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갑자기 내가 투기꾼이라고?

원활한 재건축 사업을 위해 제거해야 할 2가지 요소가 있(었)습니다. 바로 재건축초과이익환수제(재초환)와 실거주의무 폐지입니다. 논리로 풀자면,

👉 집값 상승 막으려면 집을 많이 지어야해 -> 땅이 부족하니 재건축을 빨리빨리 해야해 -> 근데 재건축 앞길을 막는 2개가 있네? -> 이 2개를 모두 치워버려! ... 입니다.

2개를 치워버리라고 한 게 벌써 1년 가까이 되어가는데요, 우선 11월 29일 재초환 개정안은 통과됐어요. 근데 더 중요한 '실거주의무 폐지안'은 아직 진전이 없습니다.

실거주의무는 무엇?

말 그대로, 아파트 분양받으면 바로 입주해서 실거주를 해야 한다는 뜻이에요. 아파트를 팔아도 안되고 전세를 놔도 안돼요.🤔

모든 아파트가 그런 건 아니고, '분양가상한제'가 적용된 아파트만 해당해요. 일명 분상제는 '분양가를 너무 높게 받지마'라고 선을 그은 거예요. 분양가격에 제한을 두지 않으면 분양가가 치솟고, 이에 영향 받은 주변 아파트 시세도 덩달아 오르는 상황을 막기 위함이에요.

그래서 분상제 적용받은 곳은 주변 시세 대비 10억 가까이 차이가 나기도 해서 분상제 아파트 당첨되면 로또란 말이 나왔어요.

로또같은 혜택이니 그만큼 패널티도 줍니다. 실거주자를 위한거니 '실거주의무'를 둔 거예요. 그리 오래된 것도 아녜요. 주택 가격이 거의 최고봉에 이른 2021년에 생긴 제도예요. 부동산 시장이 너무 과열되어 갭투자 등의 투기수요를 막겠다는거죠. 시세차익이 발생하는 정도에 따라 실거주의무 기간은 2~5년 정도입니다.

근데 왜 폐지한다고 했지?

올해 초, 1·3 부동산 대책 때 '실거주의무 폐지안'이 나왔어요. 지난해부터 부동산 시장 너무 안 좋았잖아요? 거래도 안되고 미분양이 속출했어요. 이러면 안되겠다 싶어 '재건축 앞길 막는 것들 치워!'라면서 실거주의무를 폐지하겠다고 발표했어요. 분양받고 실거주하려면 잔금이 당장 있어야 하는데, 이것이 부담되자 청약 신청을 안하게 되는 거죠.

관련 법안은 2월 국회에 발의됐고요, 실거주의무 폐지된다는 소식에 미분양 물량에 사람들이 몰려들었어요.

그.런.데!

야당이 반대하면서 아직까지 폐지가 안되고 있습니다. 올해 남은 소위 일정은 12월 6일(바로 내일) 한 차례뿐이어서 법안 통과 가능성이 작아요. 그리고 법안소위(12명)는 야당 의원이 7명으로 훨씬 많다는 것도 결정적이죠. 그럼 야당은 왜 반대할까요? 바로 '돈 없는 사람은 아파트를 분양 받으면 안된다'는 거예요. 정말 실거주 목적으로만 분양받아야지, 갭투자는 노노! 라는 겁니다.

팽팽한 입장대립

물론 분양권이나 입주권을 사는 경우도 있지만, 청약에 당첨될 수 있는 사람은 기본적으로 '무주택자'입니다. '내집마련'을 위해 청약에 도전한 거고, 당장 자금이 부족하거나 혹은 자녀 교육 등 입주 일정이 맞지 않으면 전세를 놓을 수 있어요. '내집에 언제 들어가겠다'를 정하는 건 개인의 자유입니다. 이걸 모두 투기세력이라고 치부하면 안된다는 얘기죠.

그리고 실거주의무와 패키지로 붙는 게 '전매제한'이에요. 두부가 얻은 분양권을 일정기간 되팔 수 없도록 제한한 것이 전매제한인데요. 이 기간이 꽤 길었거든요? 근데 지난 4월 대폭 풀렸어요. 분상제 붙은 아파트 전매제한이 3년으로 줄은 건데요.

그 말은, 아파트 짓고 있는 동안 받은 분양권을 3년 지나면 팔 수 있단 의미예요. 완공되는 데 어차피 3년 이상은 걸릴테니, 결론적으로 입주 안하고 팔 수 있다는 거죠.

그런데 전매제한만 풀리면 뭐하나요, 실거주의무는 여전히 살아있으니... '팔 수는 있는데 실거주는 해야 해'라는 말도 안되는 상황이 벌어지고 있습니다.

만약 청약 당첨됐는데 최초 입주일로부터 실거주를 안하고 전월세 놓거나 집을 판다면, 최대 징역 1년 혹은 1000만원 벌금처분을 받게 될 수 있어요. 정부 말 믿고 산 건데 갑자기 범법자가 되는 거예요.😱

발등에 불 떨어진 곳은 어디?

2021년 실거주의무가 생기면서 규제를 받게 된 아파트는 전국 66단지, 4만 3786가구예요. 우선 12월부터 둔촌주공, 장위자이 등 전매제한이 해제되는 단지들이 줄줄이 나와요. 즉 여기 입주 예정인 사람들은 12월부터 분양권 팔 수 있는데 팔 수 없는 아이러니한 상황에 놓입니다.

그럼 어떤 혼란이 올까요? 어떻게든 들어가 살겠다는 사람은 대출을 더 땡겨야 합니다. 하지만 DSR 40%를 넘으면 잔금대출이 안 되니 사금융 등으로 흘러갈 가능성도 있어요.

부동산 시장 전반을 볼까요? 신규 아파트 입주 시기가 되면 전월세 물량이 쏟아집니다. 바로 입주를 안하고 세를 놓기 때문인데요. 실거주를 해야한다면 전월세 물량이 없어지면서 전세가는 상승하게 될 겁니다.

어찌됐든 잔금을 치르려 현재 살고있는 전세금을 빼려고 한다면, 집주인이 갑자기 전세금을 마련해야 하니 이 또한 전세시장에 영향을 미치게 돼요. 그리고 지방 사람이 서울 청약에 당첨된 거라면, 지방 집을 급히 팔아야겠죠? 그럼 지방 집값이 하락하게 될 수도 있어요.

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📚 한주간의 부동산 늬우스

# 강남이 5억 빠졌다고?

전국 아파트값이 5개월여 만에 하락 전환했어요. 고금리 장기화와 가계대출 관리 강화 등으로 매수 심리가 크게 위축되고 매물이 늘면서 부동산시장이 얼어붙은 건데요. 반포동 래미안원베일리 전용면적 84㎡는 최근 38억5000만 원에 거래됐어요. 9월 전고점(43억 원)보다 4억5000만 원 떨어진 거예요.

# 대출 못 받는다고?

SH공사가 공급하는 '토지임대부 분양주택'이 분양자들에 대한 주택 대출상품을 아직 마련하지 못한 것으로 확인됐어요. 정부의 공공분양 브랜드 '뉴:홈' 중 하나로 공급되고 있지만, 토지임대부 주택은 뉴홈 전용 모기지를 이용할 수 없어요.

# 이것이 로또

올해 분양을 계획한 강남권 물량이 대부분 내년으로 일정을 미룬 가운데, 12월 반포구 잠원동에서 '신반포메이플자이'가 분양해요. 분양가상한제가 적용돼 시세보다 수억 원 낮은 가격에 공급될 예정이에요. 이르면 12월 중 일반분양 모집공고가 진행될 것 같아요.

# 아이 낳으면 이런 혜택이!

내년 3월부터 국내 공공 분양주택 청약 때 ‘신생아 특별공급’ 제도가 도입돼요. 2세 이하 자녀를 둔 가구에 연간 7만호가 공급되며 지난해 3월 이후 아이를 출생한 가구부터 자격이 주어져요.

# 작은 고추가 맵다고!

전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트가 분양시장에서 인기를 끌고 있어요. 1~2인 가구의 증가로 수요는 확대되고 있는데, 공급이 이를 따라가지 못하고 있어서 인데요. 연내 서울 마포구와 경기 광명, 수원 등 수도권 주요 지역에서 소형 아파트가 신규 공급될 예정이라 수요자들의 관심이 커지고 있어요.

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