한남3구역 입찰서 선보인 '꿈의 아파트' 수영장·백화점..랜드마크 부촌 公約? 空約?

국내 재개발 최대어인 서울 용산구 한남뉴타운 3구역(이하 한남3구역)을 놓고 1군 건설사 수주 경쟁이 뜨겁다. 사업비가 7조원에 달하는 데다 한남뉴타운 2·4·5구역 수주전에서도 유리한 고지를 선점할 수 있어서다. 국토교통부와 서울시가 ‘특별점검’까지 나섰을 정도로 건설사들의 제안이 파격적이었던 때문에 한남3구역에 쏟아진 각양각색 아이디어에 부동산 업계 관심이 집중되는 모습이다.

한남동 686 일원 한남3구역은 약 38만㎡ 부지에 197개 동, 총 5816가구(임대 876가구)의 아파트 단지와 상가를 짓는 사업이다. 한강변 알짜 입지인 데다 한남뉴타운 중 사업 속도가 가장 빨라 늘 관심의 대상이었다. 3.3㎡당 공사비만 595만원으로 최근 시공사 선정에 나선 서울 여느 구역 대비 200만원 가까이 높다. 그만큼 고급스럽게 짓는다는 복안이다.

예정 공사비만 1조8800억원에 달해 국내 재개발 사업 사상 최대 규모다 보니 현대건설, GS건설, 대림산업이 자존심을 건 수주전에 뛰어들었다. 지난 10월 18일 마감된 시공사 입찰제안서에는 온갖 장밋빛 공약이 등장해 눈길을 끌었다.

(위)GS건설이 제안한 ‘한남자이더헤리티지’ 전체 외관 디자인 (아래) 대림건설 ‘아크로한남카운티’ 스카이브리지

GS건설은 지난 10월 16일 ‘한남자이더헤리티지’라는 단지명과 특화설계안을 공개했다. 건설사가 입찰 전 설계안 등을 미리 공개하는 것은 이례적이다.

각종 금융 혜택 외에 GS건설 설계안에서는 한남3구역 구릉지를 이용해 테라스하우스를 설계한 점이 눈에 띈다. 한남자이더헤리티지 7개 블록, 13개 단지를 아파트와 테라스하우스, 단독형 주택, 펜트하우스 등 다양한 주거문화 콘셉트가 공존하는 미래형 주거단지로 구성한다는 방침을 밝혔다. 여기서 조합원 가구 모두에 한강 조망·테라스·펜트하우스를 보장했다. 한강 조망권을 극대화하고 채광과 통풍을 획기적으로 늘린 4베이 혁신 평면을 제공한다는 구상이다. 한남3구역 구릉지를 이용해 테라스하우스를 설계한 점도 눈에 띈다. 주민 커뮤니티는 지붕에서 한강뷰를 감상하고 인피니티풀(수영장)을 즐기는 ‘스카이 커뮤니티’로 구성된다. 스카이커뮤니티는 조식 서비스가 제공되는 레스토랑과 스카이라이브러리 등 이색적인 공간을 통해 서울 야경까지 감상할 수 있도록 했다.

(위)아크로한남카운티 주동 입면과 인도어몰 (아래) 현대건설이 제안한 ‘한남디에이치더로얄’ 단지 내부

현대건설은 ‘한남디에이치더로얄’이란 단지명을 콘셉트로 내세웠다. 고려부터 조선시대까지 왕가의 별장으로 사용될 정도의 배산임수 명당인 한남3구역을 최고 단지로 꾸민다는 그림을 그린다. 현대백화점그룹과 협력해 단지 내 현대백화점 관계사와 브랜드를 유치하고 백화점이 직접 관리하는 입주민 조식 서비스, 케이터링 서비스를 운영한다는 계획도 밝혔다. 세계 1위 컨시어지 전문기업인 퀸터센셜리도 참여해 전문 피트니스 프로그램, 홈닥터, 아이 돌봄, 발레파킹 서비스 등을 제공한다. 상가 내에 교육 특화 시설을 만들어 메가스터디, 종로엠스쿨, 대치미래학원 등을 유치, 강남 대치동급 학원가로 만든다는 계획도 나왔다. 현대건설 관계자는 “실제 제공 가능한 계획만 제출했다”며 “법률적 검토와 모든 비용 관련 시뮬레이션을 마쳤다”고 자신한다. 경쟁사 3사 중 유일하게 나중에 문제 소지가 될 수 있는 설계 ‘중대 변경’이 없다는 점을 장점으로 내세운다.

대림산업 역시 가칭 ‘아크로한남카운티’ 맞춤형 수주를 위해 글로벌 톱클래스 설계 그룹과 함께 내부의 별도 TF팀을 조직해 단지 설계를 준비해왔다. 우선 이주비 100% 보장과 함께 임대아파트가 전혀 없는 아파트를 공급하겠다고 제안했다.

한남디에이치더로얄 전체 외관 디자인

한남디에이치더로얄 남산 조망 테라스

더불어 대림산업은 특화설계를 통해 한강 조망권 가구 수를 조합안 1038가구에서 2566가구로 늘리겠다고 밝혔다. 대림산업이 제시한 ‘틸트(TILT)형 특화 평면 설계’는 한강을 측면에서 바라봐야 하는 가구의 거실 조망을 ‘한강 정면 조망권’으로 바꿔주는 특화설계다. 발코니를 사선 형태로 만들면 모든 가구에서 다 한강을 정면으로 바라볼 수 있다는 논리다. 대림산업은 틸트형 평면 설계 외에도 각 동별, 주택 타입별 조망권 극대화를 위해 2~3면 개방 평면 적용과 한강 조망을 위한 가족실과 욕실, 남산 조망 주방, 용산공원 조망 거실과 침실 등 다양한 특화설계를 약속했다. 한강의 뷰를 파노라마로 담는 9개의 스카이 커뮤니티시설(인피니티풀, 게스트하우스, 연회장, 컬처라운지, 라이브러리, 스파빌리지, 키즈빌리지 등) 등 4만㎡ 규모의 초대형 시설도 계획했다.

과열되는 수주전에 국토교통부와 서울시는 건설사가 조합에 낸 입찰제안서에 불법 요소가 없는지 특별점검을 진행 중이다. 당초 조합 설계안을 10% 이상 업그레이드한 ‘혁신설계안(VE)’ 등 조합원 분담금에 영향을 미치는 내용은 재산상 이익을 약속한 것으로, 도정법 위반 행위라는 것이다. ‘임대주택 제로’ 같은 내용도 건설사가 보장할 수 없는 제안이다.

건설사들은 “실제로는 10% 이내 ‘경미한 변경’만 적용한 대안설계로 입찰했기에 위법은 없으며 시공사로 선정된 후 조합 동의와 사업시행변경인가 등을 거치면 새로운 아이디어 적용이 가능하다”고 주장한다. 하지만 국토부는 정비사업 계약 업무 처리 기준 등 입찰 기준을 어길 경우 입찰 자격이 박탈된다는 입장이어서 특별점검 결과에도 귀추가 주목되는 상황이다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2033호 (2019.11.13~2019.11.19일자) 기사입니다]

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