목동만 3만가구…정비사업 이주 ‘18만’, 서울 전셋값 자극 우려

지난 20일 서울 시내 한 부동산 중개업소에 전세 매물이 붙어 있다. 뉴시스

서울 아파트 전셋값이 이전 최고치를 넘어선 가운데 재건축·재개발에 따른 대규모 이주 수요까지 예고되면서 서울 전월세 시장의 수급 불안이 한층 커질 전망이다. 특히 2028년부터 정비사업 이주 물량이 급증하는 데다 세입자를 낀 주택의 실거주 전환도 순차적으로 이뤄질 예정이어서다. 임대차 시장의 공급과 수요 양쪽에서 압박이 커질 수 있다는 우려가 나온다.

25일 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3662만원으로 집계됐다. 직전 최고치였던 2022년 1월(6억3424만원)을 238만원 넘겼다. 서울 아파트 전셋값은 지난해 2월 첫째주부터 84주 연속 상승세를 이어가고 있다. 구로구 신도림태영타운 전용 59㎡는 지난달 6억5000만원에, 성북구 래미안길음센터피스 전용 59㎡ 역시 지난달 8억3000만원에 각각 전세 계약되며 최고가를 새로 썼다.

하지만 서울 주택시장이 실거주 중심으로 전환되면서 전세 매물이 늘어나기는 어려운 상황이다. 아실에 따르면 지난 23일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만542건으로, 1년 전보다 13.1% 감소했다. 입주 물량도 점차 줄어든다. 서울시가 집계한 아파트 입주예정물량에 따르면 올 하반기는 1만8994가구로 예상됐지만, 내년은 상하반기를 합쳐 2만2428가구에 불과하다. 이마저도 갭투자가 막혀있어 전세로 나올 매물은 한정적일 것으로 보인다.

이런 상황에서 서울 재건축·재개발 이주 수요는 2028년부터 본격적으로 늘어난다. 서울시가 국회에 제출한 자료에 따르면 2026~2030년 서울 207개 정비사업장에서 총 17만9310가구가 이주할 예정이다. 연도별로는 2026년 2만4844가구, 2027년 1만3446가구에서 2028년 4만5256가구, 2029년 3만9102가구, 2030년 5만6662가구로 증가한다. 특히 2028~2030년 이주 물량만 14만1020가구로 전체의 78.7%에 달한다.

지역별로는 목동 재건축이 집중된 양천구가 3만1112가구로 가장 많다. 송파구 2만4708가구, 강남구 1만5852가구, 영등포구 1만3395가구, 용산구 1만2678가구, 서대문구 1만1048가구 등에서도 1만가구 안팎의 이주가 예정돼 있다. 단일 단지로는 강남구 은마아파트에서만 4424가구가 이주할 예정이다.

문제는 이주 수요가 커지는 시점에 임대차 공급이 늘어난다고 장담하기 어렵다는 점이다. 정부가 지난 17일 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택을 매입한 무주택자의 실거주 유예 신청기한을 2027년 말까지 1년 연장했지만, 최대 2029년 12월 31일 전에는 매수자가 실거주를 해야 한다.

당장은 세입자의 거주기간을 보장하면서 전월세 시장의 급격한 매물 감소를 막는 효과가 있지만, 임대차 계약이 종료된 뒤 집주인이 실거주를 시작하면 임대시장에 공급되던 주택이 빠질 가능성이 있다. 2028~2030년에는 한쪽에서 재건축·재개발 이주로 전월세 수요가 크게 늘어나는 동시에 다른 한쪽에서는 실거주 전환으로 임대차 공급이 줄어들 수 있다는 얘기다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “전월세 매물이 줄어든 탓에 500가구가 이주해도 그걸 받아줄 인근 단지가 부족하다. 이전보다 민감도가 커진 것”이라며 “서울시는 순환식으로 이주 시기를 조율할 필요가 있고, 정부 역시 비아파트 공급 활성화 외에 일부 지역의 토지거래허가구역 해제 등을 고려해봄 직하다”고 말했다.

정진영 기자 young@kmib.co.kr

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