부동산 시장에 장밋빛으로 불리던 3개, 그거 어떻게 되어가고 있지?
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그때, 그거, 어떻게 됐어?
부동산 관련 법안 중 여전히 국회에 계류 중인 것들을 뽑아왔어요. 아래 표를 먼저 보실까요?
그래, 그거! 실거주 의무 폐지, 아직도 안됨?
올해 4월 분양권 전매제한이 완화됐어요. 이게 뭐냐면요,
두부가 청약에 당첨돼 받은 분양권을 일정기간 다시 팔 수 없도록 제한한 것이 전매제한입니다. 청약 당첨 후 입주 시까지 몇 년이 걸리죠. 그 사이 집값이 뛰면 입주 직전 p를 붙여 분양권을 팔기도 해요. 청약의 본질인, '정말 실거주 목적'에 어긋나고 투기 수요라 하여 '전매제한'을 만든 것이죠.
근데 이 전매제한을 좀 풀어줬는데요, 투기과열지구/분양가상한제(강남3+용산구)만 분양권 받고 3년 후에 팔 수 있고요, 서울 나머지는 1년, 지방 등은 6개월 만에도 팔 수 있어요. 원래 최대 10년간 못 팔았거든요.
자, 위에 볼드체 보이죠? 분양권 받고 3년 후라고 했으니, 청약 당첨 후 입주까지 대개 3년 이상은 걸리잖아요? 그러니 입주 전에 분양권을 팔 수도 있다는 의미예요. 입주 당시 시세는 더 올라갈테니, 상당한 시세차익을 얻고 팔 수 있어요.
그런데 여기에 함정이 있습니다. 바로 '실거주 의무 폐지'가 남아있다는 겁니다. 위 볼드체 다시 볼까요? '투기과열지구/분양가상한제(강남3+용산구)'
현재 분상제는 투기과열지구에만 남아있어요. 분양가상한제는 분양가를 일정 금액 이하로 받으세요~ 라고 만든 거예요. 즉 분양가를 너무 높지 않게 정해서 실거주자에 안정적으로 주택을 공급하기 위함이죠. 이렇게 분양가가 좀 저렴한만큼 제약이 따릅니다. 바로 실거주 의무를 거는거죠. 이게 최장 5년이에요.
👉 다시 짚을게요, 이 제약들이 걸린 곳은 현재 강남3구+용산구입니다.
우선 이곳 전매제한이 3년으로 풀렸으니 입주 시 팔아도 됨! 근데 실거주 의무가 붙어있으면 말이 안 맞죠? 그래서 이것도 폐지해 준다고 했어요. 이 말이 나온 지가 9개월이 넘어가지만 여전히 ok 사인을 못 받고 있는 거예요. 분양권 팔 수는 있는데 우선 몇 년은 실거주 해야해~ 라는거니, 한 마디로 분양권 못 판다는 뜻이죠.
재초환도 여전해?
재초환은 또 뭘까요. '실거주 의무 폐지'와 패키지로 보면 되는데요, 재초환도 재건축과 연관이 있어요.
이름을 풀면 쉬워요. 재건축 초과이익 환수제, 즉 재건축으로 이익이 나면 국가에 일정금액 환수해~ 너네 앉아서 번 돈이잖아? 이겁니다.
재건축을 하게 되면 공사비 등 추가 분담금을 내야 하는데, 여기에 재초환 부담금까지 내라고 하니 '이럴거면 재건축 안해!'라는 불만이 나옵니다. 억 대로 돈이 붙으니까요.
주택 공급 부족이면 집값이 올라가니까, 재건축 빨리빨리해서 공급을 늘려야겠단 계획인데요. 그래서 재초환 기준을 좀 여유롭게 해주겠다 발표합니다.
원래, 재건축 종료 시점의 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 조합원 1인당 3000만원이 넘을 경우 최대 50%까지 부담금을 부담해야 하는데요, 이걸 3천만원이 아닌 1억으로 올리겠다고 했어요.
왜냐면, 3천만원 기준이 나온 것이 2006년 노무현 정부 때예요. 이때 시세와 지금은 매우 다르죠. 지금은 어느 지역이든 개발이익이 3천만원은 훌쩍 넘죠. 즉 재건축하면 다 내라는 얘기니까 너무 빡빡한거죠.
우선 올해 8월 기준 재건축 부담금 예정액이 통지된 단지는 111곳이나 돼요. 이 중 서울 단지가 40곳, 경기·인천 단지가 27곳, 지방 단지가 44곳인데요. 대구와 경남 창원에선 1인당 부담금 예정액을 1억 원 넘게 통보 받는 곳도 나왔어요. 서울 아니고 지방이에요. 서울 강남은 4억 이상 나오고요.
재건축은 굉장히 낡은 집을 탈바꿈하는 작업이죠. 물론 투기세력도 붙겠지만, 대부분 해당 집에 굉장히 오래 산 사람도 많죠. 원래 살던 집 낡아서 내 돈 들여(분담금) 새로 짓는데 왜 거기에 재초환이란 세금 아닌 세금을 또 내야하는거죠? 이런 불만이 속출하고 있습니다.
그래서 현 정부가 시세를 반영하겠다며 3천만원->1억으로 상향하겠다는 건데요, 이 말이 나온 게 작년인데도 여전히 ok 사인이 안 떨어지고 있는 상황이에요.
맞다, 1기 신도시가 있었지?
지금 3기 신도시 짓고있는 마당에 1기 신도시는 너무 라떼 시절이죠. 지어진 지 꽤 됐으니 탈바꿈할 때가 됐어요. 그래서 '노후계획도시 특별법'이란 게 생겼는데요, 핵심은 1기 신도시입니다.
'서태지와 아이들'이 등장하기도 전 1991년, 분당시범단지의 입주로 1기 신도시 아파트가 지어졌어요. 벌써 30년이 지났네요. 여기 주민들은 주차난, 녹물, 누수, 인프라 등을 호소하며 재건축을 희망했지만 문 턱이 높아요.
그래서 현 정부 들어서며 1기 신도시 등에 특별법을 만들었어요. 핵심은 재건축 쉽게쉽게 하고, 용적률 높이높이 해주겠다는거죠. 원래 리모델링이라도 하자! 했던 곳도 재건축으로 돌아서기도 했습니다.
물론 말이 쉽지 법을 바꾸는 게 호락호락한 일이 아니죠. 그래서 반년 넘게 지지부진한 상태예요.
언제까지 기다려야 해?
3개 모두 두부가 올해 초 담은 내용들인데요, 이렇게까지 오래 결론이 안 날 줄 몰랐어요😑. 법안이 발의되면 국회에서 여/야 합의를 보고 통과여부를 결정짓는데요. 합의가 안 이뤄지고 있는거죠.
3개 법안은 오는 22일, 29일 그리고 다음 달 6일 열릴 국회 국토위 법안심사소위에서 결정 날 것 같은데, 만약 통과를 못하면 폐기될 가능성이 높아져요.
📰 한주의 간추린 뉴스
# 공인중개사 공제보험 이런거야?
전세사기 피해가 발생했을 때 보상해줄 목적으로 만든 공인중개사 공제보험이 사실상 무용지물이라는 지적이에요. 공인중개사들이 ‘2억원짜리 공제보험’에 가입했다고 전세계약자들을 안심시키고 있지만 실제로 공인중개업소가 1년간 보상해줄수 있는 손해보상금 총액이기 때문이죠.
# 달라진 지식산업센터 현장
한때 투자 광풍이 불던 수도권 지식산업센터가 공급 과잉에 따른 공실 대란에 애물단지로 전락하고 있어요. 일반 공장과 달리 수도권 공장총량제의 적용을 받지 않아 부동산 상승기였던 2~3년 전 수도권에서 집중적으로 분양됐는데요, 최근 지식산업센터 대표 업종인 IT 경기 침체로 임차 기업을 구하기 어려워진 탓에 대규모 공실이 발생하고 있어요.
# 지금 사? 말아?
집값 상승폭은 둔화하고 있는데 전셋값은 상승폭이 확대되며 오름세를 지속하고 있어요. 월세가 급등하면서 임대 수요자들이 다시 전세 시장으로 발길을 돌린 가운데 고금리 부담과 치솟는 가격 저항이 강해지면서 매매 가격 상승폭이 줄어들며 잠시 주춤하는 모습이에요.
# 드디어 오른 청약 커트라인
서울 아파트 청약 당첨 커트라인이 1년 사이 20점 가까이 상승했어요. 내년 ‘입주 가뭄’을 앞둔 데다 올 연말부터 강남권 단지가 차례로 분양시장에 나올 예정이라 가점 경쟁은 더 치열해질 것 같아요. 올해 7월 1일부터 11월 10일 사이 서울에서 분양한 아파트에 당첨된 이들의 최저 가점은 평균 55.4점이에요.
# 빌라보다 차라리 경기도로
젊은 층의 신축 아파트 선호가 강화되면서 서울 대신 신도시를 택하는 현상이 뚜렷해지고 있어요. 경기 화성, 성남, 수원 등지에서 10채 중 4채는 2030이 사들였으며, 구매 비중도 경기도 평균보다 높아요. 같은 값이면 서울 외곽이나 구축 아파트보다 경기권 신도시 신축을 내 집으로 선택하는 것이죠.
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