보유세 폭탄에 현실화 계획 폐지…“가격 산정체계 2020년 전으로” [공시가 합리화]

정부가 공시가격 현실화 계획 폐지와 함께 가격 산정체계를 개편하겠다는 구상을 내놨다. 공시가격 현실화 계획에 근거해 가격 산정 시 적용되는 인위적인 시세반영 인상분을 제거하겠다는 계획이다.

12일 국토교통부는 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’을 발표해 이 같이 밝혔다.

지난 2020년 수립돼 2021년부터 적용된 부동산 공시가격 현실화 계획은 2035년까지 공동주택, 단독주택, 토지 등 공시가격을 시세 90%까지 단계적으로 인상하는 것을 목표로 수립됐다. 이에 매년 공시가격 산정 때 적용되는 시세반영률이 확대되다 보니 국민 세부담이 커지는 부작용이 발생했다.

집값이 오를 때에는 공시가격도 급등했고, 집값이 내려갈 때는 시세반영률이 매년 확대되다 보니 공시가격이 실거래가를 역전하는 현상이 발생하는 것이다.

김규철 국토부 주택도지실장은 “시세 90%라고 하는 것이 상당히 높은 수준이고 공시가격을 시세 90%에 맞추는 것이 바람직하냐는 근본적인 문제 제기가 많이 되고 있는 상황”이라며 “지난해와 올해는 시세반영률을 2020년 수준인 69%로 맞춰 적용했고 올해 3월에는 현실화 계획 자체를 폐지하겠다고 발표한 바 있다”고 설명했다.

그러면서 “현실화 계획은 부작용이 많고 신뢰성을 확보할 수 없으며 경제적 부담이 크기 때문에 폐지할 수밖에 없다”며 “새로운 산정방식을 도입해야 하고 균형성을 맞추는 장치도 필요하다”고 덧붙였다.

조세연구원의 조사에 따르면 현실화율 로드맵에 따라 공시가격이 시세 90% 수준에 도달할 경우 주택분 재산세 부담은 현행 대비 61% 증가할 것으로 분석된다. 국토연구원에 따르면 공시가격의 실거래가 역전현상도 공동주택이 20%, 표준주택 25%, 표준지의 24% 수준으로 발생할 것으로 예측되며 공시가격에 대한 국민 신뢰 저하도 우려되고 있다.

이에 따라 부동산 공시법 개정안을 발의해 현실화 계획 폐지와 함께 현행 공시가격 산정 시 시장 변화를 반영하는 방식으로 개선한다는 것이 국토부의 계획이다. 이는 현실화 계획 도입 전 2018년까지 사용했던 방법에 시장 변동률의 적정성을 실거래 가격, 감정평가 금액 등 객관적인 시장 증거로써 입증하도록 함으로써 공시가격의 균형성을 제고하는 방안이 더해진 것이다.

김 실장은 “지난 2020년 기준 공동주택 평균 시세반영률이 69%인데 90%를 맞추려면 21%p가 더 올라갈 수밖에 없는 구조”라며 “새로 도입하는 제도에 따르면 전년도 공시가격을 기준으로 올해 시장 변동분이 반영돼 내년 공시가격이 산정되는 구조이기 때문에 단기간에 가격이 많이 오르지 않을 것”이라고 내다봤다.

그는 “향후 시장 변동이 있다고 하더라도 그 변동성을 반영한 내용이기 때문에 국민들이 어느 정도 수용 가능한 부분이라고 생각한다”고 했다.

다만 법 개정이 이뤄지지 않을 때에는 내년에도 2020년의 시세반영률이 적용될 가능성이 점쳐진다. 개정된 내용이 내년 공시가격에 반영되기 위해서는 올해 11월 전까지는 개정안이 통과돼야 한다.

김 실장은 “제도 운영을 해오다 보니 공시가격 산정방식이 현실 시장 상황을 반영하지 못하는 부분이 있었고 시장 변동분을 반영하는 방법으로 바꾼다는 것”이라며 “일단 법 개정을 위해 노력할 것이고 늦어질 경우 2020년 시세반영률을 적용하는 방법도 고려하고 있다”고 말했다.