강남 넘보는 판교 부동산
판교역 인근 판교테크노밸리 중심가에는 카카오, 안랩, 한글과컴퓨터, 엔씨소프트 R&D센터 등 국내 내로라하는 IT기업과 대규모 R&D센터가 들어서 있다. 주변에는 유스페이스와 H스퀘어 등 대형 건물을 비롯해 프랜차이즈 커피숍, 식당, 주점들이 빼곡히 자리를 잡았다. 평일 낮이라 사람은 많지 않지만 커피숍에는 삼삼오오 모여 앉아 회의를 하는 팀도 있고, 손님을 응대하는 회사원들 모습도 보인다. 초고층 건물은 없지만 가히 서울 테헤란로 못지않은 업무 중심가로 불릴 만했다.
발걸음을 돌려 왕복 8차선 도로를 건너자 이번에는 백현동, 삼평동 일대 동판교 주택가에 도착했다. 판교테크노밸리에서 가장 가까운 동쪽이 삼평동 봇들마을이고 판교역 남쪽·남서쪽으로 내려가면 백현동 백현마을이 나온다. 봇들마을 일대 몇몇 공인중개업소에 아파트 시세를 물었더니 자부심이 상당하다.
“판교 부동산 경기가 살아나면서 아파트 값이 금융위기 이전 수준보다도 올랐다. 강남 집값을 어느 정도 따라잡았다는 생각이 든다. 강남 3구 중 송파구 아파트는 확실히 제쳤다. 물론 판교테크노밸리로 출퇴근하는 직장인 수요도 있지만 교통망이 다양하게 갖춰져 있고 주거환경도 쾌적하다 보니 강남, 분당에서 대체 수요가 주로 몰리는 편이다.” 삼평동 B공인중개사사무소 관계자 귀띔이다.
물론 매매 가격이 눈에 띄게 오른 데다 지난해 연말까지 위례, 광교, 동탄 등 수도권 남부 신도시에 신규 아파트 공급이 집중되면서 최근 판교 아파트 거래가 뜸해지기는 했다. 앞의 B공인중개사사무소 관계자는 “성남~여주 복선전철, 신분당선 연장선 개통 등 개발 호재는 집값에 어느 정도 반영돼 있다. 신정 연휴 이후 전세 시세나 매물을 묻는 문의전화가 이따금씩 오긴 한다”고 설명했다.
아파트 못지않게 판교 상권도 위상이 대단하다. 판교테크노밸리 아래, 판교역 주변 상가는 판교 상권에서 임대료가 가장 비싸다. 상가 건물 매매가만 3.3㎡당 수천만원에서 1억원에 이를 정도다. 판교역 초역세권을 제외하면 동판교 상권 매매가는 대체로 3.3㎡당 5000만원 안팎이다.
판교신도시에서는 판교역 사거리 건너 위치한 주택가 단지 내 상가도 주목받는 상권이다. 상층부에는 호반건설이 공급한 ‘호반써밋플레이스’ 아파트, 저층부에는 이국적인 느낌의 스트리트형 상가 ‘판교아브뉴프랑’이 대표적. 이 상가는 단지 내 주민뿐 아니라 길 건너 직장인 수요를 견인하고 있다. 키즈카페를 비롯해 레스토랑, 의류점 등이 고루 입점해 있어 ‘판교 맘’의 핫플레이스로 통한다. 백현동 카페거리 역시 분당 정자동 카페골목처럼 인근 상권 유동인구를 흡수하고 있다.
3.3㎡당 매매가 2320만원으로 치솟아
요즘 판교신도시 아파트 주민 얼굴에는 웃음꽃이 폈다. 판교 아파트 가격이 서울 강남 3구 중 한 곳인 송파구 가격을 훌쩍 넘어선 덕분이다.
부동산114에 따르면 2015년 11월 말 기준 판교신도시 아파트의 3.3㎡당 평균 매매 가격은 2320만원으로 인근 분당신도시(1541만원)는 물론이고 송파구(2257만원)도 넘어선 상태다. 2015년 한 해 동안에만 판교 아파트 가격이 평균 5% 넘게 뛰었다.
경기도부동산포털에 따르면 삼평동 봇들마을 ‘휴먼시아8단지’ 전용 84㎡는 지난해 초 8억5000만~8억8500만원대에 주로 사고팔리다가 연말 즈음에 9억~9억2500만원에 실거래됐다. 2013년 초만 해도 7억원대에 거래됐고 그해 말에야 8억원 선을 겨우 넘긴 이 아파트는 2006년 첫 분양 당시 분양가가 3억9200만원에 불과했다. 분양 10년 만에 매매 가격이 두 배 뛰고도 최소 1억원이 더 올랐다는 의미다. 백현마을1단지 ‘푸르지오그랑빌’ 전용 104㎡ 매매가는 10억~12억5000만원으로 분양가 6억2550만원에 비해 4억~6억원가량 높다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “판교는 강남 대체 신도시로서 강남권 집값과 연계되는 경향이 강해 강남을 따라 집값이 많이 뛰었다. 노후 아파트가 많은 강남권, 분당신도시와 달리 새 아파트 공급이 많았고 상대적으로 분양가도 저렴해 수요가 대거 몰렸다”고 분석했다.
덩달아 상권도 들썩이는 중이다. 2015년 8월 현대백화점 판교점이 수도권 최대 규모(연면적 23만5338㎡)로 개장한 뒤 식품관이 인기를 끌면서 인근 지역 수요를 흡수하고 있다. 가까운 분당신도시뿐 아니라 서울, 지방에서도 쇼핑객이 몰리며 ‘빨대효과’를 실감하는 중이다. 판교역 인근 아브뉴프랑을 비롯해 백현동, 운중동 카페거리가 신흥 인기 상권으로 부상했다.
판교역 인근 상가의 1층 점포는 보증금 5000만~1억원에 월세 300만~550만원을 내야 한다. 일례로 판교역 대로변 1층 상가(전용 37㎡) 임대료는 보증금 8000만원에 월세 300만원, 판교에서 테크노밸리 가는 길의 목 좋은 1층 점포는 보증금 9000만원, 월세 550만원에 매물이 나와 있다. 업종은 주로 테크노밸리 직장인을 겨냥한 식당, 호프집, 커피전문점이 많다.
김광석 리얼투데이 이사는 “새해 1월 말 분당 정자, 광교신도시를 연결하는 신분당선 연장선이 개통하면 기존 정자역 고급 상권이 판교역 일대로 이동할 것”이라고 내다봤다.
아파트, 상가뿐 아니라 오피스 가격도 들썩이는 중이다.
2014년만 해도 판교 오피스 임대료는 3.3㎡당 3만원대, 대형 빌딩의 경우 4만~5만원 선에 임대차 계약이 이뤄졌지만 최근엔 기본 5만원대, 많게는 6만원대를 받기도 한다. 사정이 이렇다 보니 판교역 인근 일부 대형 오피스 임대료는 이미 서울 강남권을 넘어섰다는 얘기도 나온다. 강남권은 대형 오피스 빌딩 임대료가 3.3㎡당 8만~9만원으로 높기는 하지만 최근 공실률이 10%를 넘어섰다. 때문에 1년 중 한두 달은 무상으로 임대해주는 ‘렌트프리(rent-free)’까지 동원될 정도로 임대료 하락 압력이 높은 실정이다.
한 오피스업계 관계자는 “오는 3월 판교 알파돔시티 빌딩에 삼성물산 건설, 리조트부문 직원이 입주하기로 하면서 분위기가 달아올랐다. 삼성이 입주 조건 완화를 요구하더라도 임대료가 5만원 아래로 떨어지진 않을 것이다. 2019년 판교 창조경제밸리가 완공되면 판교 오피스 가격은 더욱 뛸 가능성이 높다”고 전했다.
자족형 도시에 뛰어난 교통 여건 한몫
판교신도시가 핫플레이스로 주목받는 이유는 무엇일까.
첫째, 판교신도시는 수도권 2기 신도시 가운데 대표적인 자족형 도시로 꼽힌다.
판교테크노밸리를 옆에 끼고 있어 잠만 자는 ‘베드타운’ 성격이 아닌, 생산시설과 주거단지를 한꺼번에 아우르는 신도시로 자리 잡았다는 얘기다. 기업들이 이전하는 업무 지역의 경우 인구가 지속적으로 유입되기 때문에 배후수요도 넉넉하다. 현재 판교테크노밸리에는 넥슨, 안랩, 카카오 등 국내 유수 IT기업들이 입주해 있다. 경기과학기술진흥원에 따르면 지난해 조성이 끝난 판교테크노밸리 내 입주기업은 1000여곳으로 임직원 7만명 이상이 상주해 연간 70조원가량 매출을 올린다. 불과 3~4년 전 “오피스, 상가 절반 이상이 비었다”고 우려했던 때와는 상황이 180도 달라졌다.
A공인중개사사무소 관계자는 “최근 몇 년 새 강남 테헤란로 임대료를 못 이긴 기업들이 판교 오피스로 줄줄이 이전해오면서 공실이 눈에 띄게 줄었다. 입주회사가 늘어난 데다 최근엔 삼성물산이 판교로 이전해 온다는 소식이 전해지자 그나마 남아 있던 사무실도 곧 채워질 거란 기대가 크다”고 말했다.
둘째, 2기 신도시 중에서도 위례·동탄 2신도시보다 3년가량 앞서 입주한 판교신도시는 ‘1.5기 신도시’라 불릴 만큼 일찍 생활 인프라가 안정됐다. 판교는 더 넓은 집, 새 집을 찾아 서울 강남이나 분당신도시에서 이주해 온 수요층이 적지 않고 그만큼 소득·소비 수준이 높아 고급 상권이 발달하기 유리한 조건을 갖췄다. 상업시설 외에 경기도 혁신학교인 보평초·중·고교 등 자녀 교육 여건도 괜찮은 편이다.
김광석 이사는 “판교테크노밸리가 첨단산업단지로 자리매김하면서 소득이 높은 수요자들이 직주근접 가능한 판교신도시에 둥지를 틀었다. 판교가 속한 성남시 분당구 가구당 평균 소득은 서울 평균보다 높고, 가구당 지출 금액이 월 300만원 이상인 가구도 30%에 육박하는 등 소비 여력이 상당하다”고 분석했다.
셋째, 판교신도시 교통 여건이 뛰어난 것도 한몫했다. 신분당선 판교역을 이용하면 서울 지하철 2호선·신분당선 환승역인 강남역까지 13분이면 도착한다. 판교IC를 통해 경부고속도로, 서울외곽순환도로, 용인~서울고속도로를 비롯해 신분당선, 광역버스 등 서울·수도권 곳곳을 오가는 교통 여건이 우수하다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남보다 땅값이 저렴하고 임대료가 싼 데다 광역 교통 여건이 우수해 기업뿐 아니라 실주거 수요자가 늘었다. 경기도에 위치했지만 서울 강남 접근성은 오히려 서울 강북 지역보다 나은 편”이라고 설명한다.
또한 오는 1월 말 분당 정자역과 광교신도시를 연결하는 신분당선 연장선이 개통할 예정이다. 6월 판교역에 성남~여주 간 복선전철까지 들어서면 경기 광주, 이천 일대에서도 유입인구가 늘 것으로 보여 기대감이 더욱 커졌다.
여기에 제2판교테크노밸리인 ‘창조경제밸리’ 조성과 알파돔시티 개발 기대감도 판교 집값 상승세를 부추긴다.
최근엔 삼성물산이 판교로 이전하기로 해 주변 부동산 시장이 들썩이고 있다. 삼성물산은 건설부문 사옥을 오는 3월 판교로 이전할 예정이다. 새로 입주할 건물은 판교역 바로 옆에 위치한 알파돔시티 내 주상복합 빌딩 2개 동이다. 삼성물산 건설부문 직원 3100여명이 판교로 이전하면 일대 상권에도 긍정적인 영향을 미칠 거란 전망이 나온다.
알파돔시티는 백현동 120만㎡ 규모 땅에 들어서는 주거·오피스·상업시설 복합단지로 국내 최대 규모의 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업이다. 사업비만 5조원에 달한다. 2018년까지 사업이 완료되면 삼성동 코엑스 규모의 매머드급 복합문화시설이 될 전망이다. 인근에서는 현대백화점 판교점이 지난해 8월 영업을 시작했고 이어 11월에는 총 931가구의 알파리움 주상복합 아파트가 입주했다. 이런 기대감이 이미 반영된 덕분에 현재 판교 알파리움 분양권 시세는 전용 129㎡ 기준 9억2000만~9억5000만원 선에 형성돼 있다. 최초 분양가(8억2040만원) 대비 1억원가량 웃돈이 붙은 셈이다.
2기 신도시 평균 매매가 2배
판교 부동산 가격이 급등하며 어느새 서울 강남권까지 위협하는 모습이지만 한편에선 거품 논란도 나온다. 강남 대체 신도시로 조성됐을 뿐 여전히 서울 강남권에 비해 자족 기능이 부족하고 서울 도심 접근성이 떨어지기 때문이다.
그동안 판교 집값이 줄곧 상승세를 이어오진 않았다. 2006년 3월 첫 분양 당시 3.3㎡당 분양가는 1200만원 안팎이었는데 ‘판교 로또’ 열풍이 불면서 2007년 매매가가 1700만원대로 치솟았다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 판교 알파돔시티 사업이 좌초 위기에 놓이면서 판교 집값이 추락했다.
잠잠하던 집값은 여러 개발 호재 덕분에 다시 상승세를 탔다. 신분당선 판교역 개통, 알파돔시티와 창조경제밸리(제2테크노밸리) 개발 등 각종 호재로 집값이 급등했다. 현재 판교신도시 아파트 가격은 3.3㎡당 평균 2320만원으로 수도권 2기신도시 가격(1230만원)의 2배에 육박한다. 입지가 좋지만 다른 신도시 집값의 갑절에 달할 정도로 투자 이점이 크진 않다는 분석도 나온다.
한 부동산업계 관계자는 “판교가 강남 대체 신도시로 주목받지만 사실 송파권역에 속한 위례신도시에 비해 입지가 떨어지는 것도 사실이다. 머지않아 창조경제밸리가 완공돼 대규모 기업이 입주하더라도 강남권만큼 탄탄한 입지 조건을 갖추는 데는 적잖은 시간이 걸릴 것”이라고 우려했다.
“대규모 기업 입주로 오피스와 생활편의업종 상가 가격은 강세를 보이겠지만 주거용 부동산 가격은 지나치게 급등했다는 게 문제다(한태욱 동양미래대학 경영학부 교수)” “판교 집값이 워낙 비싼 만큼 차익 실현을 위한 매물도 넘쳐나 앞으로 가격이 더 오르기엔 무리가 있다. 판교 집값 풍선효과로 인근 분당·용인·위례신도시로 수요가 옮겨갈 수 있다(윤재호 메트로컨설팅 사장)” 등등 전문가 우려도 있었다.
한편에선 단기간 조정은 있더라도 멀리 보면 상승세를 이어갈 거란 전망도 나온다.
“주택 경기가 불안하고 대외 변수도 많아 단기적으로는 집값이 조정 여지가 있지만 중장기적으로는 상승할 가능성이 높다. 판교테크노밸리 입주기업이 주로 성장하는 IT업종이라 수요가 탄탄하다. 거품이라 보기엔 무리가 있다.” 심교언 건국대 부동산학과 교수 생각이다.
<소형 아파트 임대 유망, 토지는 ‘글쎄’</u>
지금 시점에서 판교 부동산에 투자해도 괜찮을까.
전문가들은 이미 아파트, 상가 가격이 급등한 만큼 섣부른 투자는 금물이라고 입을 모은다.
일단 판교 창조경제밸리 입주 효과로 기업들이 대거 들어서는 만큼 소형 아파트 임대 사업이 유망할 것으로 보인다. 단지별로 보면 판교역과 가까운 백현마을5·6단지 등의 중소형 평형 아파트가 유리하다. 백현마을5단지휴먼시아 전용 74㎡의 경우 보증금 1억원, 월세 180만원에 거래된다. 매매가는 7억5000만~8억원 수준이다.
김광석 이사는 “판교 창조경제밸리 개발 효과로 젊은 직장인 수요가 대거 늘어나는 만큼 임대 상품으로 활용할 만한 20평대 이하 소형 아파트나 오피스텔, 원룸형 주택 투자가 유리하다”고 말했다.
자녀 학군을 염두에 둔 실수요자라면 백현마을2단지휴먼시아나 8단지휴먼시아, 금호어울림아파트를 눈여겨볼 만하다. 인근에 경기도 혁신학교인 보평초와 보평중·고가 위치해 학군이 괜찮은 덕분이다. 백현마을2단지휴먼시아 전용 84㎡의 경우 2014년까지만 해도 7억원대에 거래됐지만 최근 매매가는 9억원에 가까워졌다. 이미 가격이 많이 뛰어 급매물을 노리는 게 유리하다.
상가의 경우 임대수익률부터 꼼꼼히 따져봐야 한다는 조언이다. 이미 판교역 주변 상가 분양가가 치솟은 데다 제2테크노밸리 개발과 동시에 들어설 상가 물량도 꽤 많다. 테마 없는 평범한 업종으로는 기대만큼 수익률을 올리기 어렵다는 의미다. 판교역 인근 1층 전용 119㎡ 상가의 경우 보증금 5000만원, 월세 270만원 수준에 가격이 형성돼 있다. 인근 분당신도시 상권이 잘 갖춰져 있다는 점도 판교 상가 투자를 주저하게 만드는 이유다.
심교언 교수는 “판교 일대 개발 호재가 몰리면서 신규 오픈하는 상가가 많은 만큼 공급과잉 우려가 있다. 무리한 대출을 낀 투자는 금물”이라고 조언했다.
특히 토지 거래는 조심해야 한다. 제2테크노밸리 부지에 포함된 경기 성남시 금토동 그린벨트 지역의 경우 정부가 2015년 초 부동산 투기를 막기 위해 토지거래허가구역으로 지정했기 때문이다. 대규모 단독주택단지가 개발된 서판교 일대도 이미 부유층 수요가 몰려 땅값이 급등한 바 있다.
“판교에는 거래가 가능한 부지도 일부 있지만 대다수 지역이 1종 일반주거지역으로 묶여 있어 개발이 쉽지 않다. 시세도 많이 오른 만큼 개발 가능 여부를 따져보고 가격이 급등한 토지 투자는 피해야 한다.” 김광석 이사의 당부다.
[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr, 정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제1841호 (2016.01.13~01.19일자) 기사입니다]
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