23억 떨어졌다…홍대 꼬마빌딩 땅값보다 싸졌다

홍대 4층 꼬마빌딩 경매 두 차례 유찰…64.8억→41.5억 ‘뚝’
건물 바로 앞 고가도로·낮은 임대수익 등 영향

홍대 꼬마빌딩 외관. (출처=X(옛 트위터))

홍대 인근 한 4층 꼬마빌딩 가격이 경매에서 두 차례 유찰되면서 23억원 넘게 떨어졌다.

2일 경·공매 입찰 정보업체 경매락에 따르면 서울 마포구 동교동에 위치한 지하 1~4층 규모 빌딩은 최저입찰가 41억4720만1000원에 세 번째 경매가 진행될 예정이다. 앞서 올해 4월 감정가 64억8000만1200원에 첫 경매가 진행됐지만 두 차례 유찰됐다. 거듭된 유찰로 가격이 20억원 이상 하락했다.

이 물건은 토지와 1980년 준공된 건물을 일괄 매각한다. 토지값이 61억2686억원으로 첫 감정가 대부분을 차지한다. 토지 면적은 약 271㎡(82평)이고 건물 면적은 약 718㎡(217평)다. 1층에는 카페와 중개업소 등이 입점했고 나머지 층은 각 호실에 임차인이 거주 중이다.

또한 물건에는 제시외 건물인 지하층보일러실, 1층 사무실, 옥탑방 원룸 등이 표시돼 있다. 이곳들은 1999년 증축으로 만들어진 공간으로 추정된다. 이런 제시외 건물은 경매 감정에 포함돼 낙찰자의 재산권 행사에는 큰 문제가 되지 않는다고 전문가들은 분석한다.

본 건물은 2호선·경의중앙선 홍대입구역이 200m 내 위치하고 2호선 신촌역은 도보 10분 거리다. 경매 관계자는 건물의 입지적 특성이 해당 건물의 최대 강점이라고 밝혔다.

다만 건물 바로 앞 고가도로가 자리 잡고 있다. 전문가들은 이런 요소가 경매에서 두 차례 유찰된 원인 중 하나라고 판단했다.

다른 유찰 요인으로는 인근 건물 대비 낮은 임대수익도 있다. 이 건물은 연식이 오래돼 임차수익이 낮은 편에 속한다. 현재 해당 건물 임차인은 총 17명으로 보증금 합계는 약 8억6000만원이고 월세 합계가 531만원 정도다. 임차인이 10명이 넘기 때문에 낙찰자는 인수해야 할 보증금 여부도 확인해야 한다.

한편 현 입찰가가 토지값 61억원보다 20억원가량 저렴하기 때문에 이를 매수해 건물을 새로 지을 수요자라면 경매에 입찰해볼 만하다는 것이 전문가 평가다. 빌딩을 신축할 경우 지금보다 훨씬 나은 조건으로 임대가 가능하기 때문이다.