"신입생 매년 들어와 수요 탄탄" 국민연금도 투자…'큰 손'이 1조 쏟아부은 대학기숙사

美 자산운용사 아레스, 13억 달러 투입
올해 미국서 학생 기숙사 침상 1만개 확보
매년 신입생 입학…오피스보다 수요 탄탄
선진국 연기금·보험사 임대주택 투자는 '대세'

글로벌 대체투자 자본이 대학생들이 사는 기숙사로 투자 영토를 넓히고 있다. 오피스나 물류센터 같은 전통적인 상업용 부동산을 넘어 학생주택과 임대주택 등 실제 거주수요를 기반으로 한 '리빙(Living)' 자산에 대규모 자금이 들어가는 모습이다.

글로벌 대체투자 운용사 아레스매니지먼트(Ares Management)는 지난 1일(현지시간) 미국 학생주택 운영사 사이언그룹(The Scion Group)과 조지아대·테네시대·텍사스주립대 인근 학생주택 4곳을 약 4억3500만달러에 인수했다. 2316명이 거주할 수 있는 규모다.

불과 석 달 전에는 더 큰 거래가 있었다. 두 회사는 전략적 파트너십을 맺고 미국 학생주택 12곳, 7578개 침상을 9억1000만달러에 사들였다. 올해 두 차례 투자액만 13억4500만달러, 확보한 침상은 9894개에 달한다.

매년 들어오는 신입생…오피스보다 탄탄한 수요

아레스가 투자한 자산은 PBSA(Purpose-Built Student Accommodation)로 불리는 학생전용주거시설이다. 대학이 직접 운영하는 기숙사와 달리 민간 사업자가 캠퍼스 주변에 개발해 학생에게 임대하는 주택이다. 영국·호주에서는 이미 연기금과 보험사 등이 투자하는 대표적인 리빙섹터 자산으로 자리 잡았다.

PBSA의 투자 논리는 비교적 단순하다. 우량 대학의 재학생 수가 유지되는 한 매년 새로운 임차인이 들어온다. 캠퍼스와 가까운 토지는 한정돼 신규 공급도 쉽지 않다.

글로벌 부동산 컨설팅사 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 2025년 미국 학생주택 투자에서 기관자본 비중은 35%까지 높아졌고, 캠퍼스 0.5마일 이내 자산은 그 밖의 자산보다 평균 33% 높은 가치를 인정받았다.

계약기간도 통상 학년 단위여서 오피스처럼 5~10년씩 임대료가 묶이기보다 시장 상황에 맞춰 자주 조정할 수 있다. 다만 유학생 감소 등의 영향으로 대학별 차이는 유의할 부분이다. 투자은행(IB)업계 관계자는 "재학생 증가와 신규 공급을 얼마나 정확하게 예측하느냐가 투자 성과를 가르는 자산"이라고 설명했다.

국민연금도 PBSA 투자자…임대주택 등 확장 검토

국민연금은 2020년 호주 최대 학생주택 사업자(Scape Australia)의 펀드에 3억달러를 출자했다. 지난해에도 스케이프와 다시 손잡고 7억호주달러 규모의 전략적 파트너십을 맺었다. 투자 범위도 PBSA를 넘어 기업형 임대주택(BTR·Build-to-Rent) 등 리빙섹터를 더 넓혔다.

최근에는 국내 임대주택 투자 가능성도 검토하고 있다. 국민연금은 지난 6월 "국내외 부동산 운용사들과 국내 민간임대주택 투자 여건과 제도상 장애물을 논의했다"고 밝혔다. 김성주 국민연금공단 이사장은 같은 달 기자설명회에서 네덜란드 공적연기금 ABP와 미국 교직원퇴직연기금 TIAA를 거론하며 "해외 연기금들은 장기적이고 안정적인 현금 흐름 확보 차원에서 주택 투자 시장에 진출해 있다"고 말했다. 그러면서 "국내 임대주택 역시 내부 목표수익률 확보를 전제로 새로운 투자 모델을 검토하고 있다"고 덧붙였다.

국민연금처럼 투자기간이 긴 연기금에서 대체투자는 주식·채권에 집중된 포트폴리오를 분산하고 장기간 현금흐름을 확보하는 역할을 한다. 부동산의 임대료나 인프라 사용료처럼 경기와 증시 움직임에 직접 연동되지 않는 수익원을 함께 담아 특정 자산군의 변동성이 커졌을 때 전체 기금의 충격을 낮추는 방식이다.

올해 상반기 국민연금의 국내주식 수익률은 107.37%에 달한 반면 대체투자는 9.60%로 절대 수치상 저조했다. 그러나 2024년 국내주식이 6.94% 손실을 낼 때, 대체투자는 17.09% 수익을 기록하며 포트폴리오 변동성을 완충하는 역할을 해냈다. 올해 6월 말 기준 국민연금의 대체투자 평가액은 260조9000억원으로 전체 기금의 14%를 차지한다.

한국, 리빙 투자 선호지역 APAC 지역 중 4위

대체투자처로써 국내 리빙 섹터를 바라보는 글로벌 기관자금의 시선도 달라지고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드가 지난달 27일 발표한 '2026년 APAC 주거 투자자 설문조사'에서 한국은 호주·뉴질랜드, 일본, 싱가포르에 이어 아시아·태평양 지역 리빙 투자 선호지역 4위에 올랐다.

응답자의 85%는 향후 5년간 리빙 투자액을 늘릴 계획이라고 답했으며, 예상 투자액은 총 332억달러에 달했다. APAC 전체에서는 BTR·멀티패밀리(다세대 임대주택)가 투자자들의 최우선 리빙 투자처로 꼽혔고, PBSA와 코리빙(공유주거)도 주요 선택지에 올랐다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr