임대차법 4년 끝나자마자…은행 전세대출 '꿈틀'

5대銀서 8월만 4000억 넘게 불어
올해 상반기까진 확연히 줄었지만
연말 다가서며 다시 커지는 '몸집'
2+2년 묶여 있던 계약 만료 '촉각'

서울 시내의 한 부동산에 전세 거래 가격표가 게시돼 있다. ⓒ뉴시스

국내 5대 은행에서 나간 전세자금대출이 지난 달에만 4000억원 넘게 불어난 것으로 나타났다. 올해 상반기까지만 해도 규모가 확연히 줄어 왔지만 연말로 다가가면서 몸집이 다시 커지는 모습이다.

정부가 연일 가계부채 규제를 강화하면서 더 늦기 전에 막차를 타야 한다는 불안 심리도 있었겠지만, 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 이른바 임대차 2법에 4년 동안 묶여 있던 계약이 대거 만료되면서 수요가 몰리고 있다는 우려가 나온다.

26일 금융권에 따르면 지난 달 말 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5개 은행이 보유한 전세대출 잔액은 총 118조8363억원으로 전월 말보다 4218억원 늘었다.

은행권의 전세대출 규모는 올해 들어 눈에 띄게 축소되다가 최근 들어 완연한 증가세로 돌아섰다. 실제로 조사 대상 은행들의 올해 초 전세대출 감소 폭은 ▲올해 1월 3194억원 ▲2월 4088억원 ▲3월 1조7877억원 ▲4월 6257억원에 달했다. 그러다 지난 5월 들어 638억원 증가로 돌아선 뒤 6월과 7월에 각각 2400억원와 1918억원씩 늘었고, 지난 달 들어 확대 폭이 한층 커졌다.

5대 은행 전세자금대출 잔액 추이. ⓒ데일리안 부광우 기자

불어나는 전세대출의 배경에는 금융당국의 규제 방침에 따른 반사 작용이 깔려 있다. 조만간 대출 문턱이 올라갈 수 있는 만큼 미리 움직여야 한다는 조급함이 수요를 부추겼다는 해석이다.

금융당국은 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 확대 적용하는 방안을 두고 고심을 이어가고 있다. DSR은 대출받은 사람의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자 등의 비율이 은행 기준 40%를 넘지 못하도록 하는 대출 규제다.

그 동안 주택담보대출과 달리 전세대출은 서민 자금이라는 이유로 DSR 적용 대상에서 제외돼 왔다. 그러나 전세대출이 가계부채를 자극한다는 지적이 이어지자 올해 업무 계획에서 DSR 적용을 확대하겠다는 방침을 공식화한 바 있다.

특히 임대차 2법 실시로 2+2년 동안 묶여 있던 전세 계약이 만료 시기를 맞는 시기와 동시에 전세대출이 빠르게 늘어나고 있다는 점은 눈여겨봐야 할 대목이다. 임대차 2법은 2020년 7월부터 시행됐다. 임차인에게 계약을 연장할 수 있는 권리를 1회 보장하고 재계약 시 보증금 인상률을 5%로 제한하는 내용이 골자다.

전세 계약이 통상 2년씩 체결되는 점을 고려하면, 임대차 2법의 적용을 받은 계약들은 지금부터 연말까지 차례로 만기를 맞게 된다. 계약 갱신청구권을 사용한 매물은 만기 시 전셋값 인상률이 5%를 웃돌 가능성이 크다. 임대차 2법 규제로 지난 4년 간 임대료를 시세만큼 올리지 못한 집 주인이 이번 기회에 임대료를 대폭 올릴 수 있다는 얘기다.

임대차 2법의 2+2년 만기 도래에 따른 아파트 거래 물량은 올해 연말까지 6만4000여 가구에 달할 것으로 보인다. 대한건설정책연구원이 국토교통부의 실거래가 데이터를 분석한 결과에 따르면 올해 7월부터 12월까지 계약갱신요구권 만기가 예정된 아파트 전·월세 거래 건수는 6만4309가구로 집계됐다. 이는 하반기 전체 아파트 거래량 대비 10.9% 수준이다.

그 중에서도 7~8월 계약갱신청구권 만기 예정 물량이 1만3000건대로 가장 많고, 이후 ▲9월 1만1471가구 ▲10월 1만595가구 ▲11월 8184가구 ▲12월 7643가구로 줄어드는 흐름이 예상된다.

금융권 관계자는 "실수요자의 전세대출은 규제 대상이 아니지만, 언제 대출 창구가 닫힐지 모른다는 불안이 풍선효과를 낳고 있다"며 "임대차 2법 영향이 더해져 연말 전세대출 수요가 지나치게 쏠릴 경우 부작용이 가중될 수 있다"고 말했다.