전매제한 풀리면서 기회의 문이 열렸다
지난 금요일(7일)부터 분양권 전매제한이 대폭 풀렸어요. 언뜻 보면 나랑 상관없다고 생각할 수 있으나, 가만히 따져보면 생각보다 꽤 많은 인사이트를 얻을 수 있습니다 💪
전매제한이 뭔데?
'전매'는 다른 사람이 산 것을 다시 사는 것을 말해요. 즉 두부가 얻은 분양권을 일정기간 다시 팔 수 없도록 제한한 것이 전매제한입니다.왜 만들었냐면 투기를 막기 위함인데요. 대개 새 아파트가 완공되기 전 분양권을 받아요. 그렇게 집주인이 정해지고 건물이 올라가는 데 몇 년이 걸리죠. 그 사이 집값이 뛰면 입주 직전 p를 붙여 분양권을 팔기도 해요. 청약의 본질인, '정말 실거주 목적'을 살리고 투기 수요를 방지하기 위해 '전매제한'을 만든 것이죠.
어떻게 풀렸는데?
모든 집이 전매제한에 걸리는 건 아닙니다. 걸릴만한 몇 가지 요인이 있어요.
1)투기과열지구(현재 기준 강남3구 및 용산구만 해당)
2)조정대상지역
3)분양가상한제 적용주택 등이에요.
얼마나 부동산 열기가 뜨겁냐에 따라, 전매제한이 최대 10년까지 걸려있거든요? 이게 다음과 같이 바뀝니다.
강남·서초·송파·용산구( 분양가상한제 적용지역) -> 전매제한 3년
서울 전역이 포함되는 과밀억제권역 -> 1년
그 외 지역 -> 6개월
즉, 청약에 당첨됐다! 그럼 그 시점부터 3년 혹은 1년 내 분양권을 팔 수 있게 됐단 의미예요.
잠깐, 분양가상한제는 뭐지?
전매제한은 이제 좀 이해 가는데 분양가상한제(분상제)는 또 뭥미? 할 수 있어요. 위에 보면 분상제에 전매제한이 걸린다고 했죠?
분양가를 일정 금액 이하로 받으세요~ 라고 만든 것이 분상제입니다. 즉 분양가를 너무 높지 않게 정해서 실거주자들에 안정적으로 주택을 공급하기 위함이죠. 이렇게 분양가가 좀 저렴한만큼 당연히 제약이 더 따릅니다.
위 처럼 전매제한도 걸고 실거주 의무도 걸어요. 분양받고 바로 실거주하기 어려우면 전세를 놓을 수 있잖아요? 그걸 막는거죠.
여기서 중요한 거! 올해들어 규제지역이 강남3구+용산구만 남았죠? 분양가상한제 지역도 바로 강남3구+용산구에만 해당됩니다. 그 말인즉슨, 강남3구+용산구는 전매제한이 3년으로 풀렸지만 여전히 '실거주 의무'는 남았다는 뜻이죠.
입주 후 2년-5년은 꼭 내가 들어가서 살아야 한다는 건데요. 이것도 없애겠다는 논의가 되고 있지만 아직은... 지켜봐야 해요.
잠깐, 이건 기억하길!
집을 팔 때 양도세 내잖아요? 분양권 매매도 양도세가 붙습니다. 현재 분양권 양도소득세율은 취득 후 1년 내 팔 경우 시세차익의 70%, 2년 내 처분하면 60%예요. 여기에 지방세 10%도 붙어요. 즉, 전매제한 풀렸다고 빨리 판다면 그만큼 양도세도 더 많이 내게 되니 이 부분까지 따져봐야겠죠!
상황 정리 좀 해볼까?
두부가 청약에 당첨됐어요. 입주까지 5년 기다리면 됩니다. 분양받으면 계약금/중도금/잔금을 나눠 내요.
1) 중도금은 꽤 큰 금액이므로 대개 6번에 나눠 내는데요. 원래 12억 넘는 집은 중도금대출이 안 나왔어요. 즉 현금 많은 사람만 청약에 도전할 수 있었는데요. 지난 3월 ' 12억 넘어도 중도금대출 해줄게요!'로 바뀌었어요. 휴... 두부가 안심하고 15억짜리로 예상되는 분양권을 득템하게 됩니다.
2) 그렇게 어찌어찌 중도금대출도 해결했어요. 5년이란 세월이 흘러 입주를 앞두게 됐어요. 근데 5년이면 많은 일들이 일어나잖아요? 다른 동네에서 살아야 할 것 같아요. 원래라면 몇년간 분양권을 팔 수도 없고 무조건 실거주를 어느정도 해야했는데요. 이제 여러 옵션이 생겼어요. 입주 전 분양권 바로 팔아도 돼요. 만약 팔기가 아깝다면 혹은 잔금 치를 돈이 조금 모자란다면 전세를 놓아도 돼요. (물론 규제지역이 아니란 전제로)☝️
그렇다면 앞으로 전세 매물이 더 많아질거란 분석이 나오네요.