“분양 사기 걸렸어요” 내 소중한 계약금, 돌려받을 수 있을까?
[Remark] 지식산업센터를 주거용으로 속여 사기 분양
최근 허위 과장 광고, 기망 등을 통해 일어나는 분양 사기가 문제가 되고 있습니다. 지난 7월, 전남 나주시에서는 빛가람혁신도시 내 지식산업센터를 주거용으로 속여 분양한 혐의를 받은 건설사 대표 등 2명이 경찰에 구속된 사건이 있었습니다.
지식산업센터는 제조업, 지식산업, 정보통신산업 등의 사업체나 지원 시설이 입주할 수 있는 다층형 집합 건축물을 말하는데요. 최근 입주사 직원의 주거 지원을 위해 기숙사를 함께 마련하는 경우도 있긴 하지만, 원칙상 주거용으로 사용할 수 없는 건물이죠.
하지만, 앞서 나주시에서는 지하 2층~지상 25층 규모의 지식산업센터를 주거 용도로 사용∙입주 가능하다고 허위 광고 등을 벌인 것으로 알려졌는데요. 이들은 주거용으로 쓸 수 없는 지식산업센터의 모델하우스에 주방이나 가전, 생활가구를 설치한 뒤 오피스텔, 대학생 기숙사 등 일시적 거주가 가능한 ‘준주택’이라는 문구를 강조해 홍보했다고 알려졌습니다. 해당 사건으로 인한 피해자는 63명, 피해 금액은 총 114억원에 이르는 것으로 파악됐습니다.
[Remark] 상가 분양 사기도 빈번
그뿐 아니라 상가에서도 분양 사기 관련 사건을 심심치 않게 발견할 수 있습니다. 경기도 시흥시 은계지구의 한 신축 상가 건물에서는 유명 프랜차이즈 대표 윤모씨가 본인 브랜드로 푸드코트를 조성하겠다며 시행사로부터 수십억원의 지원금을 받았으나, 사적 용도나 다른 사업장 빚을 갚는 데 사용해 구속되는 사건이 있었는데요. 해당 상가의 수분양자들은 당시 분양 광고가 사기라며 시행사와 윤씨를 경찰에 고소했습니다.
지난 5월, 인천시 남동구 논현역 인근에서도 신축 상가 수분양자들이 사기 분양을 주장하며 집단 행동에 나선 일도 있었는데요. 수분양자들은 상가 분양 당시 시행사가 종합 게임 전문 몰로 활성화하겠다고 홍보했으나 제대로 이행되고 있지 않으며, 실제로 없는 호실을 있는 듯 허위 분양해 수분양자의 피해를 가중시켰다고 호소했습니다.
또, 비슷한 시기에 경기도 남양주에서는 지식산업센터 내 일반 상가를 계약한 수분양자 A씨가 분양 사기를 주장한 사건도 있었는데요. 해당 사건은 A씨가 분양대행사로부터 중도금 무이자 대출이 가능하다는 이야기를 듣고 계약을 체결했지만, 시행사가 알선한 은행에서 중도금 대출을 거절당하자 시행사와 분양대행사 등을 상대로 분양 계약 취소 및 계약금 반환을 돌려달라는 민사 소송을 제기한 것입니다.
[Remark] 허위 과장광고 피해 시 분양대금 반환 가능할까?
이렇듯 부동산 분양업체가 광고한 문구나 상담만 믿고 무턱대고 계약을 체결했다가 막대한 손해를 입는 경우가 있습니다. 특히 계약금이나 중도금까지 낸 상태에서는 순순히 돈을 돌려주는 경우가 거의 없으므로 민사소송을 진행해야 할 수도 있는데요.
문제는 허위 과장 광고라 하더라도 그 내용의 정도에 따라 계약 해제 여부가 달라진다는 것입니다. 지난 2021년 12월 아시아경제 ‘류태민의 부동산 A to Z’에 따르면, 판례상 다소 과장된 허위는 계약 해제 사유로 인정받지 못한다고 전했는데요. 예를 들어 ‘시세가 오를 것이다’라는 식으로 홍보했는데, 나중에 시세가 오르지 않았을 경우라도 이를 근거로 계약 해제를 할 순 없다는 뜻이죠. 앞서 A씨처럼 중도금 무이자로 대출이 가능하다고 했지만, 실제 그렇지 못한 경우라도 계약해제 사유로 인정되지 않은 판례도 있었다고 합니다.
그렇다면 사기죄로 성립될 정도의 허위 과장 광고는 어느 정도일까요? 이는 계약서상 주요 사항에 대한 허위가 있을 경우라고 하는데요. 예컨대 지하통로가 없음에도 ‘지하철역과 지하통로로 연결된다’거나 ‘오피스텔이지만 에어비앤비 숙박업이 가능하다’는 등 사실과 다른 내용을 광고에 명시할 경우 계약해제 사유로 인정받을 수 있다고 합니다. 법률저널에서 보도된 기사(2022년 3월)에서도 분양 계약을 담당하는 직원이 ‘투자금 대비 00%의 확정적인 수익이 나온다’라고 설명한 경우나, ‘이 정도 상가는 무조건 월 300만원 정도의 월세는 나옵니다’라고 설명한 경우 등은 계약 해제가 가능한 수준의 기망행위라고 밝혔습니다.
[Remark] 부동산 허위 광고 피해 줄이는 방법은?
앞서 지식산업센터, 상가 위주로 허위 과장 광고를 통한 분양 사기 사례 및 계약 해제 가능 여부 등을 살펴봤습니다. 한번 분양 사기에 걸려들게 되면 계약 해제는 고사하고 이로 인한 정신적 피해 등으로 인해 장기간 고통을 받는 경우가 많기 때문에 사전에 예방하는 것이 최선의 방법입니다.
분양 계약 해지 사유는 입증이 어려운 만큼 계약 전에 중요한 사항을 문서나 녹취, 사진, 영상 등으로 보관해 두는 것이 좋습니다. 만에 하나 소송까지 가게 된다면 중요한 증거로 사용될 수 있습니다. 수익과 관련된 부분의 경우, 가능하다면 계약서 조항이나 특약으로 넣어 계약할 필요도 있습니다. 또한, 계약 전 의심스러운 부분이나 사실과 다른 내용이 있다면 차라리 계약하지 않는 것이 내 돈을 지키는 방법이 될 수 있습니다.
만일 허위 과장광고로 인한 분양 사기로 피해를 입었다면, 앞서 언급한 것처럼 다소 과장된 허위인지, 높은 수준의 기망 행위인지를 파악해야 할 텐데요. 기사나 판례 검색을 통해 비슷한 상황에서 어떠한 법리적 판단이 나왔는지 살펴보는 것이 필요하고요. 민사나 형사 등 법적으로 대응을 해야 한다면 개인 스스로 처리하기 어려운 부분이 있는 만큼 변호사 등 신뢰할 만한 전문가를 선임해 대응하는 것도 좋은 방법이 되겠습니다.
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