양도세 중과 시행 전 고가 아파트 매매 늘었다 [김경민의 부동산NOW]

15억원 초과 28%로 가장 높아
30억원 초과 거래 비중 6% 육박

서울 아파트 전경.(매경DB)

정부의 다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞둔 지난 4~5월 고가 아파트 거래가 급증한 것으로 나타났다. 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 시행되고, 정부의 초고가 주택 보유세 인상이 추진되자 일시적으로 매도 수요가 증가했다는 분석이다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 5월 서울에서 계약된 주택 거래 8779건 가운데 15억원 초과 아파트 거래는 2446건으로 전체의 27.9%를 차지했다. 서울 아파트 시장은 지난해 10·15 대책으로 15억원 초과 주택담보대출 금액이 축소돼 고가주택 거래가 꾸준히 감소해왔다. 집값이 15억원 이하면 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 미만은 4억원, 25억원 초과인 주택은 2억원까지 대출 한도가 막혔다.

올해 1월까지만 해도 서울 아파트 15억원 초과 거래 비중은 21.1%였다. 이재명 대통령이 양도세 중과 시행 의지를 밝혔음에도 2월 18.9%, 3월에는 16.6%로 감소했다. 하지만 4월부터 본격적으로 매도 수요가 늘기 시작해 15억원 초과 거래 비중은 24.2%로 증가했다. 5월에는 27.9%로 연중 최대치를 기록했다.

고가 아파트 거래가 급증한 배경은 뭘까.

다주택자 양도세 중과 시행이 임박하자 고가 단지를 중심으로 집주인들이 가격을 낮추며 급매물 매수세가 유입됐다는 분석이다. 정부가 무주택 매수자는 전세 계약 기간 동안 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 유예해주고, 이후 5월 9일 토지거래허가 신청분까지 양도세 중과를 배제해준 것도 영향을 미쳤다. 5월 9일 당일까지 토지거래허가 신청이 이어졌고, 구청 허가 기간을 거쳐 5월 말까지 거래가 지속됐다는 분석이다.

30억원 이상 초고가 아파트 거래도 5월 들어 정점을 찍은 것으로 나타났다. 지난 3월 156건이던 30억원 초과 아파트 거래량은 4월 442건으로 늘었고, 5월 514건으로 치솟았다. 30억원 초과 거래 비중도 1월 4%에서 4월 5.11%, 5월 5.9%로 점차 확대됐다. 다주택자뿐 아니라 세금 부담을 우려한 1주택자들도 대거 급매물을 내놓았다는 분석이 나온다.

고가 아파트에 비해 중저가 아파트 거래 비중은 줄었다. 지난 3월 83.4%까지 증가했던 15억원 이하 아파트 거래 비중은 5월 72.1%로 감소했다. 이 중 9억원 이하 거래 비중은 3월 55.1%까지 늘었다가 4월 48.9%, 5월 44.1%로 줄었다.

하지만 다주택자 양도세 중과 시행 후 6월부터는 다시 고가 주택 거래가 감소하고 중저가 주택 매매 증가세가 뚜렷해졌다. 지난 6월 기준 15억원 이하 거래 비중은 76.5%에 달했다. 최고 6억원까지 대출이 가능한 중저가 단지에 매수가 집중됐단 분석이다. 이에 비해 30억원 초과 아파트 거래 비중은 6월 4.6%로 감소했다. “정부의 세제 개편안 발표로 향후 초고가 주택 매도 수요가 더 늘어날 가능성이 높다”는 것이 시장의 대체적인 관측이다.