘 이용해 보시기 바랍니다.

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