[Remark] 혼돈의 한 해... 서울 아파트시장은?

지난해 주택시장은 혼돈의 한 해를 보냈습니다. 매매시장에서는 상반기 고금리와 경기 침체 등에 집값이 떨어졌으나, 정부의 특례보금자리론 출시와 규제 완화 정책 등의 영향으로 중반기부터는 집값이 오르는 현상을 보였습니다. 임대차시장에서는 전세 사기와 깡통전세에 쫓긴 세입자들이 월세시장으로 몰리면서 월세가 오르기도 했습니다.

이러한 상황에 서울 주택시장 역시 비슷한 추세를 띠었는데요. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 서울 아파트 거래량은 2023년 1월 1413건에서 3월 2983건, 8월 3899건으로 중하순까지 꾸준히 증가하다가 연말로 갈수록 급감하는 모습을 보였습니다.

거래량 변화로 아파트 평균 거래금액도 증감을 보였습니다. 지난해 1월 서울 아파트 평균 거래금액은 9억6914만원에서 8월 11억3315만원으로 최고점을 찍었는데요. 이후 하락세를 타기 시작해 12월에는 10억1442만원으로 내린 모습을 띠었습니다(1월 17일 기준으로 추후 변동 가능). 이 시기 서울에서는 집값이 오른 아파트도 있지만, 다시 하락세를 띠면서 연초 시세로 돌아간 곳들도 많습니다.

KT에스테이트에서는 지난 한 해를 결산하고자 서울 아파트를 중심으로 최고가와 최저가 아파트 TOP 10을 조사했습니다. 올해 1월 11일 기준으로 국토부 실거래가 공개시스템에 신고된 단지를 기반으로 50가구 이상 단지 중 등기된 물건을 기준으로 순위를 조사해봤는데요. 해당 순위에서 동일 단지와 전용 면적 40㎡ 이하 초소형 또는 원룸형 매물은 제외해 목록을 작성했습니다. 어떤 단지가 최고가와 최저가를 기록했는지 한 번 살펴볼까요?

[Remark] 서울에서 가장 비싼 아파트는?

먼저 서울 최고가 아파트 1~10위부터 알아 보겠습니다. 지난해 서울에서 최고가 1위를 기록한 아파트는 바로 용산구 한남동 한남더힐입니다.

한남더힐은 매년 서울에서 최고가 매매 순위에서 빠지지 않는 단지인데요. 지난해 3월, 전용면적 240㎡(5층)이 무려 110억원에 팔리며 1위를 차지했습니다. 한남더힐은 나인원한남과 더불어 용산을 대표하는 부촌으로 유명한데요. 나인원한남 역시 지난해 10월, 전용 206㎡(4층)가 93억원에 실거래되며 5위를 차지했습니다. 이들 단지는 무엇보다 강북, 강남 중심지로 오가기 편리한 입지와 한강 조망권, 그리고 럭셔리한 내부와 커뮤니티 시설 등이 장점으로 여겨집니다.

한남더힐에 이어 2위를 차지한 곳은 성동구 성수동1가 갤러리아포레입니다. 해당 단지는 지난해 8월 전용 241㎡(27층)가 100억원에 실거래됐습니다. 갤러리아포레는 서울숲 바로 앞에 자리한 초고층(45층) 주상복합 아파트입니다. 성수동에서는 갤러리아포레를 비롯해, 트리마제, 아크로 서울포레스트가 ‘서울숲 3대장’으로 불리는데요. 이 중 아크로 서울포레스트 전용 198㎡(40층)도 95억원으로 4위를 차지했습니다.

3위는 전통의 고층 주상복합 아파트인 타워팰리스1차가 차지했습니다. 타워팰리스는 2000년대 부의 대명사로 불린 1세대 초고층 주상복합 아파트인데요. 지난해 7월, 타워팰리스1차 전용 301㎡가 99억원(55층)에 실거래되며 종전 신고가인 87억원(56층)보다 12억원 올랐습니다. 또, 타워팰리스2차에서도 지난해 8월 전용 243㎡(53층)가 71억8000만원에 팔리며 9위에 올랐습니다.

[Remark] 서울에서 가장 저렴한 아파트는?

다음으로는 최저가 아파트를 살펴봤습니다. 서울 최저가 아파트 TOP 10에서는 주로 강북 아파트 중 소형 매물이 대부분을 차지했는데요. 1위는 성북구 안암동4가의 안암 아파트였습니다. 해당 단지는 1969년 준공된 총 71가구의 나홀로 아파트인데요. 전용 50㎡(4층)가 지난해 10월 1억5000만원에 실거래됐습니다. 해당 단지의 연식은 매우 오래됐으나, 서울지하철 신설동역을 도보로 10분이면 갈 수 있는 위치는 장점입니다.

최저가 2위는 은평구 역촌동 무궁화입니다. 총가구 수는 72가구로 전용 60㎡(1층)가 지난해 8월 2억2000만원에 실거래됐습니다. 준공년도는 1972년으로 앞서 안암 아파트와 마찬가지로 매우 오래된 연식이 단점이나, 입지는 6호선 응암역이 도보로 10분 거리로 가까운 편입니다.

다음 3위는 도봉구 쌍문동 기용아파트입니다. 1988년 준공됐으며 전용 41㎡(1층)가 지난해 4월 2억3000만원에 거래됐습니다. 총 83가구이며, 좁은 평수에 비해 방 2개와 주방 및 거실을 갖추고 있습니다. 4호선 쌍문역까지는 도보로 12분 걸립니다. 바로 옆 경남아파트(264가구) 전용 44㎡(2층)도 지난해 1월 2억4500만원에 실거래되며 태헌(신월프라자)와 함께 공동 6위에 올랐습니다.

공동 4위는 노원구 중계동 동진아파트와 도봉구 도봉동 서원아파트입니다. 동진아파트는 전용 47㎡(2층)가 8월 2억4000만원에 실거래됐습니다. 해당 단지는 1988년에 지어졌으며, 가구 수는 210가구입니다. 영신고, 불암초가 가깝지만, 지하철역이 너무 먼 것이 단점입니다. 서원아파트는 전용 40㎡(1층)가 3월 2억4000만원에 팔렸습니다. 해당 단지는 1996년 준공됐으며, 2450가구의 대단지로 알려졌습니다.

[Remark] 최고가와 최저가, 어느 지역이 많았나?

마지막으로는 해당 자료를 종합적으로 분석해 봤습니다. 먼저 자치구별로 분석해 본 결과, 최고가 탑 10의 경우에는 강남구가 4곳, 서초구∙성동구∙용산구가 각 2곳씩으로 한강 이남 지역(6곳)이 한강 이북 지역(4곳)보다 더 많았음을 알 수 있었습니다.

최저가 탑 10 아파트에서는 어땠을까요? 최저가 아파트의 경우, 도봉구가 3곳으로 가장 많았으며, 다음은 성북구(2곳), 그리고 구로구∙금천구∙노원구∙양천구∙은평구가 각 1곳씩으로 나타났습니다. 최저가 아파트에서는 한강 이북 지역(7곳)이 한강 이남(3곳)보다 많은 것을 확인할 수 있었습니다.

또한, 연식 면에서도 2000년 미만과 이후가 확연하게 차이가 나는 모습을 보였는데요. 최고가 탑 10에서는 강남구 압구정동 현대1차(1976년)를 제외하고 전부 2000년 이후 준공된 단지임이 확인됐습니다. 그중 2010년 이후 지어진 곳만 4곳에 달했습니다. 최저가 탑 10에서는 반대였는데요. 2000년 이전 준공 단지가 8곳으로 압도적인 수치를 보였습니다.

지금까지 2023년 서울시에서 가장 최고가와 최저가 아파트 1~10위를 함께 살펴봤습니다. 공통적으로 2000년대 이후 한강변 인근에 지어진 대형 아파트 매물들이 상위권을 차지했으며, 2000년 이전 준공된 서울 외곽의 소규모∙소형 매물일수록 최저가에 분포한 모습을 확인할 수 있었는데요.

전반적으로 고가 매물은 시장 흐름과 상관없이 전고점을 갱신하면서 그들만의 리그를 만들어 나가고 있는 것과 달리 최저가 아파트들은 전고점에서 가격이 점차 빠진 양상을 보이고 있습니다. 이러한 현상은 앞으로도 더욱더 심해질 가능성이 높은데요. 2024년은 주택 전문가들이 ‘초양극화’를 예측하는 만큼 앞으로의 흐름을 예의주시하시길 바라겠습니다.

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