PF 건전성보다 주택공급 먼저…자기자본 규제 2년 미룬다 [8·13 대책]

주거사업장 PF 자기자본비율 규제 2027→2029년 시행
내년 착공 24.9만호로 감소 전망…PF 보증 33조 집중 공급
금융지원 26.3조→47.8조원+α로 대폭 확대

하늘에서 내려다본 서울시내에 아파트와 주택들이 빼곡히 들어서 있다. 임성영 기자

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 재발을 막기 위해 도입하기로 한 자기자본비율 규제를 주거사업장에 한해 2년 미룬다. PF 사업자의 자기자본을 늘려 과도한 차입 의존도를 낮추겠다는 정책 방향은 유지하면서도 규제 강화가 주택 착공을 위축시킬 수 있다는 판단에서다.

13일 금융위원회가 발표한 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’에 따르면 정부는 주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제 시행을 당초 2027년에서 2029년으로 2년간 유예한다. 비주거사업장에 대한 규제는 기존 계획대로 추진한다.

정부는 부동산 PF 시장의 과도한 차입 구조를 개선하기 위해 PF 사업자의 자기자본비율을 단계적으로 높이는 방안을 추진해왔다. 당초 계획은 2027년 5%를 시작으로 2028년 10%, 2029년 15%, 2030년 20%까지 자기자본비율을 높이는 방식이다.

자기자본비율 규제는 시행사가 개발사업에 직접 투입하는 자기자본을 늘려 대출 의존도를 낮추기 위한 제도다. 시행사가 적은 자기자본만 투입하고 나머지 사업비 대부분을 브릿지론과 본PF 등 외부 차입에 의존하는 구조가 부동산 경기 침체 때 PF 부실을 키울 수 있다는 판단에서 도입을 추진했다.

자기자본비율이 높아지면 PF의 안정성은 높아지는 반면 시행사가 사업 초기에 마련해야 할 자금 부담도 커진다. 당장 자기자본을 확충하기 어려운 사업장의 경우 사업 추진에 부담으로 작용할 수 있어 주택 공급 확대와 상충하는 측면이 있다.

신진창 금융위 사무처장은 “PF발 위기 재발을 방지해야 한다는 점과 내년까지 주택 공급을 촉진해야 한다는 점을 함께 고려했다”며 “이런 부분에서 절충할 수밖에 없었다”고 설명했다.

특히 정부는 내년 주택 착공 물량 감소를 우려하고 있다. 금융위가 제시한 연도별 착공 예정 물량은 올해 26만8000호에서 2027년 24만9000호로 감소한다. 이후 2028년 26만2000호, 2029년 26만3000호로 다시 늘어날 것으로 예상했다.

주택 공급이 실제 입주까지 수년이 걸린다는 점을 고려하면 내년 착공 감소가 향후 공급 부족으로 이어질 가능성을 사전에 차단해야 한다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다.

이에 정부는 주거 PF 자기자본비율 규제 시행을 늦추는 동시에 정상 사업장에 대한 자금 공급도 확대한다. 주택 공급 촉진을 위한 전체 금융지원 규모를 기존 26조3000억원에서 47조8000억원+α로 늘린다. 향후 3년간 PF 보증 공급 규모도 직전 3개년 평균 13조1000억원에서 28조7000억원으로 약 2.2배 확대하고, 착공 예정 물량이 가장 적은 2027년에는 33조원을 집중 공급한다.

신진창 사무처장은 “2027년과 2028년 착공에 대한 우려가 큰 만큼 이 시기에 보증 역량을 집중하겠다는 취지”라며 “특히 착공 예정 물량이 가장 적은 2027년에 33조원을 집중 공급해 신속한 착공을 지원하겠다”고 말했다.

정부가 PF 규제 시행을 늦추면서 자금 공급까지 확대하기로 한 배경에는 그동안 추진한 PF 구조조정이 어느 정도 마무리 단계에 접어들었다는 판단도 깔려 있다.

국내 PF 익스포저는 2023년 말 231조1000억원에서 올해 3월 말 169조8000억원으로 약 61조원 감소했다. 레고랜드 사태 이후 사업성 평가를 강화하고 부실 사업장 정리·재구조화를 추진하면서 전체 PF 시장 규모가 상당폭 줄었다.

신 사무처장은 “레고랜드 사태 이후 PF 연착륙 기조 아래 정리·재구조화 노력을 해왔고 그 과정이 어느 정도 마무리돼 가고 있다고 보고 있다”며 “이제는 부동산 PF 시장을 바라보는 관점이 달라져야 할 때가 됐다고 판단했다”고 말했다.

다만 정부가 PF 구조개혁 방향 자체를 바꾼 것은 아니다. 주택 공급 부족 우려가 큰 주거사업장에 대해서만 규제 시행을 2년 늦추고 비주거사업장은 기존 일정대로 자기자본비율 규제를 적용한다. PF 건전성 강화라는 중장기 과제는 유지하면서 당장의 공급 공백을 막기 위해 규제 속도를 조절한 셈이다. 금융위는 업권·협회 등과 협의를 거쳐 PF 자기자본비율 규제의 세부 방안을 연내 발표할 예정이다.