소액으로도 할 수 있고 배당도 잘 나온다고 하는데, 직접 부동산에 투자하는 것보다 괜찮을까요?

조물주 위에 건물주, 부동산 불패 신화

다양한 투자 대상 중에서 부동산은 꾸준한 임대료 수입과 가치 상승으로 가장 선호하는 안정적인 투자자산으로 간주되어 왔습니다.

‘조물주 위에 건물주’라는 말로 표현되는 부동산 선호 현상처럼 부동산 소유는 부의 크고 작음을 가리지 않고 모든 사람들의 로망이기도 합니다.

그래서 건물주까지는 아니더라도 아파트, 오피스텔, 상가라도 사서 임대료를 매월 받는 것이 가장 훌륭한 노후 대비라고 많이들 생각합니다.

하지만 부동산 종류에 따라 상당한 전문지식이 필요하고, 취득∙보유∙처분 시에 감당해야 할 세금도 큰 부담입니다.

게다가 그 규모가 다른 투자에 비해 큰 편이므로 높은 진입 비용(목돈)이 필요하지만, 환금성은 그에 비해 떨어지며 시장의 영향도 많이 받습니다.

또 공실, 불량 임차인 또는 예상치 못한 수리로 인해 현금 흐름이 중단될 수 있습니다.

부동산! 자금 규모, 유지 관리, 복잡한 세금 체계까지...고려해야 할 요소가 매우 많은 전문적인 영역의 투자자산입니다.

리츠, 이제 커피 한 잔 값으로 부동산을...

그러나 현대 금융 환경에서 리츠와 같은 부동산 금융상품의 등장은 부동산 직접투자에 대한 강력한 대안이 되고 있는데요.

리츠는 1960년 미국에서 최초로 시작해, 2000년 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산된 대표적인 부동산 금융상품으로, 부동산 투자에 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 간접투자 기회를 부여합니다.

우리나라에서는 IMF 외환위기 이후 급락한 부동산 시장을 안정화시키기 위해 2001년에 처음 도입(부동산투자회사법 제정)되어 꾸준한 성장을 이루고 있는데, 2004년 1.4조 원이었던 리츠 시장의 자산규모는 2024년 5월, 약 98조 원에 이르고 있습니다.

앞서 살펴봤듯이 일반적인 부동산 직접투자는 복잡하고 어려워서 상당한 전문지식과 관리 능력이 필요하며, 개인이 감당하기 어려운 큰 규모의 자금이 소요됩니다.

하지만 리츠와 같은 부동산 간접투자는 이런 직접투자의 어려운 점을 해소, 즉 커피 한 잔 값(소액)으로도 대형 부동산 또는 부동산 포트폴리오(분산투자)를 소유할 수 있고, 골치 아픈 부동산 관리도 전문 운용사가 대행해 줍니다.

그래서 7% 이상의 높은 배당을 받으면서 편리하게 투자할 수 있습니다.

게다가 상장된 리츠는 원하는 시점에 현금화도 용이하며, 복잡한 부동산 세금체계를 신경 쓸 필요 없이 금융 관련 소득으로 과세가 단순해지고 세금 부담도 더 적은 편입니다.

리츠는 펀드일까? 아니면...?

리츠(REITs, Real Estate Investment Trust)는 ‘부동산투자회사법’ 제2조 1호에 따라서 다수의 투자자로부터 자금을 모아 우량한 부동산·부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영하고 그 수익의 90% 이상을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 펀드의 성격을 가진 (주식)회사입니다.

다시 말해 투자자들의 돈으로 회사를 차려서 부동산에 투자하는, 즉 부동산투자회사의 주식에 투자하는 것이라고 볼 수 있습니다. 회사는 투자금으로 부동산 구매, 건설, 유지, 관리 등 부동산 관련 활동을 합니다.

그리고 리츠는 투자한 사람들이 언제든지 주식을 팔아 현금으로 전환할 수 있도록 주식시장에 상장도 하는데, 이는 리츠의 상당한 매력 포인트(환금성)라고 할 수 있습니다.

(국내 및 해외)오피스 외에도 물류센터, 주유소, 백화점, 호텔, 주택 등에 투자하고 있으며, 앞으로도 다양한 형태의 상품이 출시될 것으로 예상됩니다.

주식시장에 상장된 리츠의 종류, 최근 배당금 등의 자세한 정보를 한눈에 확인하고 싶으시면, 한국리츠협회 홈페이지에 들어가셔서 보실 수 있으니 투자 전에 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다. (www.kareit.or.kr/invest/page2.php)

대표적인 인컴자산인 리츠, ETF로 분산투자도 가능

리츠는 은퇴 후 안정적인 현금 흐름을 만들고 싶은 분들, 즉 시세 차익보다는 고배당, 이자 등 정기적인 수익을 목적으로 하는 인컴(Income)자산이 필요한 분들에게 적합한 상품이라고 할 수 있는데요.

이러한 인컴자산은 최대한 원금을 지키면서 정기적인 노후 생활비를 충당해야 하기 때문에 가급적 안전하게 투자하는 것이 중요합니다.

리츠 ETF는 최소 10개 이상의 다양한 리츠들에 분산투자해 위험을 분산하고 있기 때문에 개별적인 리츠에 투자하는 것보다는 상대적으로 안전한 투자가 될 수 있습니다.

또한 각 리츠마다 투자대상도 오피스, 백화점, 호텔, 주유소, 물류센터 등으로 다양하기 때문에 리츠 ETF 하나만으로도 훨씬 많은 부동산 자산에 투자할 수 있는 효과도 얻을 수 있습니다.

대표적인 상품으로는 ‘TIGER 리츠부동산인프라’, ‘KODEX 한국부동산리츠인프라’ 등이 있으며, 맥쿼리인프라와 여러 리츠들에 분산투자를 하고 있습니다.

또한 이 상품들은 월배당 ETF로 매월 정기적인 현금 흐름을 만들고 싶은 분들이 관심을 가져볼 만합니다.

부동산은 세금을 빼놓고 이야기할 수 없는 자산입니다. 세금으로 시작해서 세금으로 끝난다는 말이 있을 정도죠.

부동산 관련 세금은 종류도 많고 복잡합니다. 취득 시에는 취득세, 보유 시에는 재산세 및 종합부동산세, 양도 시에는 양도소득세...전 과정에 걸쳐 세금이 발생합니다.

리츠는 주식에 투자하는 것과 같다고 보기 때문에 여기서 발생하는 소득은 주식의 매매차익과 배당금으로 구분할 수 있습니다.

주식의 매매차익은 소액주주가 매도하는 경우에는 비과세가 되며, 배당금에 대해서는 배당소득세가 부과됩니다. (단 대주주일 경우에는 양도소득세)

매력적인 리츠, 절세 효과까지...

그리고 리츠 투자 시에 얻을 수 있는 절세 효과도 있는데요.

3년 이상 투자기간으로 투자액 5,000만 원 한도 내에서의 국내 공모 리츠 배당소득에 대해서는 15.4%의 배당소득세율이 아닌 9.9%(지방소득세 포함)의 세율로 분리과세 혜택을 받을 수 있습니다.

만약 5,000만 원을 투자해서 연간 350만 원(배당수익률 7%)을 받는다면, 3년의 투자기간 동안 총 577,500원의 세금을 절약할 수 있습니다.

또 분리과세된 소득은 금융소득종합과세와도 무관하기 때문에 리츠 투자의 또 다른 매력 포인트이며, 이 혜택을 받기 위해서는 증권회사에 분리과세 신청을 해야 합니다.

리츠 활성화를 위해 도입된 이 혜택은 2023년 말에 일몰 예정인 한시적인 제도였으나, 부동산 인프라 투자 활성화를 위해 2026년 말까지 연장이 되었습니다.

분리과세 한도를 넘어서는 투자금액은 ISA·퇴직연금과 같은 절세계좌를 활용해, 다양한 절세 효과를 누리면서 금융소득종합과세 문제를 해결할 수 있습니다.

ISA는 발생한 운용수익에 대해 한도 내에서 비과세 혜택이 주어지며, 비과세 혜택 초과 금액의 경우에는 9.9%(지방소득세 포함)로 분리과세 됩니다.

게다가 운용기간 동안에는 세금을 내지 않고, 해지 시 한 번에 납부하기 때문에 세금을 낼 돈까지 모두 투자도 가능하죠.

다만 퇴직연금으로 상장 리츠에 투자하려면 주식 거래가 가능한 증권사를 이용해야 합니다.

은행이나 보험사에 DC형 퇴직연금과 IRP 적립금을 맡겨 놓았다면, 상장 리츠 거래가 가능한 증권사로 적립금을 이체해야 합니다.

일부 회사에서 퇴직연금을 관리하는 금융회사를 여러 개 지정해 두고 원하면 금융회사를 선택해서 퇴직연금 적립금을 운용하도록 하고 있습니다. 그리고 근로자가 원하면 금융회사를 변경할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 퇴직연금 적립금을 맡겨둔 금융회사에서 상장 리츠 투자가 가능한지 확인하고, 투자할 수 없다면 가능한 금융회사를 찾아 회사에서 정하는 절차에 따라 사업자 변경을 통해 적립금을 이체하면 됩니다.

IRP 가입자는 본인이 원하면 상장 리츠 거래가 가능한 증권사로 언제든지 적립금을 이체할 수 있습니다.

퇴직연금은 인출단계에서 운용수익에 대해 저율의 연금소득세를 부담하면 됩니다. 또한 연금소득이 1,500만 원을 초과할 경우 종합과세가 될 수 있었으나, 지금은 분리과세 16.5%(기타 소득세)와 비교하여 유리한 쪽을 선택할 수 있게 되어 고율과세 될 가능성은 없습니다.

게다가 직장에 다니시는 동안 연말정산 시에 납입한 금액의 일정 비율만큼 세액공제를 통해 세금 환급을 받을 수도 있기 때문에 절세의 효과를 톡톡히 볼 수 있습니다.

해외 리츠는 우리나라보다 훨씬 다양한 투자대상과 큰 규모로 분산투자가 가능한데요.

먼저 분야별로 집중 투자하는 상품들을 소개해 드리자면, 리테일 비즈니스 부동산(편의점, 약국, 레스토랑 등)에 주로 투자하는 ‘리얼티 인컴 리츠’, 물류센터의 ‘프로로지스 리츠’, 통신탑의 ‘아메리칸 타워 리츠’, 데이터센터의 ‘이퀴닉스 리츠’ 등이 있습니다.

통신탑에 투자하는 것이 국내에서는 좀 생소할 수 있지만, 보통 미국의 통신사들은 우리나라의 통신사처럼 직접 통신 타워를 보유하는 것이 아니라 빌려 쓴다고 합니다.

그래서 통신탑을 세우고 통신사, 방송국 등에게 돈을 받고 빌려주는 비즈니스가 발전한 것입니다. 이런 이유로 아메리칸 타워 리츠는 안정적이고 꾸준한 수익모델을 갖고 있다는 장점이 있습니다.

이퀴닉스 리츠도 이와 비슷한 유형인데, 대상이 데이터센터입니다. 요즘 AI 기술 발전으로 인해 데이터센터 수요가 급팽창하고 있는지라 주목해 볼 만한 상품인 것 같습니다.

또, 배당에 관심이 많은 투자자에게는 꾸준한 배당수익률이 매력적인 VNQ와 유사한 VNQI(Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF)도 있습니다.

하지만 해외 리츠에 투자하실 때 한 가지 주의하실 점이 있는 데 바로 환율 문제입니다.

글로벌 리츠는 많은 장점을 갖고 있지만, 달러로 거래를 하기 때문에 환율 변동성을 무시할 수 없습니다. 리츠 수익률은 플러스인데 환율 때문에 수익률이 마이너스로 돌아설 수도 있다는 이야기입니다.

그리고 해외 리츠도 경기침체, 고금리에는 취약할 수밖에 없습니다.

경기가 침체되면 공실률, 계약해지율 등이 늘어날 수밖에 없어 리츠 수익률이 하락할 수 있으며, 리츠가 부채비율이 높은 편이라 고금리 상황에서는 이자 부담이 늘어나 역시 수익률을 악화시킬 수 있습니다.

이런 이유로 본인의 투자 포트폴리오 중 적정 수준의 자산만을 투자하는, 즉 자산을 적절히 배분하는 전략이 필요합니다.

근래 국토교통부는 국민소득 증진과 부동산 산업 선진화를 위해 국내 리츠 시장 규모를 선진국 수준으로 성장시키기 위한 리츠 활성화 방안을 발표했습니다.

방안의 핵심은 기존 리츠가 임대 운영 위주로 수익을 냈다면, 개발로도 수익을 낼 수 있게 하겠다는 것입니다. 그리고 리츠의 투자 대상을 대폭 확대하는 방안도 포함되어 있습니다.

이는 법으로 정해진 투자 대상 외에도 헬스케어(시니어 주택과 의료∙상업 복합시설), 데이터센터(AI), 청정에너지(태양광, 풍력 등) 등으로 폭넓게 투자 대상을 허용한다는 것입니다.

이에 따라 부동산 리츠의 형태는 더욱 진화하고 투자 선택의 폭은 훨씬 커질 것으로 예상되므로, 부동산에 관심이 많으시다면 리츠 투자를 주목하시는 것도 좋은 방법 중의 하나가 될 수 있을 것입니다.

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