갈아타려다 ‘세금 폭탄’ 맞을 판…서울 일시적 2주택자 ‘비명’

세입자 갱신권 행사 시 최대 4년 묶여
3년 내 처분 못 하면 비과세 혜택 사라져
“시장 순환 막히면 공급도 막힌다”

서울 아파트 전경. (사진=매경DB)

서울의 일시적 2주택자들이 예상치 못한 ‘양도세 폭탄’에 직면했다. 정부의 토지거래허가구역(토허제) 확대와 세입자의 계약갱신청구권 제도 등이 맞물려 기존 주택을 3년 이내 처분하기 어려워졌기 때문이다. 이 탓에 신규 주택을 구입하더라도 양도소득세 비과세 혜택을 받기 힘든 상황이다.

23일 부동산 업계에 따르면, 정부가 최근 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 ‘갈아타기 수요자’들이 혼란에 빠졌다. 지금까지 정부는 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택을 처분할 경우 양도세 비과세 혜택을 제공했다. 이는 실거주 이전 과정에서 기존 주택이 바로 팔리지 않는 경우를 고려한 예외 조항이었다.

하지만 최근 정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 전세 세입자가 있는 경우 매수자가 세입자를 승계할 수 없어 거래 자체가 불가능해졌다. 세입자 입장에서는 계약갱신청구권을 행사해 최대 4년간 집을 비워줄 필요도 없다. 이로 인해 주거지를 옮기는 과정에서 기존 집을 전세로 주고 있던 ‘일시적 2주택자’들은 신규 주택을 구입해도 양도소득세 비과세 혜택을 받기 힘들어졌다.

여기에 내년 5월로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 겹치며 부담은 더 커질 전망이다. 유예가 끝나면 조정대상지역 내 2주택자는 기본 세율(6~45%)에 20%포인트의 중과세율이 적용된다. 지방세까지 합치면 세율이 최고 71.5%에 이른다. 전세 만료 시점이 내년 5월 이후인 일시적 2주택자들은 사실상 세금 폭탄을 피하기 어렵다.

전문가들은 이번 조치가 시장의 ‘순환 거래’를 막고 있다고 지적한다. 기존 주택을 팔고 새 집으로 옮기는 갈아타기가 시장의 자연스러운 흐름인데, 일률적인 규제로 거래가 막혔다는 것이다. 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 완화하거나, 일시적 2주택자에게 예외를 두는 보완책이 필요하다는 지적이 많다.

세금 부담을 피하려는 일부 주택 소유자들은 매매 대신 증여를 택하는 추세다. 법원 등기정보광장에 따르면, 서울 지역 집합건물(아파트·오피스텔 등) 증여 신청 건수는 올해 1월 419건에서 9월 881건으로 두 배 이상 급증했다. 이는 2022년 5월 이후 가장 높은 수치다.