세제개편안 발표 후 서울아파트 거래 줄었지만… “집값은 버텼다”

1일 서울 시내 한 부동산 중개업소 매물 안내문. 연합뉴스

지난 8월 3일 정부 세제개편안이 발표된 뒤 4주간 서울 아파트 거래량이 직전 기간에 비해 36% 넘게 줄어든 것으로 나타났다. 고가 주택 거래가 줄면서 실거래 전체의 중위가격은 낮아졌지만 같은 조건의 아파트 거래 가격은 오히려 소폭 오르는 양상이었다.

5일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과 8월 3일 직전 4주인 7월 6일부터 8월 2일까지 서울 아파트 거래는 5071건이었다. 이에 비해 8월 3일부터 30일까지 4주간 거래량은 3210건으로 36.7% 줄었다. 신고해제된 거래는 분석대상에서 제외했다.

전체적으로 거래량이 줄었지만 이 중에서도 9억원 이상 아파트 거래 감소가 두드러졌다. 6억~9억원 사이 아파트 거래는 1239건이던 게 893건으로 27.9% 감소했으나 9억~15억원 가격대는 1489건에서 863건으로 42.0%나 줄었다. 25억원 이상 거래도 302건이던 게 178건으로 41.1% 감소했다.

15억~25억원 가격대 거래 감소량은 34.9%, 6억원 미만 아파트 거래량 감소량은 39.0%로 이들보다 상대적으로 적었다. 고가 아파트 거래가 줄면서 전체 거래가격의 상위 5% 문턱은 약 29억원에서 26억2000만원으로 9.7% 낮아졌다. 실거래된 아파트 중위가격은 9억원이던 게 8억7000만원이 됐다.

그러나 자세히 들여다보면 실제 동일 조건으로 거래된 아파트값이 떨어지진 않았다. 8월 3일 전후 4주에 모두 거래 이력이 있는 동일 단지·동일 면적 975개 주택형의 거래 3391건을 추려 각 주택형의 기간별 중간 거래가격을 비교한 결과, 가격 변동률의 중윗값은 오히려 1.11% 상승했다. 비싼 아파트 거래가 많이 사라졌을 뿐 실제 거래된 서울 아파트들 가격은 떨어지지 않은 셈이다.

이는 전체적인 거래가 줄었을 뿐 매도자들이 가격을 낮춰 거래에 나서지는 않고, 매수자들 역시 가격이 더 떨어지기만을 기다리고 있는 정황으로 볼 수 있다. 특히 고가주택 시장에서 매도자와 매수자가 서로 물러서지 않은 채 대치하고 있어 거래가 이뤄지지 않는 경향이 심한 것으로 해석된다.

고가 아파트시장 지표도 이를 드러내고 있다. 단지 시세총액 상위 50개 단지 변동률을 나타낸 KB부동산 ‘KB선도아파트50지수’는 지난 7월 99.2에서 8월 99.4로 올랐다가 지난달 다시 99.2로 보합세에 가까운 모습을 보이고 있다. ‘서울 시세총액 TOP20 지수’도 7월 98.4였던 게 8월 98.7, 지난달 다시 98.4로 돌아오며 비슷한 흐름이다.

거래 감소가 곧바로 가격 하락으로 이어지지 않는 데에는 전월세 시장의 수급도 영향을 미친다는 분석이 나온다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “(강남권 고가주택 시장에는) 현재 전월세 매물이 너무 없어서 전세가격 상승 압력이 크다”며 “가격 조정은 일어날 수 있지만 과거처럼 장기적인 하락으로까지 가기는 쉽지 않다고 본다”고 말했다. 남 연구원은 “강남만 하락하고 다른 지역은 조정이 크지 않다”며 “아래 지역 가격이 버티고 있으니 강남도 더 내려가기 쉽지 않은 것”이라고 설명했다.

다만 거래량 감소가 아직 가격에 충분히 반영되지 않았을 뿐, 향후 추가적인 가격 조정이 나타날 가능성도 있다. 남 연구원은 “거래는 바닥을 친 걸로 느껴지지만 가격이 바닥인 것은 아니다”며 “급매가 빨리 거래되는데 그만큼 또 급매가 나오는 상황”이라고 말했다.

조효석 기자 promene@kmib.co.kr

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