李 “2028년 이후 공급 정상화”…당장 전월세난 어쩌나

집갑 상승·대출 규제에 매매 수요 위축
입주 물량 줄고 전월세 가격도 상승세
정비사업 이주 수요까지…시장 불안 가중

서울 시내 한 부동산 중개업소에 매물 안내문이 붙어 있다.ⓒ뉴시스

이재명 대통령이 주택 공급 정상화 시점을 2028년 이후로 전망하면서 그전까지 이어질 주택 공급 공백과 주거비 부담에 대한 우려가 커지고 있다.

서울 아파트값 상승세가 이어지는 가운데 입주 물량은 급감하고, 전·월세 가격도 아파트를 넘어 비아파트까지 오르고 있어서다.

특히 주택 매입에 부담을 느낀 실수요자들이 임대차 시장에 머무르는 상황에서 신규 주택 공급마저 줄어들면서 세입자들의 주거 선택지가 더욱 좁아질 수 있다는 관측이 나온다.

21일 업계에 따르면 이 대통령은 최근 기자들과의 대화에서 “2022년부터 주택 인허가와 착공 물량이 급감한 여파가 현재 시장에 나타나고 있다”며 “2028년 넘어서부터는 공급이 좀 제대로 정상화될 것”이라고 밝혔다.

그러나 공급 정상화까지 남은 기간의 시장 상황은 녹록지 않다.

서울 아파트값이 88주 연속 상승하면서 내 집 마련을 위한 자금 부담이 커진 데다 대출 규제와 신규 아파트 입주 물량 감소까지 겹치면서 실수요자의 주택 매입 여건이 더욱 악화되고 있다.

실제로 서울 아파트 입주 물량은 지난해 약 4만9000가구에서 올해 2만4000가구, 내년 1만8000가구, 내후년 1만5000가구 수준으로 줄어들 것으로 업계는 추정하고 있다.

당장 다음 달 수도권 입주 물량도 큰 폭 줄어들 전망이다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 11월 전국 아파트 입주 물량은 21개 단지, 1만1559가구로 집계됐다. 이는 전월보다 30%, 지난해 같은 기간 대비 49% 감소한 규모다. 권역별로 보면 수도권 물량은 4031가구로 전월 대비 49% 줄어든다.

신규 주택 공급이 줄어드는 가운데 서울 아파트 매매가격과 전세가격은 상승세를 이어가고 있다.

한국부동산원이 발표한 10월 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.16% 올라 상승폭이 전주보다 0.04%포인트 높아졌다. 전셋값도 전주보다 0.18% 상승하며 상승폭이 전주(0.16%)보다 커졌다.

이같은 가격 상승 흐름은 비아파트 시장에서도 나타나고 있다.

한국부동산원의 ‘주택가격동향’에 따르면 지난 8월 수도권 연립주택의 평균 전세가격은 1억7642만원으로 역대 최고 수준이다. 평균 월세가격 역시 58만5000원으로 역대 최고치를 기록했다.

문제는 주택 공급 여건이 악화하는 상황에서 전월세가격 상승세까지 이어지면서 실수요자들의 주거비 부담이 가중될 수 있다는 점이다.

집값 상승과 대출 규제로 내 집 마련을 미룬 실수요자들이 임대차 시장에 머무르면서 임차 수요가 쉽게 줄어들지 않는 데다 공급마저 이를 뒷받침하지 못하면서 수급 불균형이 심화할 수 있다는 우려가 제기된다.

특히 세입자들의 주거 선택지가 좁아지면서 보증금과 월세 인상 압력도 커질 수 있다는 분석이다.

여기에다 서울 주요 정비사업이 본격화하면서 발생하는 대규모 이주 수요도 변수다. 기존 거주민들이 새로운 거처를 찾아 인근 지역으로 이동할 경우 특정 지역에 임차 수요가 집중되면서 임대차 시장의 불안이 주변 지역으로 확산할 수 있는 것이다.

서울에 거주하는 30대 직장인 A씨는 “집값이 계속 올라 내 집 마련을 미루고 있는데 전셋값까지 오르면서 부담이 커지고 있는 게 사실”이라며 “계약 만기를 앞두고 다른 집을 알아보고 있지만 기존 보증금으로 구할 수 있는 매물이 많지 않아 걱정”이라고 토로했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “현재 전세값 상승의 원인은 월세화에 따른 순수 전세 매물 감소뿐만 아니라 전세대출 규제, 신축 아파트 입주 물량 부족 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과”라며 “특히 2027년부터 본격적인 과소공급 구간에 접어드는 만큼 이주 수요에 따라 시장 변동성이 커질 수 있다”고 말했다.

그는 “2028년에는 강남3구를 중심으로 이주 예정 물량이 집중되어 있다”며 “목동 발 이주수요 발생은 인근 강서·영등포·구로·광명 임차시장 가격상승으로 번질 수 있다”고 강조했다.

이어 “전셋값 상승을 제약할 가장 큰 변수는 빠른 금리 인상이지만 현재 전월세 시장의 수급불균형 상태가 고착화 되고 있다”며 “급진적인 금리인상이 일어나지 않는다면 현재 전세가격 강세현상은 당분간 지속될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.