[Remark] 8300가구 대이동... 2조원 넘는 이주비 조달도

지난 10월 말, 한남동과 보광동에 위치한 한남3재정비촉진구역(한남3구역)의 정비사업 시행을 위해 지난 10월 말부터 주민 이주가 시작되며 이 일대가 들썩이고 있습니다. 한남3구역 이주는 2003년 11월 한남뉴타운지구 지정 이후 약 20년만의 일입니다.

한남3구역은 한남동 686번지 일대로 구역 면적은 38만6395.5㎡, 신축 연면적은 104만 8998.52㎡에 달하고, 사업비만 3조원이 넘는 역대 최대 규모의 재개발 사업지입니다. 재개발을 통해 지하 6층~지상 22층 높이의 공동주택(아파트) 197개 동, 총 5816가구가 들어설 예정인데요.  분양 주택은 총 4940가구, 임대주택은 876가구가 신축될 예정입니다.

이번 한남3구역 내 이주 대상은 관리처분계획인가 기준 총 8300여 가구로, 이 중 세입자가 6500여 가구로 집계됐습니다. 수천 가구가 이주를 해야 하는 만큼 이주비 규모도 무려 2조5000억원에 달합니다. 용산구청 측은 해당 이주가 상가 세입자 손실보상 절차 진행 등 대규모임을 감안해 2년 정도 소요될 것으로 예상된다고 밝혔는데요. 이주가 완료되면 시공사인 현대건설이 2025년 착공에 돌입해 2028년 완공할 예정입니다.

[Remark] 한남뉴타운 현재 구역별 상황은?

한남3구역 이주 소식에 한남뉴타운 다른 구역들의 재개발 사업에도 관심이 쏠리고 있습니다. 총 5개 구역으로 지정됐던 한남뉴타운은 1구역이 지난 2018년 뉴타운에서 해제돼 나머지 2~5구역이 1만2000여 세대의 새 아파트 조성을 목표로 사업을 진행 중에 있는데요.

한남2구역은 용산구 보광동 일대 11만5005㎡ 부지에 지하 6층~지상 14층, 아파트 30개 동, 총 1537가구(임대 238가구 포함) 규모의 공동주택과 근린생활시설을 조성하는 사업으로, 최근 조합이 건설사를 대우건설로 확정하고 본계약을 체결할 것이란 소식이 들려왔습니다. 지난 11월 5일 개최된 총회에서 시공권 우선협상대상자로 선정된 대우건설과의 본계약 여부를 가리기 위해 실시한 투표에서 대우건설이 전체 760표 중 410표를 얻으며 시공사로 선정됐습니다.

한남5구역은 지난 12월 5일 서울시가 연 도시재정비위원회에서 블록별 용적률·높이 조정에 따른 재정비촉진계획의 경미한 변경과 경관심의안이 조건부 가결됐습니다. 이번 변경안을 통해 남산 조망을 확대하고자 일부 획지의 높이를 부분적으로 조정하면서 기존 계획보다 쾌적한 단지로 조성될 예정이며, 세대 수는 공동주택 354가구를 포함해 총 2560가구가 공급될 예정입니다. 한편, 한남5구역은 지난 4월 건축심의가 접수돼 곧 사업시행인가를 받을 수 있을 것으로 보입니다.

한남뉴타운 마지막 퍼즐로 불리는 한남4구역은 용산구 보광동 360번지 일대로 지상 최고 23층 총 2167가구를 조성하는 사업인데요. 현재 건축심의를 준비 중으로, 오는 12월 9일 대의원회를 통해 한미글로벌을 CM(건설사업관리)업체 우선협상대상자로 선정했습니다. 향후 한남4구역은 이르면 내년 상반기경 시공사를 선정할 계획입니다.

[Remark] 한남3구역 이주로 빌라∙아파트 전세가 상승세

한남3구역이 본격적인 이주를 시작하면서 인근 보광동이나 동빙고동으로 이사를 가려는 수요로 인해 빌라 전세시장이 상승세를 보이고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 용산구 보광동에 위치한 연립주택 ‘대림하이츠타운8차’ 전용 62.88㎡ 1층은 지난 10월 2억1000만원에 전세로 계약됐습니다. 같은 평형이 5월에는 2억원, 8월에는 2억500만원에 계약이 됐던 것을 비교해 보면 약 2개월마다 보증금이 500만원씩 오른 것입니다.

동빙고동 ‘한강빌라’ 전용 72.4㎡ 1층도 지난 11월 초에 2억5000만원에 계약됐는데요. 앞서 7월 이보다 큰 76.49㎡ 2층이 2억3100만원에 계약된 것과 비교해 보면 전세가가 4개월만에 수천만원이 상승한 것으로 파악할 수 있습니다.

아파트도 비슷합니다. 보광동에 위치한 ‘리버빌’(삼성) 전용 84.74㎡(6층)는 9월까지만 해도 5억5000만원에 전세 계약이 됐는데요. 한 달 만에 같은 평형 5층이 6억원에 계약되면서 5000만원이 상승했습니다. 인근 신동아아파트 전용 84.93㎡도 10월에 전세 계약이 3건 있었는데, 4억8000만원(3층), 5억5000만원(2층), 5억9000만원(4층) 등 시간이 지날수록 전세가격이 수천만원씩 상승해 거래가 진행됐습니다.

매매가 역시 상승 중입니다. 일례로, 한남4구역에 속한 보광동 신동아 아파트는 전세값도 상승 중이지만, 매매가도 수억원씩 오르고 있습니다. 지난 9월 전용 84.93㎡(3층)의 실거래가가 21억원이었는데요. 8월 같은 층 같은 평수가 17억6000만원에 거래된 것과 비교해 보면 한 달 사이에 3억4000만원이 상승했습니다.

[Remark] 한남뉴타운, 서울 부촌 지도 바꿀까?

한남뉴타운은 앞으로 총 4개 구역의 개발이 완료되면 1만2000여 가구의 초대형 아파트 단지가 용산구 한남동 일대에 펼쳐지게 됩니다. 특히 한강과 대형 공원을 품은 입지에 핫플레이스 상권까지 잡고 있어 서울의 랜드마크가 될 것이란 예측에 이의를 제기할 사람은 없을 듯합니다.

하지만, 풀어야 할 숙제도 많습니다. 우선 4개 구역 중 가장 빠르다는 한남3구역이 이제 이주를 시작했으며, 나머지 3곳도 아직도 갈 길이 멉니다. 따라서 한남뉴타운 재개발이 끝나려면 최소 10년 이상은 더 걸릴 것으로 보입니다. 또, 대규모 세대 이주로 인한 다량의 폐기물 문제나 이주 후 대규모 공가 발생으로 인한 슬럼화 등도 해결해야 할 과제로 꼽습니다.

특히 한남뉴타운에는 남산 경관 보호 취지로 생긴 ‘90m 고도제한’이 걸려있어 사업성이 떨어질 수 있다는 우려도 있는데요. 최근 고도제한 완화와 관련해 시민 요청이 이어지면서 서울시 또한 고도 제한 완화를 고려 중이라는 기사가 나오고 있어 향후 진행 상황을 지켜봐야 하겠습니다.

금일은 지금까지 한남뉴타운의 진행과 주변 상황 등에 관해 살펴봤습니다. 한남뉴타운은 규모도 규모지만 탁월한 입지로 ‘황제뉴타운’이라는 수식어까지 붙으며 큰 인기를 끌었는데요. 최근 한남3구역 이주 등 사업에 속도가 붙기 시작하면서 다시 한 번 세간의 눈길이 쏠리고 있습니다. 다만 아직 전 구역이 모두 개발이 진행될 때까지는 아직 많은 시간이 걸릴 것으로 보이는데요. 향후 한남뉴타운이 재개발로 강북을 넘어 서울의 랜드마크로 탈바꿈할지 관심 있게 지켜봐야 하겠습니다.

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