"집 사기는 싫었는데"…서울서 아파트 산 사람들, 세제개편안에 중저가 몰렸다[부동산AtoZ]

6억원 이하 비중 17%→25%…4건 중 1건
강남·서초 8주 연속 하락, 강북권은 상승세

정부의 8·3 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 매매 10건 중 8건이 15억원 이하 거래인 것으로 나타났다. 지난해 10·15 대책으로 강남권 고가 주택의 대출 한도가 줄어든 데 이어 세제개편안까지 나오면서 실수요가 정책대출이 가능한 중저가 시장으로 쏠린 것으로 풀이된다.

5일 국토교통부 실거래가시스템 매매 거래자료를 분석한 결과, 지난 8월3일 세제개편안 발표 이후 계약된 서울 아파트 중 15억원 이하 거래 비중은 79%(계약 해제·공공기관 매수 건 제외)에 달했다.

15억원 이하 거래 비중은 대출 규제가 강화된 뒤 꾸준히 커졌다. 10·15 대책 이전 10개월(2024년 12월∼2025년 9월) 평균 73.3%였으나 이후 10개월(2025년 10월∼올해 7월)엔 76.8%로 늘었다. 8·3 세제개편안이 나온 8월부터는 79%까지 높아졌다.

저가 아파트로 갈수록 증가세가 두드러졌다. 6억원 이하 거래 비중은 2024년 12월~2025년 9월 17.0%에서 올해 8월부터 25.0%로 치솟았다. 서울 아파트 거래 4건 중 1건이 6억원 이하인 셈이다.

전월세난에 지친 무주택자들이 생애최초 주택구입자금 등 연 3%대 저리 정책대출을 활용해 대거 매매로 돌아선 영향으로 풀이된다. 6억 초과~9억원 이하 구간 역시 같은 기간 23.2%에서 27.6%로 늘었다.

반면 9억원을 넘어서면 거래 비중이 줄었다. 9억원 초과~15억원 이하 거래 비중은 같은 기간 33.1%에서 올해 8월부터 26.3%까지 떨어졌다. 정책대출 지원이 끊기면서 개인의 '현금 동원력'이 진입 장벽으로 작용했기 때문이다. 9억원짜리 아파트도 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용하면 최소 5억4000만원의 자기자금이 필요하다.

초고가 아파트는 거래가 더 위축됐다. 25억원 초과 주택 거래 비중은 2024년 12월~2025년 9월 8.3%에서 올해 8월부터 5.8%까지 줄었다. 세제개편안에 따른 보유세 부담에 대출 규제까지 겹치며 매수 심리가 위축됐다.

현재 주택담보대출 한도는 15억원 이하 최대 6억원, 15억 초과~25억원 이하는 4억원이다. 25억원을 넘으면 최대 2억원까지만 받을 수 있다.

한국부동산원에 따르면 강남구와 서초구 아파트값은 세제개편안 발표 이후 8주 연속 하락했다. 최고가보다 10억원 이상 몸값을 낮춘 급매물도 나오고 있다. 반면 노원·도봉·강북 등 상대적으로 집값이 낮은 지역은 상승세를 이어가고 있다. 다만 이들 지역도 가격 상승 피로감에 오름폭이 둔화하고 강남권에서는 낙폭이 큰 급매물부터 거래되면 고가와 중저가 시장 격차가 점차 줄어들 것이란 관측도 나온다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr