서울 동대문구 용두동 청량리역 일대가 초고층 주상복합 입주로 상전벽해를 이루고 있습니다. 용두동에는 여전히 용두1, 3구역 등 재개발 정비사업이 곳곳에서 진행되고 있는데요. KB부동산이 용두동 재개발 추진 상황을 정리해 봤습니다.

사업 진행 빠른 용두1구역 2, 3, 5, 6지구

서울지하철 1호선 제기동역과 청량리역, 2호선 용두역 사이에 위치한 재개발 정비사업은 용두1구역 2, 3, 5, 6지구와 용두3구역, 용두동 역세권 재개발 구역 등이 있습니다. 이 가운데 용두1구역 2지구는 2021년 11월 사업시행인가를 받아 철거가 진행 중입니다. 용적률 898%를 적용해 지상 최고 24층 공동주택 229가구, 오피스텔 125실 규모로 건설됩니다.

용두1구역 3지구는 '힐스테이트 청량리 메트로블'이라는 오피스텔로 지난해 2월 분양을 마쳤는데요. 평균 126.8대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록하기도 했습니다. 용두1구역 5지구는 조합설립을 준비하고 있는데요. 향후 공동주택 324가구가 들어설 계획입니다.

용두1구역 6지구도 2021년 사업시행인가를 받았고 2025년 착공을 목표로 공공 재개발을 추진하고 있습니다. 1구역 중에서 규모가 가장 큰 최고 61층 공동주택 999가구, 오피스텔 85실 규모로 건설됩니다.

신속통합기획 추진되는 용두3구역, 토지거래허가 및 실거주 필수

용두3구역은 노후도 90%를 넘겨 개발이 시급하다고 평가 받아 공공재개발을 추진하던 곳인데요. 지난해 12월 신속통합기획 2차 후보지로 선정됐습니다. 이미 입주를 시작한 청량리역 일대 주상복합과 더불어 주거 여건 개선이 기대되는 곳입니다.

이 곳은 갭투자 등 투기 목적 거래를 막기 위해 토지거래허가구역으로 지정돼 있는데요. 주거지역의 경우 6㎡ 이상 토지 거래 시 허가를 받아야 매입할 수 있고, 실거주 의무가 있습니다. 또한 권리산정기준일(2022년 1월 28일) 이후 건립되는 신축주택은 입주권을 받을 수 없고 현금청산 대상이 될 수 있다는 점도 주의해야 합니다.

이 곳은 대지 102㎡ 다가구가 16억5000만원, 대지 38㎡ 다가구가 6억원 선에 나와 있습니다. 인근 중개업소 관계자는 신속통합기획 선정 기대감으로 매물이 많지 않아 가격이 높은 편이라고 전했습니다.

용두동 역세권 재개발 구역, 초기 투자금 적지만 장기간 소요 예상

서울지하철 2호선 용두역 북측에는 용두동 역세권 재개발이 추진되고 있습니다. 이 곳은 2016년 1월 정비구역에서 해제된 후 장기간 개발이 정체돼 있던 곳인데요. 2021년 11월 국토부가 도심 공공주택 복합개발사업 2차 후보지로 선정했다가 2022년 12월 후보지 지정을 철회하고 역세권 도시정비형 재개발(역세권 시프트)로 추진 중입니다.

역세권 재개발이란 대중교통 인프라가 집중된 역세권을 고밀 복합 개발해 직주근접 콤팩트시티를 조성하는 서울시의 도시개발 전략 중 하나인데요. 용적률을 기준에 따라 최대 500~700%까지 상향해 사업성을 높이고, 늘어난 용적률의 50%를 공공기여 즉, 장기전세주택으로 공급하게 됩니다.

이 곳은 용두동 일대 재개발 정비사업 구역 중에서는 규모가 가장 큰 편에 속하고 용적률을 500%로 높일 시 4,500여 세대가 될 것으로 예상됩니다. 현재는 구역 지정을 위한 동의서를 받고 있습니다.

아직 사업 초기 단계이기 때문에 인근 구역에 비해 투자금액이 적은 것은 장점이지만 사업 기간이 장기간 소요될 수 있다는 점은 단점으로 꼽힙니다. 매물은 대지지분 19㎡ 빌라가 5억3,500만원, 38㎡ 다가구주택은 6억원선입니다. 인근 공인중개사 사무소에 따르면, 전세를 포함해 매입하는 갭투자의 경우 초기 투자금 2억~3억원대에 접근할 수 있다고 전했습니다.

용두동 일대는 청량리역의 동북권 교통 허브 개발 호재가 많아 미래가치가 높은 곳으로 평가받고 있습니다. 구역별로 사업에 조금씩 속도가 붙고 있는 만큼, 용두동 일대가 어떻게 변모할 지 기대됩니다.