설계부터 다르다.. 싱가포르에서 부동산 투기 못하는 이유

[이봉렬 in 싱가포르] 세금설계 자체가 주거 안정과 투기 방지에 맞춰져

[오마이뉴스 이봉렬 기자]

▲ 싱가포르의 공공아파트 단지 풍경. 땅이 좁고 사람이 많은 싱가포르는 공공주택이 많습니다.

이해찬 대표는 6일 비공개 최고위원회의에서 "싱가포르의 경우 2주택자부터 12% 이상의 취득세를 부과한다"라며 "투기 수요를 줄이기 위해 싱가포르 등의 해외 사례도 검토할 필요가 있다"는 취지로 말한 것으로 전해졌다. - 경향신문 7월 6일 보도

한국의 부동산 대책에 싱가포르 모델이 소환되었습니다. 다주택자에 대한 취득세 중과를 이야기한 것 같은데, 그것 말고도 싱가포르의 주택 관련 세금에서는 배울 게 많습니다.

저는 지난해 6월 싱가포르에 산 지 14년 만에 집을 샀습니다. 집을 사는 과정에서 어떤 세금을 냈는지 실제 사례를 소개함으로써 싱가포르의 세금 제도가 어떻게 투기를 막고 실수요자에게 혜택을 주는지 설명하도록 하겠습니다.

제가 산 집은 싱가포르의 공공아파트 HDB이고 95㎡ 크기에 방이 3개 있습니다. 가격은 계산의 편의를 위해 S$500,000(4억 3천만원)이라고 하겠습니다(실가격은 S$440,000). 이 집을 사기 위해 필요한 세금은 두 가지입니다. 취득세(BSD : Buyer's Stamp Duty)와 추가 취득세(ABSD : Additional Buyer's Stamp Duty)입니다.

우선 취득세는 총 부동산 매입가격의 3%인데, 처음 S$180,000까지는 1%, 다음 S$180,000까지는 2%, 그 다음 S$640,000까지는 3%, 그 이후부터는 4% 입니다. 한국 언론에서 1~4%라고 표현하는 게 이겁니다. 저의 경우 취득세가 S$9,600(830만 원)이네요.

추가 취득세는 부동산을 구매하는 이의 국적 및 보유 부동산 수에 따라 추가로 세금을 물리는 제도입니다. 2008년 금융위기 당시 꺾였던 부동산 가격이 2010년 이후 급격한 상승세를 보이자 싱가포르 정부가 부동산 경기를 가라앉히고 외국인의 싱가포르 내 부동산 투자를 막기 위해 2011년에 도입한 세금입니다.

처음으로 집을 사는 시민권자는 내지 않아도 되는데, 저는 영주권자라 5%를 추가로 내야 했습니다. 이게 S$25,000(2200만 원)이나 됩니다. 그래도 외국인(20%), 법인(25%)보다는 낮은 걸로 위안을 삼습니다. 땅이 좁으니 외국인이나 법인에 고율의 추가 취득세를 매겨서 자국민에게 우선 집을 공급하는 게 어찌 보면 당연해 보입니다.

▲ 국적과 보유 부동산의 수에 따라 취득세가 다르게 매겨집니다. 최소 1%에서 최대 29%까지 차이가 납니다.

시민권자라고 하더라도 두 번째 집부터는 추가 취득세를 냅니다. 기본 취득세 1~4%에 더해서 두 번째 집일 경우 12%, 세 번째 집일 경우는 15%를 추가로 냅니다. 이해찬 대표가 말한 "싱가포르의 경우 2주택자부터 12% 이상의 취득세를 부과한다"는 게 바로 이 추가 취득세를 이야기 하는 겁니다. 저 같은 영주권자는 첫 번째 집에 5%, 두 번째 집부터 15%를 추가로 내야 합니다.

세금의 목적 명확

집을 가지고 있는 동안은 재산세(Property Tax)를 내야 합니다. 재산세는 집을 임대했을 때 얻을 수 있는 수익을 반영한 연간 가치(AV : Annual Value)를 기준으로 책정하는데, 직접 거주할 때와 임대를 줬을 때 재산세 세율이 다릅니다. 물론 직접 거주하는 경우가 세율이 낮습니다.

저희 집은 AV가 S$12,000으로 책정되어 있습니다. 처음 S$8,000까지는 세금이 없고, 그 다음부터는 4%를 내기 때문에 제가 내야 할 1년 재산세는 S$160(14만 원)입니다. 제가 직접 살지 않고 임대를 줬다면 AV의 10%인 S$1,200 (103만 원)을 내야 했을 겁니다.

▲ 같은 집에 대한 재산세도 직접 거주 목적이냐 임대 목적이냐에 따라 차이가 많이 납니다. 오른쪽이 임대 목적에 대한 세율입니다. 직접 거주 목적에 비해 세율이 높습니다.

집값을 잡기 위해 싱가포르의 세금 제도를 참조하라고 해도 다들 다주택자에 대한 취득세만 생각하지, 직접 사느냐 임대를 주느냐에 따라 크게 다른 재산세의 차이는 그냥 지나치는 것 같습니다. AV가 높으면 높을수록 세율도 함께 높아져서 최대 20%까지 올라 갑니다. 그 말은 임대 수익이 높을수록 더 높은 세율로 세금을 내야 한다는 겁니다.

자기가 살기 위해 구매한 집은 재산세를 낮게 매기고, 여러 채를 사서 임대를 하게 되면 재산세를 아주 높게 매겨서 수익을 환수하는 이런 제도, 한국에도 참조가 될 수 있지 않을까요?

집을 팔 땐 양도세(SSD : Seller's Stamp Duty)도 내야 합니다. 1년 안에 팔면 매각금액의 12%, 2년 안에 팔면 8%, 3년 안에 팔게 되면 4%가 부과 되는데 그 이후로는 양도세가 없습니다. 단기적인 수익을 좇는 투기를 막기 위한 세금입니다. 이건 국적하고는 상관없이 동일하게 적용됩니다. 저는 취득세, 추가 취득세, 재산세까지 다 냈지만 이 집에서 앞으로 2년 더 산다면 양도세는 안 내도 되겠네요.

집을 살 때는 다주택자에게 무거운 취득세를 물리고, 보유하고 있을 때는 임대 수익을 올리는 이에게 재산세를 더 많이 물리고, 팔 때는 보유하고 있는 기간을 따져 세금을 물림으로써 집을 투기의 목적으로 삼기 어렵게 만든 게 싱가포르의 주택 관련 세금입니다. 세금에 대한 설계 자체가 주거 안정과 투기 방지에 맞춰져 있습니다.

이왕 한국에서 싱가포르의 세금 제도를 참조하기로 했다면 이런 취지를 잘 살펴서 제대로 배워 갔으면 합니다.

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