마곡 오피스 3파전 ‘눈길’…임차인 확보 경쟁 치열

국민연금이 산 원그로브, 평가익 최소 2000억 이상
마곡 공급물량 내 절반 이상…입지 측면서도 우위
케이스퀘어 마곡·르웨스트 시티타워에도 촉각

원그로브 조감도. ⓒ이지스자산운용

마곡의 초대형 오피스인 ‘원그로브’가 준공하면서 마곡 일대의 프라임 오피스 경쟁에 업계의 관심이 모이고 있다.

26일 관련 업계에 따르면 원그로브는 현재 시점 평가 이익이 최소 2000억원이 넘는 것으로 파악된다. 25%가 넘는 수익률이다.

최근 KT투자운용은 이달 준공 예정인 마곡 르웨스트 시티타워를 평당 1800만원 매입을 추진 중인 것으로 알려졌는데 해당 가격을 원그로브에 적용할 경우, 2000억원의 평가 차익이 기대된다.

원그로브를 지난 2021년 선매입 투자한 국민연금은 평당 1650만원에 원그로브 선매입 약정을 체결했다. 거래가격은 2조3000억원으로 국민연금이 8000억원을 이지스자산운용의 펀드에 투입하기로 약정했다. 현재까지 집행금액은 약 3500억원이다. 약정한 투입금 기준으로 25% 수익률을 우선 달성할 것으로 관측된다.

업계에서는 원그로브가 마곡의 랜드마크 자산인 만큼 보다 많은 프리미엄을 받을 것으로 전망하고 있다. 입지·규모 면에서 원그로브가 가장 앞선다는 평가다.

오피스 공급 규모만 28만869㎡에 달해 올 하반기 마곡 오피스 공급물량의 절반 이상이다. 전체 연면적은 46만 3100㎡으로 축구장 3개를 합친 규모다. 마곡에 신규 공급되는 빌딩 3곳 중 유일하게 5호선 마곡역과 지하로 직접 연결된 점도 장점이다.

원그로브 조감도. ⓒ이지스자산운용

원그로브의 면적이 압도적으로 크기에 임차인 확보가 과제로 꼽힌다. 현재 대기업 계열사를 포함해 10여개사가 임차 의향서를 제출, 이 중 몇 군데와 계약을 체결한 것으로 전해졌다.

다만 현재 코람코자산신탁이 선매입한 케이스퀘어 마곡과 KT투자운용이 매입을 추진 중인 르웨스트 시티타워 등 빌딩 총 3곳이 비슷한 시기에 준공해 ‘임차인 구하기 경쟁’이 치열한 상황이다.

케이스퀘어 마곡은 LG그룹이 지분을 가진 S&I코퍼레이션 등이 자산관리·임대관리 등을 맡아 LG그룹 계열사의 입주가 점쳐진다. 르웨스트 시티타워의 오피스 연면적은 9만8817㎡ 규모로 크기는 가장 작지만 9호선과 공항철도가 지나는 마곡나루역에 인접한 게 장점이다.

이때 원그로브는 임대차 관리 회사만 8곳에 달한다. 케이스퀘어 마곡은 5곳, 르웨스트 시티타워는 2곳이 임대관리를 맡고 있는 것으로 알려졌다.

최근에는 KCGI대체투자운용이 마곡 KG스퀘어 매각에 나면서 마곡 오피스의 시장 가치를 알 수 있는 가늠자로 기대를 모으고 있다. 해당 건물은 LG전자 베스트샵·올리브영 등이 임차하고 있으며 연면적 2만4644.44㎡ 규모다.

부동산업계 관계자는 “국민연금 펀드로 소유권 이전 절차가 마무리되는 내년 1분기 이후, 대형 임차인의 계약이 가속화될 것”이라며 “최근 강남·여의도 등 핵심 상업지구의 공실률이 매우 낮고 임대료는 계속 올라가는 추세라 마곡이 새로운 대안이 될 수 있을 것”이라고 말했다.