해링턴스퀘어 입주에 들썩이는 용산..용산공원·국제업무지구 남은 호재 수두룩
서울 용산역·신용산역 일대 부동산이 모처럼 새 아파트 입주를 맞아 들썩이고 있다. 고급 주상복합 ‘용산센트럴파크해링턴스퀘어(이하 해링턴스퀘어)’가 지난 8월 22일 입주를 시작해서다. 2006년 정비구역으로 지정된 지 14년 만이다. 해링턴스퀘어 입주를 전후로 주변 주택 가격도 덩달아 강세를 보인다.
용산구 한강로3가 국제빌딩 주변 제4구역 도시환경정비사업(이하 용산4구역)을 재개발한 해링턴스퀘어는 지하 5층~지상 최고 43층, 6개동, 전용 40~237㎡, 총 1140가구 규모 주상복합단지다. 2006년 정비구역으로 지정된 후 2007년 관리처분인가를 받았고, 조합원 이주 전까지는 사업이 순조로웠다. 하지만 일부 세입자가 보상금이 적다는 이유로 이주를 거부했고 급기야 2009년 1월 6명의 사망자가 발생한 용산참사가 벌어지면서 용산4구역 재개발 사업도 난항을 겪었다.
▶해링턴스퀘어 8월 22일 입주 시작
▷일반분양가 대비 몸값 두 배 치솟아
이후 효성중공업이 시공사로 재선정되면서 사업이 재개됐다. 2017년 7월에는 전용 92~135㎡ 687가구가 일반에 분양됐다. 하지만 이내 고분양가 논란에 휩싸였다. 일반분양가격이 전용 114㎡ 기준 15억7300만~19억8400만원 수준. 3.3㎡당 분양가 3204만~4253만원(평균 3630만원) 꼴이었다. 평균 3.2 대 1 경쟁률, 서울 여느 단지보다는 다소 저조한 성적으로 1순위 청약 마감을 기록했다.
하지만 본격 입주가 시작된 3년 뒤 여름. 용산 노른자위 땅에 들어선 해링턴스퀘어 위상은 180도 달라졌다. 3.3㎡당 분양가가 3000만원대였던 해링턴스퀘어 매매가격은 이후 2배 가까이 올라 3.3㎡당 6000만원을 호가한다. 용산역 광장과 용산공원을 잇는 1만7615㎡ 규모 문화공원(용산파크웨이)도 내년 8월 개장을 앞두고 있다. 마침 단지명에도 센트럴파크가 붙은 데다 서울 한복판 노른자위 땅에 대형 녹지를 낀 입지가 미국 뉴욕 센트럴파크와 비슷하다 해 ‘한국판 센트럴파크’로 통하기도 한다.
새로 입주했다는 점을 빼더라도 용산은 입지만으로도 서울에서 최고 명당으로 평가받는다. 남산을 뒤에 두고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수 입지를 자랑한다. 서쪽으로 마포구, 동쪽으로는 성동구와 접한다. 한강변을 끼고 원효대교, 한강철교, 한강대교, 동작대교, 반포대교, 한남대교 등 6개의 다리가 용산을 지난다.
이런 입지적 장점 덕분에 일대 고급 주상복합 아파트 가격은 고공행진 중이다. 최근 매물로 나와 있는 해링턴스퀘어 40평대 입주권 전용 114㎡ 호가는 최소 27억원에서 35억원 사이에 형성돼 있다. 물론 층·향에 따라 호가도 천차만별이지만 같은 면적 입주권 매물이 지난해 9월 24억5945만원에 거래된 이후 수억원 더 올려 받겠다는 집주인이 나타난 것이다. 2017년 일반분양가와 비교해도 10억~15억원가량의 웃돈이 붙어 있는 셈이다. 다른 주택형도 모두 호가가 분양가보다 10억원가량 올랐다.
덩달아 용산역·신용산역 일대 주상복합 가격도 강세다.
대우건설이 맞은편에 지은 주상복합 ‘용산푸르지오써밋(아파트 151가구, 오피스텔 650실)’ 전용 152㎡ 역시 30억원 안팎에 매물이 나와 있다. 16억원대(3.3㎡당 2800만원대)에 분양됐던 아파트 호가가 분양가 2배가량 뛰었다. 2014년 최초 분양 당시 용산구 일대 아파트값 시세가 하락하면서 상대적으로 가격 경쟁력이 떨어졌고 미분양 물량까지 남았던 단지다. 해링턴스퀘어와 길 하나를 사이에 둔 한강로3가 ‘용산시티파크1단지(2007년 8월 입주)’ 전용 181㎡는 지난 7월 26억원에 거래됐다 9월 들어 호가가 최고 31억원까지 뛰었다.
신용산역 일대 A공인중개사사무소 관계자는 “인근에 고급 주상복합 아파트가 입주한 것은 2015년 입주한 ‘래미안첼리투스’와 2017년 입주한 래미안용산더센트럴, 용산푸르지오써밋 정도인데 신축인 해링턴스퀘어가 3년 만에 입주하면서 인근 단지들에서 아파트값 ‘키 맞추기’ 현상이 나타나고 있다”고 설명했다.
앞으로 용산역·신용산역 일대에 남은 호재도 풍부하다. 해링턴스퀘어 단지 주변을 포함해 일대 곳곳에 크고 작은 개발은 물론 용산공원, 국제업무지구(정비창부지) 개발에 이르기까지 굵직한 국가 사업들도 추진되고 있다.
우선 최근 용산공원 일부가 일반에 개방됐다. 용산공원은 주한미군 기지가 2016년부터 평택 캠프 험프리스로 이전하면서 공터로 남은 공간을 활용해 만든 공간이다.
더 큰 호재는 용산정비창 개발이다. 부동산업계와 코레일, 국토교통부 등에 따르면 코레일과 SH공사는 지난 3월 ‘용산정비창 도시개발사업 기본협약(MOU)’을 체결했고 오는 12월 실시협약을 맺을 예정이다. 앞서 정부는 지난 5월 용산정비창을 8000가구 규모 ‘미니 신도시’로 개발하겠다는 계획을 발표하면서 국제업무지구로 개발되길 기대했던 지역 주민의 극심한 반발을 불러일으켰다. 서울 핵심 요지를 업무·상업지구로 개발하지 않고 공공임대가 포함된 주거지역으로 개발하는 데 따른 불만이었다. 이후 코레일과 SH공사는 우려와 달리 주거시설뿐 아니라 상업·문화·교육시설 등 다양한 인프라가 갖춰진 도시개발방식을 통해 용산정비창 부지를 개발하기로 했다. 이를 위해 지난 5월 코레일이 한국개발연구원(KDI)에 관련 연구용역을 의뢰했고 예비타당성 조사가 진행 중이다.
다만 이를 두고 2006년 서울시 ‘한강르네상스’ 사업과 연계해 용산국제업무지구로 개발하려던 계획이 축소됐다는 실망감은 남아 있다. 또 그동안 집값이 많이 오른 데다 정부가 인근 지역을 토지거래허가구역으로 묶으면서 집값 추가 상승 여력에 한계가 있다는 분석도 나온다. 정부는 지난 5월 용산정비창 부지가 있는 한강로동과 이촌2동(서부이촌동)의 13개 정비사업구역 토지에 대해 내년 5월까지 1년간 구청의 허가를 받고 거래하도록 했다. 해링턴스퀘어의 경우 토지거래허가구역 발표 당시 대상 지역에서 빠졌지만 정부가 “부동산시장이 불안해지면 토지거래허가구역을 추가로 지정할 수 있다”고 밝힌 상태라 언제든 규제로 묶일 가능성도 남아 있다.
박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “현재 용산 집값은 1차 상승 뒤에 숨 고르기를 하는 상황으로 볼 수 있다”면서 “앞으로 개발 호재 이슈가 풍부하기 때문에 개발 계획이 구체화된다면 주변 어떤 지역보다 가치 상승 여력이 충분하다”면서도 “인근 부지의 거래 감소는 불가피할 것”으로 봤다.
[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2075호 (2020.09.09~09.15일자) 기사입니다]
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