전세자금 대출에 대한 규제가 강화됩니다. 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용키로 한 것인데요. DSR 규제가 강화되면 대출 한도가 줄어드는 만큼 주택 가격에도 영향을 미칠 전망입니다. 향후 전세시장이 어떻게 달라지게 될지 예측해 봤습니다.

가계부채 ‘빨간불’…2월부터 종전보다 강력한 DSR 적용

그동안 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에서 제외됐던 전세대출에 대한 DSR 적용이 추진됩니다.

최근 금융위원회가 발표한 ‘2024년 주요업무 추진계획’에 따르면 DSR 규제에서 제외됐던 전세대출을 규제 대상에 포함하는 방안이 검토되고 있습니다. 대출 한도를 줄여 가계부채를 관리·감축하겠다는 것입니다.

실제로 가계부채 증가 폭은 갈수록 커지고 있습니다.

최근 한국은행이 발표한 '2023년 12월중 금융시장 동향'에 따르면, 지난해 말 기준으로 정책모기지론을 포함한 은행권 가계대출 잔액은 전월 대비 3조1000억원이 증가한 1095조원이었습니다. 1년 전보다 무려 37조원이 증가한 금액입니다.

이를 방증하는 것이 가계부채 비율인데, 지난해 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 100.8%이었습니다. OECD 회원국 가운데 100%를 넘는 유일무이한 나라인 셈입니다.

이렇다 보니 금융당국은 국내 가계부채가 위험 수준에 도달했다고 보고 당장 2월부터 전세대출에 DSR을 적용하면서, 순차적으로 은행권 주택담보대출에 종전보다 강력한 스트레스 DSR을 도입한다는 계획입니다.

그늘 밖에 있었는데… 전세대출 DSR 3년 만에 재추진

사실 전세대출에 대한 DSR 규제는 2021년에 검토됐던 가계부채 관리 방안이었지만, 실수요자 반발 등으로 실행되지는 못했습니다. 가계대출 규모가 눈덩이처럼 불어나다 보니 현 정부가 3년 만에 DSR 카드를 다시 꺼내 들었습니다.

일각에선 진작에 전세대출에도 DSR 규제가 실시됐어야 한다고 이야기합니다. 그동안 너무 쉽게 전세대출을 풀어줬다는 게 다수의 의견인데요.

연간 소득 중 빚을 갚는데 쓰는 돈의 비율인 DSR은 40%(은행권)가 넘지 않게 관리돼 왔습니다. 1년간 총 소득이 1억원인 경우 원리금 상환액이 4000만원을 넘지 않게끔 대출 한도를 제한했습니다.

하지만 서민 주거안정을 위한 대출로 각인된 전세대출만 예외적으로 DSR 그늘에서 벗어나 있었습니다. 이렇다 보니 DSR 40% 규제 한도를 꽉 채워 더 이상 대출이 어려운 차주도 전세대출을 받을 수 있었습니다.

이렇게 되자 전세시장에 미치는 부작용이 컸습니다. 무자본이나 소액의 자본만 가지고 투자하는 갭투자가 성행하고, 이를 악용한 범죄들이 기승을 부렸습니다. 대표적인 사례가 빌라왕 전세사기입니다. 갭투자를 이용한 전세사기 사건으로 전세보증금 미반환 문제 등이 연쇄적으로 발생했습니다.

갭투자 어려워지고 반전세·월세 늘고… 전세시장 흔들리나

하지만 이제 유주택자가 전세대출을 받을 시 이자 상환에 대해서 DSR이 적용됩니다. 이렇게 되면 변동금리형 주택담보대출 한도가 줄어 유주택자가 전세를 끼고 추가로 집을 사는 갭투자가 사실상 어려워집니다.

수도권은 물론 전세가율이 높아 적은 비용으로 갭투자가 가능했던 지방도 눈에 띄게 갭투자가 줄어들 수 있습니다.

갭투자 제한 효과 등으로 전세시장이 전반적으로 안정화될 것이라는 긍정적인 의견이 많지만, 주택 구입을 원하는 실수요나 핵심 주거형태로 꼽히는 전세를 이용하는 많은 서민들에게 부정적인 영향을 미칠 것이란 의견도 만만치 않습니다.

대출 한도가 줄면 서민들의 임대비용이 그만큼 커지기 때문입니다. 실제로 전세대출에 DSR 규제가 적용되면 임대차시장 전반에 반전세(전세의 월세화)나 월세가 늘어날 수 있다는 전망이 우세합니다. 주거 양극화가 심화될 것이란 우려도 높아지고 있습니다.

아울러 전셋값이 저렴한 외곽지역으로 전세 수요가 연쇄 이동하는 현상이 두드러질 수도 있습니다. 전세 수요가 위축되면 결국 집값에도 영향을 미치게 되는데요. 전문가들은 전셋값 상승 동력이 떨어질 수밖에 없다고 이야기하고 있습니다.

부동산 전문가 J씨는 “임대차 수요의 부담이 커질 수 있습니다. 전세 수요 위축에 따라 전셋값 조정 역시 불가피합니다. 매매가격의 선행지표인 전세가격이 움직이면 집값 전반에도 조정이 있을 것으로 전망됩니다”고 말했습니다.