100만원 더 벌려다 900만원 토한다…곳곳에 숨은 세금폭탄 [안장원의 부동산 노트]

지난 3일 정부의 세제개편안 발표 이후 서울 부동산 중개업소에 붙은 양도세 관련 안내문. 연합뉴스

정부의 8∙3세제개편안에는 유달리 깃발이 많이 꽂혀 있다. 종부세와 양도세를 대폭 바꾸면서 세제 적용 기준으로 세금 운명을 가르는 숫자가 많이 등장하기 때문이다.

이전에는 주택 수가 관건이었으나 주택 수 외에 거주 여부가 중요해졌고 세금을 깎아주는 데 전에 없던 한도도 생겼다. 문턱과 계단이 많이 늘고 복잡해진 셈이다.

정근영 디자이너

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종부세 기본공제 14억 vs 9억 vs 4억

종부세 기본공제가 달라진다. 거주 여부에 따라 두 갈래로 갈린다. 현재 12억원인 1주택자 공제금액이 거주 주택의 경우 14억원으로 올라가지만 비거주는 9억원으로 되레 확 내려간다.

2주택 이상을 보유한 다주택자는 명목상 현행 9억원을 유지하지만 사실은 내려간다. 기본공제금액이 4억 + 5억 x (거주용 주택가액/주택가액 합계액)인데 다주택자는 적어도 1채 이상이 비거주용이기 때문에 공제금액을 9억원까지 적용받을 수 없다. 공시가 20억원 주택에 살면서 10억원 주택을 임대한 다주택자의 경우 기본공제금액이 [4 + 5 x {20/(20 + 10)}]억원, 즉 7억3333만원이다. 소유한 여러 채를 모두 임대하고 본인도 다른 주택에 임대로 살아 거주용 주택이 없으면 공제금액은 4억원이다.

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23억5342만, 감세→증세 분기점

자기 집에서 실거주하는 1주택자 종부세 기본공제금액이 12억원에서 14억원으로 2억원 늘어나면 같은 공시가 주택의 세금이 줄어든다. 하지만 세금을 줄이는 공제 확대와 함께 세금을 늘리는 세율 인상도 추진되기 때문에 꼭 줄어드는 것만은 아니다. 일정한 공시가까지는 세금이 줄다가 그 이후에는 늘게 된다.

추정 결과 분기점이 내년 공시가 23억5342만원이다. 이는 공시가의 시세반영률 69%를 적용하면 시세 34억1000만원에 해당한다. 대략 시세 34억원까지는 기본공제금액 확대 혜택을 보지만 그 위부터는 혜택이 사라지고 세율 인상 악재를 만난다.

과세표준[(공시가-기본공제금액) x 공정시장가액비율, 과표] 기준으로 세금이 많이 늘어나는 구간이 12억원 초과다. 과표 12억~25억원 구간의 경우 세율이 현재 1.3%에서 내년 1.5%, 2028년 이후 2%로 상승한다. 내년 이후 기본공제금액이 올라가고 공정시장가액비율이 올해까지 60%에서 70%로 올라가면서 과표 12억원에 해당하는 공시가가 31억1000만원이다. 시세로는 44억5000만원 정도다.

이 이상이 정부가 세제를 대폭 강화하기로 한 초고가주택에 해당한다. 공시가 32억원의 종부세가 올해 893만원에서 2028년 1240만원으로 40%가량 급증하게 된다.

세율이 현재 1.5%에서 3%로 두 배로 뛰는 과세표준 25억~50억원 구간도 종부세가 눈덩이처럼 불어난다. 이에 해당하는 공시가가 49억7000만~85억4000만원이다. 시세로는 71억~122억원 정도다.

시세 100억원, 공시가 70억원의 종부세 추이를 보면 올해 4200만원에서 2028년 8800만원으로 2배로 뛴다. 재산세를 합친 총 보유세는 6000만원에서 1억600만원 정도가 된다. 100억 집 세금이 1억원가량이니 2028년 이후 시 대비 세금 비율인 실효세율 1% 분기점이 시세 100억원이다.

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세액공제 800만 vs 600만

정부가 우대하는 거주 1주택자 종부세에 함정이 있다. 1주택자 종부세의 파격적인 혜택인 세액공제에 천장이 생기기 때문이다. 세액공제란 세금을 깎아주는 것을 말한다. 현재 세액공제율이 한도 80% 이하에서 고령자 최대 40%, 장기보유 최대 50%다. 세금이 100만원인데 세액공제 80%를 적용받으면 20만원만 내면 된다는 말이다. 세액공제 금액 한도는 없다.

내년 이후 세액공제에 금액 한도가 설정된다. 내년 800만원, 2028년 600만원이다. 세금이 2000만원이면 지금은 1600만원까지 받을 수 있는 공제금액이 800만원, 600만원으로 감소한다.

한도 800만원을 다 받으려면 종부세가 1000만원이어야 한다. 이에 해당하는 공시가가 31억9700만원이다.

2028년 공제금액이 600만원이 되려면 종부세가 750만원이다. 공시가 28억9200만원의 세금이다. 2028년 이후엔 이보다 더 비싼 주택은 세액공제 혜택이 줄어드는 셈이다.

정근영 디자이너

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양도세, 30억 vs 20억 vs 10억

정부는 양도세를 일부 완화하기로 했는데 기본공제금액을 250만원에서 10배인 2500만원으로 늘린다. 10년 이상 거주한 1주택자의 양도가액 30억원 이하에 한해서다.

20억원에 사서 30억원과 30억100만원에 각각 팔 경우 세금이 1960만원, 2830만원으로 900만원가량 차이 난다. 100만원 더 벌려다 세금을 900만원가량 더 내는 것이어서 되레 800만원 손해다.

1주택자 비과세금액 12억원 초과분에 해당하는 과세 대상 양도차익의 최대 80%를 공제하는 장기보유특별공제가 거주만 인정하는 장기거주소득공제로 바뀐다. 여기서 그치지 않고 한도가 생긴다. 2028년 20억원, 2029년 10억원이다. 각각 해당하는 과세 대상 양도차익이 25억원, 2029년 이후 12억5000만원이다.

집값이 많이 오른 초고가주택 양도세가 대폭 늘어난다. 30억원에 매입해 10년 거주하고 60억원에 파는 경우 내년까지는 장기보유특별공제 80%(19억2000만원)를 모두 적용받고 세금이 1억8200만원이다. 2029년 이후엔 장기거주소공제금액이 10억원으로 줄면서 세금은 3배가 넘는 6억1900만원으로 급증한다.

이번 세제 개편안은 변수가 많은 고차원 함수다. 곳곳의 '문턱'을 피해 잘 풀어야 세금 ‘폭탄’을 피할 수 있다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr