[최초 공개 아파트 20년 실거래가] 강남 16억 뛸 때 이곳은 3억...확인하면 더 놀랍다

[주소 불평등 사회①] 서울 평균 9억 2천만 원 상승...엄청난 격차, 10년 전부터 본격화

공동주택(아파트) 실거래 가격 통계는 2006년 1월 1일부터 도입돼 올해로 20주년을 맞는다. 2006년부터 2025년까지 축적된 아파트 매매가 정보는 총 1063만 63건. 오마이뉴스는 3월 한달간 한국도시연구소와 공동으로, 대한민국 20년 아파트 실거래가 분석을 진행했다. 1063만건의 방대한 거래 데이터를 통해 지난 20년간 '아파트 주소'가 한국의 자산 격차를 얼마나 심화시켰는지를 들여다봤다. <편집자말>

[신상호 기자]

▲ 서울 아파트값이 강남3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 중심으로 둔화하는 가운데 이들 지역에 다수 분포한 고가 아파트 가격 상승세도 확연히 위축된 양상이다. 8일 민간 통계인 KB부동산 조사에 따르면 2월 서울 아파트 5분위 매매 평균가격은 34억7천120만원으로 1월 대비 527만원 올랐다. 사진은 지난 3월 8일 서울 한강변 아파트 모습.

지난 2006년 9월, 서울과 전라남도 순천 아파트가 각각 거래됐다. 서울 도봉구 창동의 A 아파트(84.9㎡)는 3억 5000만 원, 전라남도 순천시의 B아파트(84.8㎡)는 6000만 원에 팔렸다. 면적은 물론 아파트 준공 시점(도봉구 1997년, 순천 1994년)도 비슷했지만, 두 아파트가 달랐던 건 주소였다.

서울 아파트 2015년까지 평균 5억 안팎 → 2021년 10억 →2025년 12억 원

당시 3억원 차이였던 두 아파트의 가격 격차는 20년이 흐른 지금 어떻게 됐을까.

2025년 창동 A아파트의 경우 같은 면적대 평균 거래가는 9억 4000만원을 넘겼다. 반면 순천 B아파트는 1억 1300만 원. 서울 도봉구 창동 아파트가 오른 금액(약 5억 9000만 원)은 순천 아파트가 오른 금액(약 5300만 원)의 11배가 넘는다.

지역에 따른 '아파트 주소'는 지난 20년간 대한민국의 자산 양극화를 심화시켜왔다. '서울특별시' 주소를 가진 아파트는 20년간 평균 9억 원이 오른 반면, 서울특별시가 아닌 지역의 상승액은 서울 상승 규모의 절반에도 못 미쳤다. 서울에서도 강남구와 용산구, 서초구 등 '강남권' 지역의 아파트 평균가는 최대 15억 원이 오르는 등 '주소 양극화' 현상은 서울시 안에서도 극명하게 드러난다.

<오마이뉴스>는 한국도시연구소가 국토교통부 실거래가 통계를 토대로 구축한 전국 아파트 실거래가 20년치(2006년 1월~2025년 12월) 자료를 전국 시도 및 시군구별로 분석했다. [최초 공개- 대한민국 아파트 20년 실거래가 라이브러리] 바로 가기 https://omn.kr/2hfaf

전국 광역자치단체 기준, 아파트 가격이 가장 많이 오른 곳은 서울특별시였다. 서울 아파트 1채당 매매가는 2006년 평균 3억 5000만 원에서 2025년 12억 7000만원으로, 9억 2000만 원 상승했다. 2015년까지만 해도 5억 원 안팎에서 머물던 서울 아파트 값은 그 이후 가파른 상승 곡선을 그려 2021년 평균 10억 원을 넘기고, 2025년 12억 원대로 올라섰다.

이같은 상승 곡선은 다른 지역과 비교해도 압도적이다. 전국에서 두 번째로 많이 오른 세종시의 20년 상승액은 4억 3000만 원(2006년 8000만 원 → 2025년 5억 1000만 원)이다. 이조차 서울 상승액의 절반이 안 된다. 경기도는 3억 9000만 원(2억 원 → 5억 9000만 원), 부산은 3억 2000만 원(1억 2000만 원 → 4억4000만 원) 올랐다.

앞선 사례인 순천 아파트가 위치한 전라남도는 서울과 경기도에 비하면 사실상 제자리걸음 수준이다. 2006년 1채당 평균 6000만 원이던 전남 아파트는 2025년 1억 9000만 원이 됐다. 상승액 1억 3000만원. 지금 서울 아파트 한 채 값으로 전남 아파트 여섯 채를 살 수 있다는 뜻이다.

20년간 가장 많이 오른 지역 강남구> 용산구> 서초구 순

▲ 지난 2월 22일 서울 강남구 한 부동산중개업소에 급매, 초급매 등 아파트 매매 물건이 표시돼있다.

<오마이뉴스>가 서울 지역 실거래 기록 71만 1141건을 수집해 자치구별 평균 가격을 집계한 결과, 서울 25개 자치구 사이에서도 상승폭 차이는 뚜렷했다. 20년간 가장 많이 오른 곳은 강남구다. 2006년 평균 9억 6200만 원이던 강남구 아파트는 2025년 25억 5200만 원이 됐다. 상승액 15억 9000만 원. 같은 서울이지만, 서울 금천구의 20년 상승액(3억 1400만 원, 1억 9800만 원 → 5억 1200만 원)과 비교하면 강남구가 5배 높다.

강남구 외에도 지난 20년 동안 10억 원 이상 오른 자치구가 세 곳 더 있다. 용산구는 7억 2900만 원에서 21억 300만 원으로 13억 7300만 원, 서초구는 7억 7600만 원에서 21억 2600만 원으로 13억 5000만 원, 성동구는 4억 1200만 원에서 14억 7400만 원으로 10억 6200만 원이 올랐다. 이 지역 아파트를 보유한 사람들은 아파트 한채만으로 수십억 자산가 반열에 오른 것이다.

앞선 사례에서 나타난 도봉구 아파트의 경우, 서울에서도 상승폭이 낮은 편이다. 도봉구 평균 상승액은 3억 5400만 원(2억 1900만 원 → 5억 7300만 원)으로, 강남구의 4분의 1 수준이다. 비슷한 처지가 중랑구(3억 8400만 원, 2억 800만 원 → 5억 9200만 원)와 강북구(3억 3500만 원, 2억 1400만 원 → 5억 4900만 원)다. 서울 안에서도, 어느 구에 주소를 뒀느냐에 따라 7억 원 넘는 격차가 생겼다. 주소가 낳은 자산 극단화는 이제 돌이킬 수 없을 정도로 벌어졌다.