‘26억 이하 1주택’ 공동명의가 종부세 절감… 오래 거주한 고가주택은 ‘1주택 특례’ 유리

종부세 완료 2028년 시뮬레이션
600만원 한도 거주 공제 등 따져야

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정부의 종합부동산세 개편이 완료되는 2028년에는 시가 26억원 아파트까지 부부 공동명의가 단독명의보다 납세자에 유리한 것으로 분석됐다. 주택 가격이 이보다 비싼 경우 연령(60세 이상) 및 장기 거주(5년 이상) 공제 대상 여부에 따라 유불리가 달라진다. 시가 70억원 안팎의 초고가 주택의 경우 공제와 별개로 공동명의가 절세 효과가 크다. 17일 세무업계 등이 2028년 종부세 과세 대상 아파트 1채 보유자를 가정해 시가 21억원부터 400억원까지 시뮬레이션한 결과다.

먼저 부부가 ‘실거주’하는 경우라면 공동명의 개별 과세를 유지하는 게 유리하다. 남편과 아내가 각각 9억원씩 합계 18억원을 공제받아, 1세대 1주택자 특례(14억원 공제)보다 기본공제액이 크기 때문이다.

반면 ‘비거주’ 시에는 상황이 달라진다. 공동명의 개별 납부를 유지하면 공제액이 각각 4억원씩 총 8억원으로 쪼그라든다. 비거주 1주택자 특례(9억원 공제)보다 공제액이 적어진다.

시가 25억 아파트 1채를 보유한 A씨 부부 사례가 대표적이다. 실거주 중이라면 공동명의(지분 절반씩 보유 가정) 개별 납부 시 합산 공제액은 18억원으로, 공시가격(약 17억원)을 웃돌아 종부세가 전액 비과세된다. 반면 1주택자 특례를 신청하면 공시가격이 거주 1주택자 비과세 기준(14억원)을 넘기므로 오히려 약 59만원의 종부세가 발생한다. 연령·거주 공제는 적용하지 않고 주택분 종부세 산출세액에서 재산세를 공제한 결과다.

A씨 부부가 비거주 상태라면 셈법은 역전된다. 공동명의 개별 과세를 그대로 적용받으면 공제액이 8억원으로 줄어들어 세금을 더 내야 한다. 이때는 1주택자 특례를 신청해 비거주 단독명의 공제(9억원)를 적용받는 게 세 부담을 낮추는 길이다. 1주택자 특례 시 종부세는 206만원으로 추산된다.

주택 가격이 더 높아지면 연령과 거주 기간에 따른 세액공제 변수까지 고려해 봐야 한다. 2028년부터는 세액공제 최대한도가 600만원으로 제한되기 때문이다. 가령 B씨 부부가 조정대상지역 내 시가 35억원 아파트 1채를 함께 보유해 거주 중이라면 종부세는 공동명의 112만원, 단독명의 333만원으로 예상된다.

B씨 부부가 60세 이상이거나 5년 이상 거주했다면 이에 따른 세액 공제를 따져봐야 한다. 2028년부터는 보유 공제가 거주 공제로 완전히 전환돼 20~50% 적용되고, 연령 공제는 기존과 동일하게 20~40%가 유지된다. 둘을 합산해 최대 80%(600만원 한도)로 인정된다.

B씨 부부가 연령·거주 요건을 모두 충족해 최대 80%까지 공제받는다면 1주택자 특례로 종부세를 67만원까지 줄일 수 있다. 공동명의보다 45만원가량 적다. 최대 80% 공제 인정 시 조정대상지역 내 시가 28억~46억원 구간에서 단독명의가 공동명의 1주택 부부보다 유리하다. 비거주 상태에서 40%의 연령 공제만 받는 경우엔 시가 27억~53억원 및 60억∼66억원 구간에서 단독 명의가 세 부담이 낮은 것으로 추산됐다.

세종=양민철 기자 listen@kmib.co.kr

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