李 엄포에 강남 집값 폭락… 193주만에 사상 최악

서울 매도 물량 절반이 강남3구에 집중

서울 아파트 단지 전경. 뉴시스.

초고가주택의 보유세 부담을 늘리는 내용의 세제개편안이 발표된 지 7주 만에 서울 아파트 매도 매물이 급속도로 증가한 것으로 나타났다. 세부담이 늘어나는 고가주택이 밀집한 강남3구(강남구·서초구·송파구)에서 나온 매물이 증가분의 절반가량을 차지했다. 특히 강남구는 9월 3주 한 주 만에 0.42% 하락하며 2022년 12월 4주 이후 193주 만에 사상 최악의 하락폭을 기록했다.

23일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 이날 기준 7만2387건으로 집계됐다. 정부가 초고가·비거주 주택을 겨냥한 세제개편안을 발표한 지난달 3일(6만409건)과 비교하면 1만1978건(19.8%) 늘었다. 이날 기준 매물량은 다주택자의 양도소득세 중과 유예가 종료되기 직전인 지난 4월 30일 이후 역대 최고치다.

특징적인 것은 지역별 편차다. 서울 전체 매물 가운데 강남3구에서 나온 매도 물량이 5701건 증가했다. 서울 전체 증가분과 비교해보면 47.6%에 달한다. 강남구에서 24.4%, 서초구와 송파구에서 각각 27.3%, 25.5% 증가했다. 

앞서 정부는 지난달 3일 세제개편안을 발표하며 세부담 기준을 보유 주택 수에서 주택 가액 합계로 변경한다고 예고했다. 가격과 관계없이 주택 수만을 기준으로 삼는 현행 세제가 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 유도한다는 비판에 따른 조치다. 이 외에도 순차적으로 공정시장가액비율을 상향하고 고가 주택의 종부세율을 인상하는 등 내용이 세제개편안에 담겼다. 특히 주택 매도 시 양도소득세의 최대 80%를 공제해 주는 장기보유특별공제의 적용 조건이 보유와 거주를 합산하는 방식에서 실거주 위주로 바뀌고, 한도액도 10억원으로 제한된 것이 영향을 크게 줬다는 분석이다.

하지만 이 같은 세제개편안이 사실상 1주택자까지 겨냥해 ‘징벌적 과세’를 하는 게 아니냐는 비판이 일자 정부는 세제개편안 초안을 포기하고 대폭 수정했다. 지난 1일 정부는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억원으로 유지하고, 세부담 상한 한도도 150%로 복구하기로 했다. 다만 고가주택에 대한 종부세율 인상과 장특공제 약화 기조는 유지됐다.

고가주택 시장이 움츠러드는 모습을 보이자 매수자들도 신중해지는 모양새다. 새올전자민원창구에 따르면 강남3구의 토지거래허가 신청 건수는 세제개편안 발표 직후인 8월 1주 67건을 기록했다. 기존에 주당 평균 143건에 이르던 토지거래허가 신청 건수가 절반 이하로 급감한 것이다. 이 수치는 8월 4주까지도 100건 이하를 유지하다 9월에 들어서야 100건 선을 회복했지만, 여전히 세제개편안 발표 이전 수준을 회복하지 못하고 있다. 현재 서울 전역과 경기도 일부 지역은 토지거래허가 구역으로 지정된 상태다. 이 구역에선 아파트를 매매하기 위해 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 사실상 아파트 매매 계약이 이뤄지기 전의 선행 지표로 해석된다.

강남 지역의 가격 하락세도 이어지고 있다. 강남구와 서초구는 9월 3주 각각 -0.42%, -0.37%를 기록하며 7주 연속 하락했다. 두 자치구 모두 각각 193주, 192주 만에 사상 최대 낙폭이다. 송파구도 -0.14% 하락하며 3주 연속 내렸다.

김지훈 기자 germany@kmib.co.kr

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