강남3구 거래비중 10% 밑으로…집값 상승 주도권은 분당·광명·동작으로

7일 경기도 성남시 분당구 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

지난 1년간 고가 아파트를 겨냥한 부동산 규제가 이어지면서 집값 상승 주도권이 서울 비강남권과 수도권 핵심지로 이동했다. 대출을 최대로 받을 수 있는 15억원 이하 매물이 많은 지역으로 수요가 옮겨가며 분당·광명·수지 등 경기 남부와 동작·성동구 등 중상급지의 가격 상승세가 가팔라진 것이다.

7일 직방이 최근 1년간(2025년 9월~2026년 8월) 전국 아파트의 3.3㎡(평)당 직방 매매시세를 분석한 결과, 경기 성남시 분당구의 상승률이 29.5%로 가장 높았다. 직전 1년(2024년 9월~2025년 8월) 상승률이 10.6%였던 것과 비교하면 상승 폭이 3배 가까이 치솟았다. 이어 경기 광명시(28.4%)와 서울 동작구(25.3%), 용인 수지구(24.8%), 서울 광진구(23.8%) 순이었다. 

특히 직전 1년 상승률이 한 자릿수였던 용인 수지구(6.4→24.8%)와 하남시(5.8→22.8%), 화성 동탄구(0.8→21.4%) 등 경기 남부 지역과 서울 성북구(4.6→22.4%)의 상승 폭 확대가 눈에 띈다. 이들 지역에선 거래량도 크게 늘었다. 화성 동탄구는 직전 1년 거래량(4814건) 대비 최근 1년 거래량(1만350건)이 115.0% 증가했고, 서울 성북구(33.0%)와 광명시(24.4%), 하남시(18.1%), 용인 수지구(13.6%)도 거래량이 늘었다.

이는 직전 1년 수도권 아파트 시장의 상승세를 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)이 이끌던 것과는 확연히 다른 흐름이다. 직전 1년 평당 매매시세 변동률은 22.6%를 기록한 서울 강남구가 1위였으나 최근 1년 상승률은 6.8%에 그쳤다. 각각 2, 3위에 올랐던 경기 과천시(19.6→13.6%)와 서울 서초구(19.3→8.0%)도 상승률이 크게 줄었다.

이런 움직임은 지난해 10·15 대책에서 집값에 따른 대출 한도 차등화가 생기면서 시작됐다. 여기에 올해 들어 다주택자와 고가주택을 겨냥한 조치들이 나오고 전·월세난까지 겹치자 거래는 ‘15억’이란 벽을 따라 형성됐다. 대출을 최대로 받을 수 있는 가격대에서 실거주할 집을 찾아 움직인 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 서울 아파트의 가액대별 거래 비중을 분석한 결과에서도 이런 흐름이 관찰됐다. 15억원 초과 구간의 거래 비중은 1월 21.1%에서 5월 27.6%로 늘었지만 이후 비중을 줄여 8월에는 19.1%까지 낮아졌다. 지난 4~5월은 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 고가주택의 막판 매도가 몰리며 15억 초과 거래의 비중이 잠시 늘었다. 강남 3구 거래 비중도 같은 흐름을 보였다. 1월 12.9%였던 강남 3구 비중은 지난 5월 16.1%까지 높아졌지만 이후 내림세를 기록하며 8월엔 9.1%까지 축소됐다.

최근 1년간 매매시세 상승률 상위권 지역들의 평균 아파트 매매금액이 15억원 이하인 것도 같은 맥락이다. 서울부동산정보광장에 따르면 동작구 아파트의 평균 매매금액은 최근 1년간 12억~14억원대였고, 광진구(12억~14억원)와 성북구(8억~10억원)도 15억원 밑이었다.

하반기 아파트 시장은 세제개편안과 금리라는 변수가 남아 있어 당분간 현 추세가 이어질 전망이다. 함 랩장은 “세제 개편안의 최종안이 아직 확정되지 않은 데다 추가 기준금리 인상 가능성도 남아 있어 당분간 거래 냉각 및 위축이 이어질 것으로 보인다”고 말했다.

정진영 기자 young@kmib.co.kr

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