[SCMP 칼럼]AI산업은 정말 아시아 부동산 시장의 악재일까

AI 주도주 상승, 서울 집값 견인
데이터센터 사무실 수요 오히려 키워

니콜라스 스피로 로레사어드바이저리 파트너

최근 인공지능(AI) 분야 발전이 아시아 부동산 산업에 악재로 작용할 것이라는 전망이 나온다. AI 분야가 발전하면 일자리와 사무실이 줄어들기에, 부동산에 악영향을 줄 수 있다는 관측이다. 그런데 정말 그런지 조금 더 신중하고 폭넓게 볼 필요가 있다.

최근 AI 주도주들의 주가 급등에 급격한 상승세를 보이고 있는 한국의 부동산 시장이 대표적이다. 1400만명에 달하는 한국 개인 투자자들은 공격적으로 AI 관련 주식들을 매수하고 있다. 여기서 발생하는 수익은 다시 주거용 부동산으로 투입되고 있다. 이는 주택시장 과열을 일으키고 있기도 하다. 정부의 주택담보대출 정책이 강화됐음에도 서울의 아파트 가격은 72주 연속 상승하고 있다.

AI로의 투자 확대에 따라 삼성전자와 SK하이닉스 등 주요 반도체 제조업체 직원들은 막대한 보너스를 받을 예정이다. 그런데 이 자금도 결국 부동산 시장으로 흘러들 가능성이 높다. 결국 한국 자산시장은 AI로 인한 증시 변동성의 중심지이면서 동시에 이러한 AI 붐에 따른 수혜가 주택시장에 쏠리고 있다. 이러한 모습은 AI가 무조건 부동산 침체와 연결된다는 논리와 한참 벗어나 있다.

전체 국내총생산(GDP)의 7% 이상이 IT 산업인 IT강국 인도에서도 AI의 발전과 사무실 임대시장이 무조건 반대로 움직이고 있지 않다. 올해 1분기 인도의 사무실 임대 시장에서 수요 증가에 가장 크게 기여한 것은 AI와 IT 분야 업체들인 것으로 나타났다. 다양한 AI 서비스 업체들이 우후죽순 생겨나면서, AI를 활용한 업종들이 사무실 임대 시장의 45% 정도를 차지하게 됐다. 특히 이 기업들은 신규 사무실 공간에 대한 선호도가 높았다.

물론 AI의 급속한 도입으로 인한 격변과 혼란이 많은 산업 분야에 위협이 되고 있는 것은 부인할 수 없다. 특히 사무직 종사자들에게 중장기적으로 큰 타격을 줄 수 있다. 골드만삭스는 지난해 "AI로 인해 일자리를 잃을 위험이 높은 직종으로는 컴퓨터 프로그래머, 회계사, 감사원, 법률이나 행정 보조원, 고객 서비스 담당자 등이 있다"고 밝힌 바 있다.

하지만 아시아 대부분 대도시 지역에서 기업들은 AI 인재 유치를 위해 인기 있는 지역들과 최고급 건물을 확보하려는 움직임을 보이고 있다. 고가의 오피스 빌딩에 대한 수요가 오히려 늘어나고 있는 것이다.

지난달 투자자문사인 쿠시먼앤드웨이크필드가 발표한 '인공지능(AI)이 부동산 시장에 미치는 영향 보고서'에서도 AI 기술 발전이 당장 사무실 수요를 위축시키기보다 증가시킬 것이라고 전망한 바 있다. 해당 보고서에 따르면 기업들이 필요한 사무실 공간의 구조는 변경될 수 있어도, 사무실 수요가 당장 감소할 가능성은 낮다. 적합한 AI 인재를 유치하기 위한 괜찮은 사무실이 필요하기도 하나, AI 산업이 발전하면 데이터센터나 서버 확대를 하기 위한 공간에 대한 필요성도 더 높아지기 때문이다.

사람과 AI가 한 공간에 있어야 높은 생산성과 시너지를 낼 수 있는 산업 특성이 사무실 공간 수요를 높이고 있다. AI 데이터센터와 전력생산 시설들은 도심에서 멀리 떨어진 것이 아니라 핵심 인력들 근처에 있어야 한다. 이에 따라 데이터센터가 만들어낼 가치사슬(Value Chain)의 규모가 사무실 임대 시장을 더 자극할 수 있다. 매킨지에 따르면 앞으로 향후 5년간 전 세계 데이터센터와 가치사슬 형성에만 6조7000억달러(약 1경395조원)에 달하는 막대한 자본 투입이 필요할 것으로 추산하고 있다.

이 같은 필요성에 비해 신규 사무실 건물에 대한 공급량은 크게 줄어든 상황이다. 최근 원자재 가격 상승과 함께, 인건비 등 건설 이용이 가파르게 상승한 영향이 크다. 이에 따라 기존 사무실 건물의 가치와 임대료가 함께 상승하고 있다.

AI를 매개로 자산시장에 투입될 막대한 자본들은 부동산 시장을 위축시키기보다는 훨씬 큰 규모로 확대시킬 것이다. 과거 19세기 산업혁명 초기와 같은 대규모 자본 확장과 수요 확대가 나타날 수도 있다. 뱅가드도 지난달 24일 보고서에서 "19세기 후반 철도건설이나 1990년대 후반 IT 기술 붐과 같은 역사적인 대규모 자본 확장기가 나타날 수 있다"고 분석했다. AI가 앞으로 아시아 부동산 시장에 일으킬 변화들은 조금 더 신중하고 주의 깊게 살펴야 할 필요가 있다.

니콜라스 스피로 로레사어드바이저리 파트너

이 글은 사우스차이나모닝포스트(SCMP)의 'Concern over AI's impact on Asia's real estate sector is misplaced' 칼럼을 아시아경제가 번역한 것입니다.

※이 칼럼은 아시아경제와 사우스차이나모닝포스트의 전략적 제휴를 통해 게재되었음을 알립니다.