‘47살 은마’ 큰 산 넘었다…분담금은? [호모 집피엔스]

서울시, 은마 2028년 착공 목표
4424가구→5850가구로 탈바꿈

서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 사업이 사업시행계획인가를 받으며 다음 단계로 넘어갔다. 2003년 추진위원회 승인을 받은 뒤 20년 넘게 이어진 정비사업이 관리처분계획 수립과 이주 절차를 앞두게 됐다.

강남구는 7월 2일 은마아파트 재건축정비사업 사업시행계획을 인가했다고 밝혔다. 강남구는 법정 처리 기한 60일보다 33일 앞당겨 인가를 마쳤다고 설명했다. 서울시도 정비사업 단계별 표준 처리 기한과 비교하면 약 1년을 단축한 사례라고 평가했다.

은마아파트는 1979년 준공된 4424가구 규모 노후 단지다. 2023년 정비구역 지정과 조합설립인가를 거쳤고, 지난해 정비계획 변경 뒤 올해 2월 통합심의를 마쳤다.

서울 강남구가 지난 7월 2일 대치동 은마아파트 재건축정비사업 사업시행계획을 인가했다. 조합은 2028년 착공을 목표로 재건축 사업을 추진한다. 사진은 이날 서울 강남구 은마아파트의 모습. (연합뉴스)

재건축이 끝나면 은마아파트는 대지면적 24만3552.6㎡ 부지에 지하 6층~지상 49층, 29개동, 5850가구 규모 대단지로 바뀐다. 이 가운데 공공임대는 909가구, 공공분양은 195가구다. 공원과 공영주차장, 개방형 도서관 등 부대복리시설도 들어설 예정이다.

사업시행계획인가 이후에는 관리처분계획 수립·인가, 이주, 해체공사 등이 남아 있다. 조합은 2028년 착공을 목표로 잡았다. 다만 실제 착공까지는 후속 인허가와 이주 등 절차가 남아 있어 일정은 향후 사업 진행 상황에 따라 달라질 수 있다.

강남구는 재건축 속도를 높이기 위해 구청장이 단장을 맡는 ‘강남 재건축 신속화합(신화) 태스크포스(TF)’를 가동하고 있다. 사업장별 공정 관리와 관계기관 협의, 주민 소통, 전문가 자문을 한데 묶어 추진한다는 구상이다.

서울시도 은마아파트를 ‘핵심 공급전략 사업’으로 선정해 남은 절차를 관리할 방침이다. 강남권 대표 재건축 단지인 은마아파트가 장기간 표류하던 사업시행인가 단계를 통과하면서, 서울시와 강남구의 정비사업 신속화 정책이 실제 공급으로 이어질지 주목된다.

“새 집 받으려면 2억원이나 더 내라고?”

한편, 은마아파트 재건축은 사업시행계획인가를 통과했지만, 조합원 분담금 부담은 더 무거워졌다. 조합이 지난 5월 공개한 추정 분담금에 따르면 같은 면적대 새 아파트를 받는 경우에도 8개월 만에 부담이 1억~2억원가량 늘었다. 평형을 넓혀 이동하면 추가 부담은 수십억원대로 뛴다.

전용 76㎡ 조합원이 재건축 후 같은 전용 76㎡를 신청할 때 추정 분담금은 4억2000만원으로 집계됐다. 지난해 9월 2억3000만원보다 1억9000만원 늘었다. 전용 84㎡ 보유자가 같은 면적을 받는 경우도 1억8000만원에서 3억2000만원으로 1억4000만원 증가했다.

넓은 면적을 선택할수록 격차는 커진다. 전용 76㎡ 소유주가 전용 109㎡를 신청하면 추정 분담금은 15억4000만원이다. 전용 84㎡ 보유자가 전용 143㎡를 선택할 경우에는 64억4000만원으로 추산됐다. 지난해 9월 같은 조건의 추정치 34억5000만원보다 29억9000만원 많다.

은마아파트 재건축 추정 분담금.

2023년 조합설립 추진 당시와 비교하면 부담은 더 크게 뛰었다. 전용 76㎡에서 전용 109㎡로 옮기는 경우 추정 분담금은 7억8000만원에서 15억4000만원으로 약 두 배가 됐다. 전용 84㎡에서 전용 109㎡를 신청하는 조합원의 부담도 4억8000만원에서 12억원으로 늘었다.

분담금 상승의 핵심 요인은 공사비다. 은마 조합은 3.3㎡당 공사비를 900만원에서 930만원으로 높여 반영했다. 재건축 초기 예상치인 700만원과 비교하면 3년 새 32.9% 오른 수준이다. 커뮤니티 시설 확대와 가구당 주차 대수 증가로 연면적이 약 5만평 늘어난 점도 부담을 키웠다.

은마아파트는 기존 용적률이 204%로 높아 일반분양 물량을 크게 늘리기 어려운 구조다. 올해 2월 역세권 용적률 특례를 적용받아 공급 가구 수가 655가구 늘었지만, 공사비와 연면적 증가분이 함께 반영되며 조합원 부담은 오히려 커졌다. 공시가격 상승과 비례율 하락도 사업성에 부담으로 작용했다.

조합은 사업시행계획인가 이후 커뮤니티 규모와 주차 계획 등을 다시 살펴보겠다는 방침이다. 다만 관리처분계획 수립과 이주, 공사비 협상 등 주요 절차가 남아 있어 최종 분담금은 달라질 수 있다.