차갑게 식은 주식시장… 부동산시장은 계속 뜨거울 수 있을까

[홍춘욱의 투자수업]
회사채 금리 급등 등 변동성 확대
외국인 대규모 매도… 코스피 약세
집값 나홀로 강세… 내년 상승 전망
기준금리 인상… 주택구입 부담 증가
소득·고용 부진… 낙관론 경계 필요

수도권 주택 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난 주 한국부동산원이 발표한 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 88주 연속 상승하며 역대 최장 연속 상승 기록을 경신했다. 서울 뿐만 아니라 경기 남부 지역으로 열기가 확산되며 분당과 수원 영통 그리고 화성 동탄의 주간 상승률은 0.6%를 넘어섰다. 특히 주목할 만한 것은 최근 이뤄진 부동산시장에 대한 전문가 조사로 50명의 응답자 전원이 “내년에도 서울 집값과 전월세 가격이 상승할 것”이라고 답한 일이다. 30년 넘게 경제분석가 생활을 했지만, 이 정도로 뜨거운 상승세는 처음 겪는 것 같다.

그러나 ‘경제의 거울’로 불리는 주식시장은 정반대의 흐름을 보이고 있다. 9월 말 6838포인트에서 출발한 코스피는 연일 폭락하며 10월 15일 5600선마저 무너졌다. 인공지능(AI) 투자를 주도하던 선진국 기업의 회사채 금리가 급등하고 중국의 메모리 반도체 굴기에 대한 공포가 확산되자, 외국인 투자자들이 10월 2일부터 8거래일 연속 대규모 주식 매도를 단행한 탓이다. 지난 6월 중순 코스피가 9000포인트를 상회했던 것에 비하면 거의 40% 폭락해 기술적인 약세장에 진입한 것으로 볼 수 있다.

집값 상승⋯ 높아지는 주택 구입 문턱

이 대목에서 한 가지 의문이 제기된다. 주식시장이 침체의 늪에 빠진 상황에서 주택시장 만 홀로 강세를 보일 수 있느냐는 점이다. 수도권 부동산 가격의 상승을 낙관하는 이들은 주식시장의 침체를 계기로 시중 자금이 부동산 시장으로 더욱 유입될 수 있다고 주장한다. 더 나아가 서울 등 수도권 주택공급이 적어도 내년까지 감소할 가능성이 높은 데다, 반도체 기업들이 근로자들에게 지급하는 막대한 보상이 부동산시장으로 흘러 들어갈 것이라는 기대도 빠질 수 없는 근거로 제기된다. 꽤 일리 있는 주장이다.

그러나 필자는 현재 주택을 구입하려는 이들이 짊어진 부담이 날로 높아지는 것에 신경이 쓰인다. 무주택 서민들에게 보금자리론을 제공하는, 주택금융공사(HF)가 매 분기 발표하는 주택구입부담지수는 실수요자가 주택을 구입할 때 소득 대비 얼마나 큰 이자 및 원리금 상환 부담을 지는지 측정한다. 예를 들어 이 지표가 100이면 소득의 약 25%를 주택담보대출 원리금 상환에 사용하는 것으로 해석된다. 그런데 2026년 2분기 말 서울의 주택구입부담지수는 185.3을 기록한 것으로 나타났다. 한국의 2026년 2분기 가계 소득이 519만원이니, 서울의 주택 구입자는 월 240만원에 이르는 비용을 지불하는 셈이다.

문제는 7월 이후 한국은행의 기준금리 인상이 두 차례 연속 단행된 데 이어 앞으로도 금리 인상 흐름이 지속될 가능성이 높은 데 있다. 국정감사에서 신현송 한국은행 총재는 물가 상승 압력이 지속되는 가운데 견조한 경제성장이 지속되고 있다며 금리인상 기조를 지속하겠다고 밝힌다 있다. 따라서 3분기 주택구입 부담지수는 2022년 1분기 이후 처음으로 200선을 넘어설 것으로 전망된다. 참고로 서울의 아파트 실거래가격은 2021년 10월 고점을 친 이후, 2022년 12월까지 24% 넘게 떨어졌음을 잊지 말자.

내수 부진에 주택시장 상승 동력 약화

물론 주택 구입 비용이 소득의 절반을 넘어서더라도 집값 상승은 지속될 수 있다. 노동시장 여건이 개선돼 취업자가 늘고 임금이 상승한다면 주택 구입 부담을 상쇄할 수 있기 때문이다. 하지만 정부 발표 통계 어디에서도 가계의 근로소득이 크게 늘어나는 징후는 나타나지 않는다. 2026년 2분기 가구당 근로소득은 321만8000원으로 전년 동기 대비 단 0.8% 증가하는 데 그쳤다. 6월 말 소비자물가가 전년 동기 대비 3.2% 상승했음을 감안하면 실질 근로소득은 오히려 크게 줄어든 셈이다. 임금 상승 탄력이 둔화하더라도 비 경제활동인구가 일자리를 찾으면 가구 소득이 늘 수 있으나, 2026년 9월 고용률은 63.5%로 1년 전(63.7%)보다 오히려 낮아졌다.

고성장 흐름 속에서도 가계 근로소득과 고용 여건이 개선되지 않는 첫 번째 원인은 만성적인 내수 경기 침체에 있다. 2026년 8월 소매판매는 전월 대비 1.8%, 전년 동기 대비 0.3% 감소했다. 물가상승률을 고려하면 실질 소매판매는 4% 가까이 줄어든 것이다. 소매업태별 상황을 살펴보면 백화점(1.9%)과 면세점(2.1%) 소비는 늘어난 반면, 대형마트(-2.8%)와 편의점(0.4%) 소비는 침체를 면치 못했다. 이는 반도체 수출 호조의 혜택을 입은 일부 고소득층만 소비를 늘릴 뿐, 일반 가계의 소비는 극도로 위축되어 있음을 보여준다.

고용 불안과 더불어 미래 경기에 대한 기대감 약화 역시 내수 부진을 유발하는 요인이다. 한국은행이 매월 조사하는 ‘소비지출 전망’ 지수는 2026년 3월을 기점으로 정체 상태를 벗어나지 못하고 있다. 3월 중동 전쟁 발발에 이어 주식시장 변동성 확대가 불안감을 증폭시킨 여파다. 여기에 기준금리 인상까지 겹치면서 ‘주택가격 전망’ 지수마저 2026년 7월(127포인트)을 고점으로 하락세를 나타내고 있다.

물론 이상의 분석은 이미 발표된 데이터에 기반한 만큼 외부 환경 변화에 따라 빗나갈 여지가 존재한다. 특히 현재처럼 시장 내 ‘만장일치’식 낙관론이 형성된 상황에서는 전망의 신뢰성이 떨어질 수 있다. 그럼에도 불구하고 핵심 지역의 주택 가격 상승을 이끌어온 동력이 점차 약화되고 있다는 경고의 메시지를 전할 시점임은 분명해 보인다.

<프리즘투자자문 대표>