집값 상승세 안 꺾이면...종부세 비강남권 확산 [김경민의 부동산NOW]

2030년 강북·금천·도봉 뺀 서울 전역 종부세
신동욱 “부동산 큰 혼돈…사실상 ‘서울시민세’”

서울 강북권 아파트 전경.(매경DB)

정부가 세제개편안을 내놓은 가운데, 서울 집값 상승세가 이어질 경우 강남권뿐 아니라 비강남권에서도 종부세 과세 대상 아파트가 급증할 것이란 분석이 나왔다. 현재 종부세 과세 단지가 있는 자치구는 19곳이지만, 2030년에는 강북·금천·도봉구를 제외한 22개구까지 늘어날 것으로 추산됐다.

국회 정무위원회 소속 신동욱 국민의힘 의원이 KB국민은행에서 제출받은 시뮬레이션 모형을 토대로 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지, 총 125개 단지의 34평형 아파트를 분석한 결과다. 분석 대상 중 올해 종부세가 부과되는 곳은 시뮬레이션상 19개구, 78개 단지다. 서울 아파트값이 2025년 6월부터 올해 5월까지 기록한 연간 상승률 11%를 앞으로도 유지한다고 가정하면, 2030년에는 비거주 기준 과세 대상이 22개구, 101개 단지로 늘어난다.

현재 조사 대상 5개 단지 모두 종부세를 내지 않는 관악·노원·중랑구에서도 과세 대상이 생기며 강북·금천·도봉구를 제외한 대부분 자치구로 과세 범위가 넓어진다. 현재 종부세를 내지 않는 47개 단지 중 23곳이 2030년까지 새로 과세 대상에 포함된다. 지역별로는 강서·관악·구로·은평구 각 4곳, 성북구 3곳, 종로구 2곳, 노원·중랑구 각 1곳이 추가된다. 일례로 은평구 ‘DMC SK뷰’ 35평형은 현재 종부세가 없지만, 2029년부터 비거주 기준 종부세가 발생해 2030년에는 약 113만원을 낼 전망이다.

과세 대상은 정부 세제 개편 직후 잠시 줄었다가 집값 상승이 누적되며 다시 늘어날 전망이다. 비거주 기준 과세 단지는 올해 78곳에서 2027년 68곳으로 감소하지만 2028년 82곳, 2029년 94곳, 2030년 101곳으로 계속 증가했다.

세 부담 증가 폭은 더 컸다. 125개 단지 전체 세대수를 반영한 종부세 부과액은 올해 589억원에서 2030년 비거주 기준 5262억원으로 8.9배 증가하는 것으로 추산됐다. 실거주 기준으로도 3347억원으로 늘어 올해의 5.7배에 달한다. 1채당 종부세를 단순 평균하면 올해 95만1338원에서 2030년 비거주 기준 842만8401원으로 뛴다. 실거주 기준 평균 세액도 554만9778원으로 높아진다는 계산이 나왔다.

특히 현재 종부세 부담이 적은 비강남권에서 증가 폭이 두드러졌다. 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구 주요 단지 종부세 합계는 올해 약 72만원에서 2030년 비거주 기준 약 4058만원으로 늘어나는 것으로 추산됐다. 종부세 부담이 무려 56.6배 급증한다는 의미다.

이번 분석은 정부 세제개편안과 수정안을 반영해 2027년 이후 기본공제액을 실거주 14억원, 비거주 12억원으로 적용했다. 공정시장가액비율은 70%, 세 부담 상한은 150%를 전제로 산출한 결과다. 신동욱 의원은 “정부 세제개편안이 일부 수정되기는 했지만, 부동산 시장에 큰 혼돈을 가져왔다”며 “앞으로 종부세는 서울 집 한 채 가진 평범한 국민에게도 부과되는 사실상 ‘서울시민세’가 될 것”이라고 지적했다.