- 신축 단지들 올해 신고가 연속…재건축 이주 앞두고 전세도 품귀
- 이수~과천 복합터널 상반기 착공 추진…GTX-C는 지연 교통호재 명암
서울 강남만큼 뜨겁다는 과천…전고점 뚫었다
요즘 부동산 시장의 뜨거운 감자라면 토지거래허가구역 해제 후 용광로처럼 타오르는 강남 3구 집값입니다. 건설, 부동산 경기 침체라고는 하지만 강남 3구에서 촉발된 열기가 다른 곳으로 얼마나, 빨리 확산될 것인지 많은 이들이 궁금해하고 있습니다.
하지만 서울도 아닌 곳인데 강남만큼 뜨거운 곳이 있습니다. 바로 경기도 속 ‘준강남’이라고 불리는 과천 부동산 시장입니다.
한국부동산원에 따르면 지난 1월 과천시 평균 매매가격은 17억 642만 원을 기록했습니다. 지난 2021년 12월 16억 7,217만 원을 기록한 후 약 3년가량 하락과 상승을 반복해 오던 과천 부동산 시장은 2024년 6월 이후로는 매달 상승을 했으며 9월에는 2021년 12월 전고점을 넘어선 후 매달 전고점을 뚫고 있습니다.
강남 뛰니 과천도 뛴다
과천 부동산 시장의 흐름을 보면 강남권 부동산 시장과 유사한 흐름을 보이고 있는 것을 알 수 있습니다.
한국부동산원의 2021년 1월 1주부터 2025년 2월 4주까지 과천과 서울 강남구의 주간 매매가격지수 변동률 추이를 살펴보면 확인이 가능한데요. 특히 올해 2월 3,4주 차로 접어들면서는 직전에 비해 과천과 강남구 모두 지수가 크게 상승한 것을 알 수 있습니다.
지난 2월, 과천시 중앙동에 위치한 과천푸르지오써밋 전용 84㎡(E1-1타입)는 23억 8,000만 원에 거래됐는데 이는 직전(2024년 8월) 최고 거래가였던 22억 9,000만 원보다 9,000만 원이나 높은 수준입니다. 원문동에 위치한 과천위버필드 84㎡ A타입도 2월 들어서 22억 7,000만 원에 거래돼 직전(1월) 최고가인 22억 5,000만 원보다 높은 가격에 거래됐습니다.
요즘 서울 강남권도 신고가가 속출하고 있는데, 과천 부동산 시장도 유사하게 움직이고 있는 셈입니다.
과천이 ‘준강남’이라고 불릴 수 있는 이유 중 하나가 바로 여기에 있는 것입니다.
재건축發 상승세…강남과 유사한 과천 부동산 시장
과천이 ‘준강남’이라고 불리는 이유 한 가지를 꼽는다면 ‘재건축’을 들 수 있습니다.
현재 강남권의 경우 강남구 대치동, 압구정동과 송파구 잠실동 일대 재건축 추진 중인 단지들의 움직임이 매우 활발합니다.
과천 역시 현재 재건축 사업이 활발하게 추진 중에 있습니다.
업계에 따르면 주공4단지, 주공5단지, 주공8·9단지, 주공10단지 등의 재건축 사업이 추진 중입니다.
4단지는 이미 ‘프레스티어 자이’란 이름으로 일반분양까지 마치고 한창 공사 중에 있으며 지난 1월에는 주공8·9단지가 관리처분인가를 받고 현재 이주를 준비 중입니다.
이외에도 주공5단지, 주공10단지 등은 사업시행인가를 받은 상태로 다음 사업 단계를 준비 중에 있습니다. 이들 단지들 모두 1군 건설사의 브랜드 단지로 변신되고 있어 많은 사람들의 관심을 받고 있습니다.
과천 E공인중개사무실 관계자는 "과천은 재건축 사업도 진행되고 있고, 요즘에는 신축 단지들 같은 경우 전고점을 돌파하고 있습니다. 1월에는 주공 8,9단지가 관리처분을 받아 이주를 앞두고 전세 수요가 크게 늘었는데 공급이 귀하다 보니 전세가격도 오르고 있습니다”라고 말했습니다.
과천도 힘들었던 시기가 있었다
물론 후끈 달아오른 과천 부동산 시장도 힘들었던 시기가 있었습니다.
앞서 언급됐던 월간 평균매매가격과 주간 매매가격지수 흐름을 통해 보면 2022년부터 2023년 상반기까지는 매주, 매달 가격이 하락하기도 했습니다.
당시 원문동 래미안슈르(2008년 입주) 전용 84TB㎡는 거래가격이 12억 2,000만 원까지 떨어지기도 했는데요. 1년 전에는 해당 면적이 17억 원대까지 거래가 됐으니 5억 정도 가격이 뚝 떨어졌던 셈입니다. 현재는 15억~17억 수준을 다시 회복하고 있습니다.
2022년은 알려진 바와 같이 금리가 급격하게 오르던 시기였습니다. 때문에 강남권 집값도 하락하던 시기라 과천도 영향을 받았습니다. 또한 2021년 이후로 분양가상한제를 적용받는 과천지식정보타운에 입주가 이어지면서 일시적으로 공급이 늘었던 것도 집값 하락에 영향을 끼친 것으로 분석됩니다.
하지만 2023년 1월 강남3구와 용산구를 제외하고 과천을 포함한 수도권 곳곳에 대한 조정대상지역 지정이 해제되면서 이전과 분위기가 달라질 수 있었습니다.
과천 상승세는 언제까지?
최근 강남권 집값 상승폭이 더욱 커졌다는 소식까지 전해지고 있어 과천 집값 상승세는 당분간 더 이어질 전망입니다.
추진 중인 재건축 사업에 대한 외부 수요의 관심이 높은 데다 만성 정체에 시달리고 있는 남태령 일대 도로교통 개선에 큰 도움이 될 것으로 평가받는 이수~과천 복합터널이 올 상반기 착공에 들어갈 것이란 소식도 전해지고 있습니다.
다만, 상승세에 찬물을 끼얹을 만한 변수도 있습니다.
강남권 집값이 크게 오르면서 이들 지역에 대해 정부가 모니터링에 들어가고, 어떻게 판단하느냐에 따라 다시 규제카드를 꺼내들 수도 있습니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “주먹구구식 대책, 규제는 시장의 혼란을 야기할 수 있습니다. 현재 분위기가 다소 과열된 것처럼 보이는 것은 맞지만 대출, 토지거래허가 등으로 다시 규제한다면 정부 정책에 대한 신뢰도는 더욱 떨어질 수밖에 없습니다”라면서 “가격이 과하다고 판단되면 수요자들의 움직임은 멈추게 됩니다. 어느 정도 자율에 맞기면 상승은 둔화되고 안정되는 시점도 오기 때문에 과도한 개입은 주의가 필요합니다”고 말했습니다.
