머니머니

최근 재테크 트렌드를 알아보는 ‘머니 머니’. 오늘은 강은현 법무법인 명도 경매연구소장과 한께 초보를 위한 경매의 기초를 알아봤다. 강은현 소장은 건국대 부동산대학원 겸임교수이자 공무원연금공단 주택관리자문단 위원 등을 맡고 있는 경매 전문가다.

흔히들 부동산 경매는 어렵고 배우는 데 시간이 오래 걸린다고 생각하는 경향이 있지만, 요즘에는 그렇지 않다. 온라인에서 얻을 수 있는 풍부한 정보를 통해 ‘나홀로 경매’에 나서는 사람들이 꽤 많다.

먼저 머릿속에 경매 절차를 숙지해야 한다. 경매는 크게 ▲경매 물건 검색▲권리분석▲임장(현장 답사) 및 물건분석 ▲응찰▲낙찰 후 잔금 납부▲명도▲리모델링 후 임차 또는 거주 등 순서로 이뤄진다.

강은현 소장은 “경매 투자에서 실패하지 않으려면 이 중에서도 부동산 권리분석과 물건분석을 꼼꼼히 해야 한다”고 강조했다. 권리분석이란 임차인의 보증금을 인수해야 하는지 등 낙찰대금 이외에 부담해야 하는 비용을 따져보는 과정이다. 경매는 시세보다 싸게 사는 대신 권리관계에서의 최종적 책임 역시, 낙찰자 자신이 져야 하기 때문에 권리분석을 공들여 해야 한다.

또 권리관계를 꼼꼼히 따져 입찰가를 써낼 때에도 반영해야 한다. 강 소장은 “경매 초보자라면 대법원에서 공시하는 ‘이 자료’를 확인하는 것만으로도 권리상 문제를 인지할 수 있으므로 반드시 열람해야 한다”고 강조했다.

물건분석도 매우 중요한 절차다. 물건분석이란 해당 부동산의 주변 환경을 통해 실질적인 부동산 가치를 평가해보는 과정이다. 강 소장은 “최소 2~3번 이상, 요일과 시간대를 달리해가며 입체적으로 분석해야 한다”고 말했다. ‘임장’이라 불리는 부동산 현장 답사는 발품을 많이 팔면 팔수록 좋다.

경매는 시세차익이 주된 목적이기 때문에 향후 ‘잘 파는’ 것도 매우 중요하다. 특히 낙찰 후 1년 안에 팔면 세금이 40%나 붙기 때문에 지나친 ‘단타’는 배보다 배꼽이 더 큰 결과를 낳을 수 있다. 강 소장은 “매매 사업자 제도를 활용하면 경매 양도차익을 줄일 수 있다”며 팁을 전수했다.

/김은정 에디터