[단독] 이미 11억 떼였다...사회주택 전세사기 피해 확산

녹색친구들 외에 두꺼비하우징·안테나도 부실로 전세보증금 못 돌려줘... 이외에 '완전자본잠식' 사회주택 다수 확인

[류승연 기자]

[기사수정·보강] 22일 오후 2시 46분

▲ 녹색친구들 삼송점 세입자들이 건물 출입구에 현수막을 내걸고 보증금 미반환 문제 해결을 촉구하고 있다. 세입자들은 공공이 주도한 사회주택 사업에서 피해가 발생했다며 LH와 HUG의 책임 있는 대응을 요구했다. ⓒ 유성호

녹색친구들만의 문제가 아니었다. 서울주택도시공사(SH)가 관리하는 사회주택 가운데 임차인에게 보증금을 돌려주지 못한 민간 운영사가 녹색친구들 외에도 더 있는 것으로 확인됐다. 아직 보증금 미반환 사고가 발생하지 않았지만, 재무 상태가 악화돼 임대 운영 지속이 우려되는 사회주택 운영사도 다수였다.

<오마이뉴스>가 국회 정무위원회 소속 한창민 사회민주당 의원실을 통해 확인한 지난 5월 기준 SH 내부 자료에 따르면, SH 관리 사회주택 가운데 보증금을 돌려주지 못한 운영사는 녹색친구들 외에 두꺼비하우징과 안테나 등 2곳이 더 있었다.

'보증금 미반환 사고' 운영사 두 곳 더 있었다

▲ 한창민 사회민주당 의원실이 SH로부터 제출받은 자료.

▲ 한창민 사회민주당 의원실이 SH로부터 받은 내부 자료.

두꺼비하우징이 운영하는 서울 성북구 장위동 사업장에서는 7세대가 총 1억5570만 원의 보증금을 돌려받지 못하고 있다. 사유는 경영 악화다. 해당 사업장에는 세금·보험료 체납에 따른 압류 2건이 설정돼 있고, 16억1699만 원 규모의 가압류도 걸려 있다.

안테나가 운영하는 사회주택에서도 보증금 미반환 피해가 발생했다. 마포구 성산동 지점에서는 2세대가 2억3400만 원을, 관악구 신림동 지점에서는 7세대가 2억3400만 원을 돌려받지 못하고 있다. 이 가운데 성산동 사업장에는 9억2260만 원 규모의 가압류가 설정돼 있다.

녹색친구들, 두꺼비하우징, 안테나 등 3개 운영사의 보증금 미반환 피해를 합치면 모두 22세대, 11억5104만 원 규모다.

문제는 이들 운영사의 부실 징후가 이미 2년 전부터 SH 평가 기록에 남아 있었다는 점이다.

SH가 제출한 '2024년 시정조치·권고요청 현황'에 따르면, 두꺼비하우징 장위동 사업장은 기준임대료 미준수로 시정조치를 받았다. 보증보험 미가입과 적립금 미확보로 이행계획 수립 패널티도 부과됐다. 안테나 성산동 사업장 역시 같은 해 보증보험 미가입과 적립금 미확보로 패널티 대상에 올랐다.

2025년 평가에서는 상황이 더 악화됐다. '2025년 시정조치·권고요청 현황'에서 안테나 성산동은 55점, 신림동은 37점으로 기준(80점) 미달 판정을 받았다. 두꺼비하우징 장위동은 -40점을 기록했고, SH는 "임대보증금 미반환분에 대해 빠른 조치 요함, 사업반환 등 조치"라는 권고를 냈다. 현재 이곳은 경매와 계약 해지 절차가 진행 중이다.

완전자본잠식 상태 사회주택도 다수... "제도의 실패, 즉각 구제 나서야"

아직 보증금 미반환 사고로 이어지지는 않았지만, 재무 상태가 심각한 운영사도 적지 않았다.

SH의 '2025년 서류평가 시 재무 관련 주요 의견' 자료에 따르면, A사는 완전자본잠식 상태였다. SH는 이 운영사에 대해 "현재 수익 구조로는 임대수익으로 차입금을 상환하기 어렵다"고 평가했다. B사 역시 마찬가지였다. 이 회사 감사보고서에는 "계속기업으로서의 존속능력에 유의적 의문을 제기할 만한 중요한 불확실성이 존재한다"는 의견이 담겼다.

C사 역시 자본잠식 상태였고 부채비율은 3592%에 달했다. D협동조합은 유동비율이 2.3%에 그쳐 "유동성 악화 우려"가 지적됐다. 이 조합은 반환준비금도 임대보증금 총액의 3.2%만 적립하고 있었다. E 협동조합은 2개 연도 연속 영업적자를 기록해 차입금 상환이 충분하지 않다는 평가를 받았다.

이에 한국사회주택협회쪽은 "부채비율 (높은)문제는 일반적인 임대주택 사업의 특성"이라고 반박했다. 또 "20년 이상 무리 없이 운영해야 손익분기점을 겨우 넘길 수 있고, 사업 과정에서 특별한 공공 지원도 받을 수 없는 데다 30년을 온전히 채워야만 원금을 회수할 수 있는 게 사회주택 사업 구조"라고 설명했다.

사회주택은 청년과 서민에게 안정적인 주거를 제공한다는 취지로 도입됐다. 하지만 운영사의 재무 부실과 공공기관의 관리 부실이 겹치면서, 임차인의 보증금이 위험에 노출되고 있다는 우려는 여전하다. 특히 SH와 같은 공공기관이 운영사 부실을 사전에 인지하고도 적극적인 조치를 하지 않았다는 지적도 나온다.

SH의 토지임대부 사회주택 토지임대차계약서에는 "평가 결과 임대운영을 지속할 수 없다고 판단되는 경우" 운영사와 계약을 해지할 수 있도록 돼 있다. 그러나 실제 부실 운영사에 대한 계약 해지나 피해 예방 조치는 충분히 이뤄지지 않았다는 비판이 제기된다.

한창민 사회민주당 의원은 "이것은 한 운영사의 부실 문제가 아니다"라며 "공공이 설계하고 관리한 사회주택에서 보증금 피해가 반복됐다면 제도 자체의 실패"라고 지적했다. 한 의원은 이어 "SH뿐만 아니라 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG)는 더 이상 뒤에 숨지 말고 피해 구제에 즉각 나서야 한다"고 촉구했다.

▲ 세입자 박근호씨가 16일 오후 경기도 고양시 삼송동 녹색친구들 삼송점 내 자신이 거주하는 주택을 바라보고 있다. LH가 사업을 주관하고 HUG가 토지를 소유한 공공지원 민간임대주택에서 전세사기 피해가 발생하면서 보증금을 돌려받지 못한 박씨는 주거와 생계에 대한 불안을 호소했다. ⓒ 유성호

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