강남3구 집값 주춤, 서울 외곽 중저가 아파트로 쏠리는 매수세

지난달 23일 서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대에서 바라본 도심이 짙은 구름 아래 펼쳐져 있다. 남동균 기자

정부의 세제개편안 발표 이후 서울 강남권 아파트값 약세가 뚜렷해지고 있다. 고가주택의 보유세 부담이 커질 수 있다는 우려에 매물이 늘어나고 있다. 반면 상대적으로 가격이 낮은 강북권에서는 상승세가 이어지는 등 지역별 온도 차가 벌어지는 모습이다.

23일 한국부동산원이 발표한 8월 셋째 주(17일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 서초구 아파트값은 0.09% 하락했다. 전주(-0.04%)보다 하락폭이 0.05%포인트(p) 확대됐다. 강남구도 전주 -0.02%에서 이번 주 -0.05%로 낙폭이 커졌다. 송파구는 0.10% 올랐지만 전주(0.12%)보다 상승폭이 0.02%포인트 축소됐다.

같은 기간 서울 전체 아파트값은 0.22% 올라 전주(0.21%)보다 상승폭이 확대됐다. 서울 전반의 상승세가 이어지는 가운데 고가 아파트가 밀집한 강남권만 상대적으로 부진한 흐름을 보인 것이다.

시장에서는 지난 3일 발표된 정부의 세제개편안이 강남권 매수심리에 영향을 미친 것으로 보고 있다. 정부는 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 기존 12억원에서 14억원으로 확대하는 한편, 공정시장가액비율을 올해 60%에서 내년 70%로 높이기로 했다. 과세표준 6억~12억원 구간부터 종부세율도 인상한다. 공시가격이 높은 주택일수록 보유세 증가 폭이 커질 수 있는 구조다.

세 부담 증가를 우려한 집주인들이 매도에 나서면서 강남3구의 매물도 늘고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서초구 아파트 매물은 지난 3일 7630건에서 21일 8459건으로 829건(10.9%) 증가했다. 같은 기간 강남구는 9453건에서 1만576건으로 1123건(11.9%), 송파구는 5099건에서 5702건으로 603건(11.8%) 늘었다.

반면 서울 외곽지역에서는 상대적으로 높은 가격 상승률이 나타났다. 성북구 아파트 가격의 경우 지난주 대비 0.45% 상승했으며 중랑구와 서대문구가 각각 0.44%, 중구와 강북구는 각각 0.41% 올랐다.

가격 상승 거래도 이어지고 있다. 은평구 응암동 백련산해모로 전용면적 84.91㎡는 지난 3월 10억6000만원에서 7월 11억5700만원으로 9700만원 올랐다. 응암동 녹번역e편한세상캐슬 전용 59.96㎡는 지난달 12억8000만원에서 이달 13억1000만원으로 3000만원 상승했다. 성북구 종암동 종암선경 전용 75.5㎡도 지난 3월 7억1700만원에서 이달 8억원으로 8300만원 뛰었다.

은평구에서는 신고가 거래도 이어지고 있다. 동일 단지·면적을 기준으로 은평구 아파트의 신고가 거래 비중은 지난 4월 18.1%에서 5월 21.1%, 6월 24.5%, 7월 28.7%로 상승했다.

생애 최초 매수도 서울 외곽 지역에 집중되는 모습이다. 부동산 플랫폼 직방이 대법원 등기정보광장 자료를 분석한 결과 지난 7월 서울 집합건물의 생애 최초 매수 건수는 7547건으로 집계됐다. 이 가운데 은평구가 841건으로 서울 전체의 11.1%를 차지해 자치구 가운데 가장 많았다. 노원구가 8.0%, 강서구가 7.0%로 뒤를 이었다.

업계에서는 세제개편안에 따른 강남권 조정과 임대차시장 불안으로 인한 외곽 지역의 매수세가 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “세제개편안에 대한 불안감으로 강남권 아파트값이 조정받고 있다”며 “외곽 지역은 전세 매물 부족과 임대차시장 불안이 이어지면서 임차 수요가 ‘차라리 집을 사자’는 매수 수요로 전환되고 있다. 이 같은 지역별 차별화는 당분간 지속될 가능성이 크다”고 말했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “전월세시장 불안으로 전세 수요가 매매 수요로 이동하면서 서울 외곽 지역의 아파트값을 밀어 올리고 있다”며 “공급 부족으로 전월세시장이 단기간에 안정되기 어렵고 매물도 충분히 늘어나기 힘든 만큼 외곽 지역의 상승세가 당분간 이어질 수 있다”고 말했다.

이유림 기자 reason@kukinews.com