전국 노후계획도시만 111개, “특별법 성패, 1기 신도시에 달렸는데…과제 산적”

노후계획도시 2040년 225곳까지 확대, 부산·인천 등 기본계획 수립 착수
1기 신도시, 연말 선도지구 확정…이주대책·공공기여 변수
“가격 상승 여력 낮은 지방, 정비사업 난관 부딪힐 것”

노후계획도시 정비사업에 대한 관심이 전국적으로 번지고 있는 가운데, 1기 신도시 내 선도지구 사례가 사업 성패 여부를 가를 것으로 보인다. 안전진단 완화와 용적률 인센티브 등 노후계획도시 정비사업을 뒷받침할 특별법의 수혜를 받는 첫 사업지가 1기 신도시 선도지구여서다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

노후계획도시 정비사업에 대한 관심이 전국적으로 번지고 있는 가운데, 1기 신도시 내 선도지구 사례가 사업 성패 여부를 가를 것으로 보인다.

안전진단 완화와 용적률 인센티브 등 노후계획도시 정비사업을 뒷받침할 특별법의 수혜를 받는 첫 사업지가 1기 신도시 선도지구여서다.

31일 국토교통부에 따르면 지난 6월 기준 전국에서 노후계획도시 대상지역은 111곳으로 집계됐다. 노후계획도시는 택지조성 완료 후 20년이 경과했고 면적이 100만㎡ 이상인 지역을 의미한다.

향후 노후계획도시는 2030년 148곳, 2040년에는 225곳으로 확대될 것으로 예상된다.

이에 따라 노후계획도시의 체계적인 정비사업을 뒷받침하기 위해 마련된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 올해 4월 27일 시행된 가운데, 여러 지자체에서 기본계획 수립에 착수한 상태다.

우선 특별법 제정의 단초가 됐던 1기 신도시 지자체에서는 선도지구 선정을 앞두고 지난 8~9월 정비 기본계획(안)을 수립해 발표했다. 2만6000가구에서 최대 3만9000가구에 이르는 물량이 1기 신도시 선도지구로 연말께 지정된다.

그 외 지자체에서는 부산(5곳)과 인천(5곳), 수원(1곳), 용인(2곳), 안산(1곳) 등이 관내 노후계획도시 14곳에 대해 지난 6월부터 기본계획 수립 용역에 착수한 상태다. 내년 상반기 대전, 김해, 창원, 양산, 울산, 전주, 구리, 제주, 시흥 등 9곳도 기본계획 수립을 계획하고 있다.

영구임대주택 활용한 이주대책, 실효성 떨어져…사업 지연 부추길 수도
인센티브 혜택 주지만 공공기여 부메랑

이들 지자체가 실제로 특별법에 근거해 사업을 추진할지 여부는 1기 신도시에 달렸다.

다만 이주대책을 비롯해 최근 급등한 공사비와 기반시설 조성을 위한 공공기여 문제로 1기 신도시 내에선 조합원 분담금 문제가 본격화될 우려도 커지고 있다.

1기 신도시의 경우 매년 선도지구를 지정해 순차적으로 정비사업을 진행할 경우 해마다 2만~3만의 이주 가구가 발생하게 된다.

이에 따라 국토부는 이주대책으로 영구임대주택을 재건축해 활용하는 방안을 지난 8월 발표한 바 있다.

국회예산정책처의 ‘2025년도 예산안 분석’ 보고서에 따르면 1기 신도시에서 활용할 수 있는 영구임대주택은 총 13개 단지 1만4000여가구 규모로 파악된다.

문제는 이 과정에서 기존 영구임대주택 입주자들의 거주 이전 문제가 발생하고 이 때문에 오히려 사업이 지연될 수 있다는 점이다.

이와 관련해 국회예산정책처는 실효성 측면에서 영구임대주택을 활용하는 방안은 재검토가 필요하다고 지적한 상황이다.

공공기여와 용적률 인센티브를 두고 사업성을 평가해야 하는 단계도 남아있다. 1기 신도시 5개 지자체는 기본계획을 통해 ▲분당 326% ▲일산 300% ▲평촌·산본 330% ▲중동 350% 등의 기준용적률을 제시했다.

공공기여량은 기준용적률을 기준으로 나뉜다. 1기 신도시 지자체들은 기준용적률 이하인 1구간 공공기여율로 최저 수준인 10%를 적용할 방침이다.

41~70% 수준에서 결정되는 2구간도 모두 41%로 적용한다. 분당의 경우 용적률 400% 초과 구간부터는 50%를 적용할 방침이다.

특별법을 통해 용적률을 최대 법적 상한의 150%로 완화하는 길을 열어줬지만, 기준용적률을 넘기는 순간 공공기여율도 훌쩍 뛰는 구조다. 일반분양 물량을 확보하기 위해 용적률을 대폭 올렸다가 되레 과도한 공공기여로 사업성이 꺾일 수 있는 부분이다.

특히 사업성이 가장 좋을 것으로 평가되는 분당에서도 가구당 1억~2억원 수준의 분담금이 발생할 것으로 분석되고 있다. 이외 지역은 이보다도 더 많은 분담금이 발생할 것으로 보인다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “당초 1기 신도시 특별법에서 시작한 특별법이 형평성 차원에서 다른 노후계획도시까지 폭넓게 적용된 것은 바람직하다”면서도 “1기 신도시 자체도 산 넘어 산인데 다른 지자체에서 사업을 추진하는 건 더 어려울 것”이라고 주장했다.

그러면서 “재건축 사업은 가격 상승 여력이 있느냐 없느냐가 관건인데, 지방이나 서울 외곽 지역은 특별법에서 용적률 인센티브를 받아도 난관에 부딪힐 것”이라며 “또 용적률 높여주는 만큼 공공기여는 필수적이다. 도시기반 시설을 갖추지 않게 되면 주거환경이 악화되기 때문에 어쩔 수 없다”고 덧붙였다.