금리인하와 부동산시장의 불안 [서진형의 부동산포커스]

미국의 연방준비제도(Fed)은 최근 ‘빅컷(기준금리 0.5%p 인하)’을 단행하여 통화정책을 전환(피벗)하였다.ⓒ데일리안DB

미국의 연방준비제도(Fed)은 최근 ‘빅컷(기준금리 0.5%p 인하)’을 단행하여 통화정책을 전환(피벗)하였다. 우리나라의 금리는 어느 방향으로 스탠스를 취할까? 금리인하의 압박이 커지고 있는 상황에서 한국은행의 고민이 깊어지고 있다. 우리나라의 경제상황을 고려하면 신속한 인하가 필요하다.

통계청의 자료에 따르면 지난 8월을 기준으로 실업자 56만 4000여명 중 6개월 이상 구직활동을 하고 있는 사람은 11만 3000명(20.0%)으로 나타났다. 장기 실업자의 비중은 외환위기 때의 1999년 8월(20.1%) 이후 25년 만에 가장 많은 수준이다. 이는 우리나라 경제가 고용 둔화·내수 부진 등 경제상황이 나쁘다는 반증이다. 자영업자의 폐업은 2006년 통계를 작성한 이래 최대 규모인 98만명에 이르고 있다.

결국 올해 우리나라의 경제상황이 좋지 않다는 것이다. 경제성장률은 둔화되고 있고, 내수경기는 회복되지 않고 있다. 이런 국가경제의 위기상황에서는 우리나라도 금리를 인하하여 내수경기를 부양해야 하지만 한국은행은 망설이고 있다. 왜냐하면 금리인하로 대출이 증가하게 되면 가계부채의 부실화를 초래할 수 있고, 부작용으로 아파트 가격의 상승으로 이어질 수 있다는 두려움 때문이다. 즉, 금리를 인하하게 되면 자산의 가치에 거품이 생기고, 경기가 과열될 수 있고, 부채가 증가하는 부작용이 나타난다. 따라서 금리를 인하하더라도 부정적인 효과를 최소한으로 줄이고 긍정적인 효과를 최대한으로 높이는 조치가 동반되어야 한다.

일반적으로 한국의 금리는 미국 연방준비제도(Fed)의 금리에 따라 인상하거나 인하하는 형태로 결정된다. 왜냐하면 미국의 금리가 한국 경제에 미치는 영향이 지대하기 때문이다. 한국과 미국의 금리 격차는 환율이나 수출 경쟁력에 문제를 일으킨다. 미국의 기준금리 인하는 외환시장에서 약 달러 환경이 조성되고, 우리나라의 수출이 늘어나는 효과가 있다. 그럼에도 불구하고 금리 인하를 단행할 수 없는 여러 가지 변수가 있다. 가계부채 증가나 부동산가격의 불안 요인도 있지만 2개의 전쟁으로 인한 유가 인상, 농산물 가격 폭등, 공공요금 인상 등의 요인들도 함께 고려하여야 한다.

그러나 금리의 향방을 신속하게 결정하지 못하는 가장 큰 변수는 부동산가격 상승이라는 불안이다. 부동산가격 안정이라는 목표를 달성하기 위하여 정부는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 시작하면서 부동산담보대출의 규모를 줄이는데 초점을 맞추고 있지만 부동산 시장은 여전히 불안하다.

결국 부동산가격 안정, 국내 경기 활성화, 가계부채 억제라는 세 마리 토끼를 동시에 잡아야 하는 묘수가 필요한 시점이다. 그런데 이를 동시에 달성하기란 쉽지 않다. 어쩌면 불가능에 가깝다. 결국 이러한 부작용을 최소화하는 방향으로 방침을 정하여야 한다. 지금의 기준금리 인하는 우리나라 경제에 반드시 필요한 조건이다. 그러나 금리를 인하하게 되면 가계대출의 증가나 집값 상승은 필연적이다. 따라서 가계대출의 증가를 최대한 억제할 수 있는 정책과 집값을 안정시킬 수 있는 강력한 대책을 통한 부처 간 정책의 공조가 필수적이다.

이러한 복잡한 상황 속에서 우리나라는 어떻게 대응하는 것이 바람직한 방향일까? 우선, 부동산가격안정, 국내 경기 활성화, 가계부채 억제라는 세 마리 토끼를 분리하여 접근할 필요가 있다. 금리인하로 국내 경기가 활성화되면 일정 수준의 부동산가격상승이나 가계부채의 증가는 소비자들이 감당할 수 있기 때문이다. 불확실성이 계속될 경우에 중·장기적으로 부동산시장은 새로운 양상을 보일 수 있다.

즉, 향후에 인구나 가구 수의 감소로 부동산시장은 현재의 걱정보다 안정될 수 있다는 것이다. 또한, 건축기술의 발달로 공급원가의 하락, 새로운 주거유형의 출현 등으로 새로운 부동산시장의 생태계가 형성될 수 있다. 현재 세계경제는 다양한 위험 요인들이 잠재해 있다. 글로벌경제위기, 미·중국 무역분쟁, 2개의 전쟁, 보호무역주의 심화 등 세계 정세의 변화를 주시하면서, 시장의 표면적 지표에 집착하기보다는 복잡한 역학구조를 바탕으로 장기적인 관점에서 전략을 수립하는 대응하는 것이 중요하다.

ⓒ

글/ 서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장